www.fdc01.com房地产智库同润菲斯艾伦销售策略报告www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目目标达成2012年6月前2.5亿的总销金额要求（按目前价格测算约200套以上，单月50-60套）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目概述项目区位要素：佘山泗泾“夹心”区位、近轨交楼盘、典型刚需板块?项目位于泗泾古楼路，属于佘山板块与老泗泾板块的中间区位，共享两大板块资源核心配套聚集区?距离项目最近的佘山站约1.8公里，目前尚无轨道交通接驳，泗泾站目前有四条轨交互通距离泗泾站2.5公里?项目上也配套主要依托泗泾站商业，以大润发为主导佘山板块，核心景点聚集区距离佘山站1.8公里www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目概述项目产品要素：刚需产品、西班牙建筑、天然水系环绕、高附加值户型半半围围合式建筑排布，景合式建筑排布，景观观价价值值最大最大高附加高附加值值面面积赠积赠送，最高送，最高达达化化西班牙建筑西班牙建筑风风格立面格立面1010平米平米?占地面积:213000平方米?建筑面积:390000平方米?建筑类别：小高层、高层?户数：3500?绿化率：40%?产品类型：主力以90平米刚需小户型产品天然水系天然水系贯贯穿社穿社区区，三面，三面环环水水www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标要求项目目标:达成2012年6月前2.5亿的总销金额项目定性:轨交刚需板块持续销售楼盘目标要求:短期突破性提升成交[破题]=辨析形势直击核心盘点竞争寻求破题策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1-宏观解读竞争解析Part3策略解析Part4宏观区域解析Part2策略方案解读中原豪宅行销Part5Part1寻求竞争定位价格策略推盘策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。7月12日：召开的国务院常务会议称，当前房地产市场调控正处于兰键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，继续加强房地产市场调控工作。10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读制度改革：地方政府自行发债开闸，缓解土地财政困境地方政店债务余额增长情况10月20日，财政部发布通知，经国务院批准，2011年上海12000061.92%70%市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政店自行发债试点。10000048.20%60%50%8000033.32%40%6000026.32%地方政店债务发行体制演变24.82%23.48%18.86%30%4000020%中央代发地方自行地方自主2000010%00%过去现在将来1997199820022007200820092010地方政府自行发债：地方政府债务余额（亿元）地方政府债务余额增长率缓解地方政府债务偿还风险；?2010年低地方政店性债务余额未来偿还情况?缓解土地财政困境。3500030.21%35%24.49%粤浙沪深2011年自行发债额度（亿元）3000030%2500017.17%25%716911.37%200009.28%7.48%20%1500015%221000010%8050005%00%广东浙江深圳上海债务偿还额比重数据来源：国家审计署，金丰易居www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读制度改革：资源税改革，地方政府财政年增收或超350亿税率税目新旧自2011年11月1日起，斲行新的《中华人民共和一、原油销售额的5%-10%8—30元／吨二、天然气销售额的5%-10%2—15元／千立方米国资源税暂行条例》。焦煤每吨8-20元三、煤炭0．3—5元／吨其他煤炭每吨0.3-5元若2010年以新条例征收，仅原油和天然气两项，资源税将增加每吨或者每立方米普通非金属矿原矿0．5—20元／吨0.5-20元或者立方米352.59亿元。四、其他非金属矿原矿2010年实际若按新条例征收贵重非金属矿原矿每千克或者每克拉资源税0.5-20元五、黑色金属矿原矿每吨2-30元2—30元／吨2010资源税（亿元）417.57770.16秲土矿每吨0.4-60元2010年土地财政收入（亿元）40613.0440965.63六、有色釐属矿原矿其他有色釐属矿原矿每吨0.4-30元0．4—30元／吨固体盐每吨10-60元10—60元／吨资源税占地方财政收入比重1.03%1.88%七、盐液体盐每吨2-10元2—10元／吨（注：新条例中的焦煤和秲土矿征税标准都是现行标准）352.59亿2010年产量2010年均价换算为人民币均价以30元/吨征税税收以价格的5%征税收增加税收原油（亿吨）（美元/桶）（元/吨）（亿元）（亿元）（亿元）2.0379.63675.8560.9373.10312.20以15元/千立方征税收以价格的5%天然气产量（亿立方）均价（元/千立方）征税收入入（亿元）增长税收（亿元）（亿元）944.8115514.1754.5640.39www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读制度改革：营业税改革试点正式展开，有利于经济结构调整,加快推动服务业发展国务院会议决定，自2012年1月1日起，将在部分地区和行业开展深化增值税制度改革试点，逐步将目前征收营业税的行业改为征收增值税，上海交通运输业和部分现代服务业成为试点范围。服务行业受益减少重复征收营业税改增值推动服务产业发展税试点促进经济结构调整暂没有牵动地方政府的利益分成问题地斱政府有推动税改动力经济对房地产行业的依赖性相对下降www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读调控走向：由短期向长期、由“堵”向“疏”的转变短期长期遏制部分城市房地产市场健房价过快上涨康稳定地发展堵疏www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读目标决心周期政策非常明确非常坚决可能更长很不确定史上最强宏观调控，对市场影响的广度和深度不容忽视后续政策：限购短期不会取消，预计2012年房产税扩大试点范围，2013年可能全面推广www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观解读市场量价走势：2012-2013年市场量价走势模拟量跌价稳量升价稳量价齐跌量升价跌量价齐升观望阶段促销阶段降价阶段局部回暖全面回暖价格小幅波动保持坚挺态势局部全面降价普降局部完成年终报表量长期处于低位再降成交量快速回升局部价格松动市场形成降价共识价格缓步趋升新政出台，市场观望价格触底成交量急剧下跌全面市场看空者受促销刺激，需求促销继续观望小幅释放价格下降到部分客户局部的预期成交量回暖促销量首次触底部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底，如虚线所示量二次触底成交均价成交量2011.92011.112011.122012.42012.62012.122013.6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观总结市场主要表现：2012-2013年市场五大特征一：行业去库存压力大，且库存呈现结构性不平衡；二：市场量价筑底完成，政策必然出现微调；三：首置及首改客户（刚需）成市场绝对需求主流；四：高端物业需求受压制，房地产去投资化特征进一步加剧；五：大量保障房入市，将对未来普通商品住房形成一定冲击；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part2-区域解析?宏观市场背景?中观市场解读?区域发展判断竞争解析Part3策略解析Part4宏观区域解析Part2策略方案解读中原豪宅行销Part5Part1寻求竞争定位价格策略推盘策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库全国市场背景从全国来看，2011年商品住宅销售面积同比上涨5.1%，销售均价同比增长4.5%，仍然呈现上涨态势12000全国房地产市场商品住宅成交量价走势70005011/㎡商品住宅销售面积销售均价4793/㎡4.5%6000100004474/㎡5.9%500080003665/㎡3654/㎡40006000300040009.2亿㎡?8.2%20008.5亿㎡20009.7亿㎡6.9亿㎡?10005.6亿㎡5.1%002007年2008年2009年2010年2011年数据来源：国家统计局,金丰易居佑威研究中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上海市场背景从上海来看，2011年商品住宅成交面积下跌24.9%，库存创新高，价格微涨1.38%上海历年住宅供求走势200000002.00180000001.80160000001.60140000001.40120000001.20100000001.0080000000.8060000000.6040000000.4020000000.2000.00200620072008200920102011供应量成交量供求比?2011年全年商品住宅仅成交了729.76万方