房市金碟www.fdc01.com2008.6.30疯子商业地产策划体系商业地产策划体系敬请斧正QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com2006年伊始，商业地产供需两旺，却不料回光返照，上演了最后的疯狂。然后成交困难，渐呈颓势。病急乱投医，便积极招商。奈何病入膏肓，扁鹊再世，也妙手难回春。2007年，成交量急剧下降，奄奄一息，呜呼哀哉！有人认为，股市活了，所以商业地产死了。然两者非此消彼长，乃水涨船高，双盘联动。商业地产实为纵欲过度，功能衰竭而死，非外力所致。两年过去了，坚冰开始融化，乍暖还寒。在第一个冬天中尚未完全苏醒的行业，学到了什么？将走向何方。。。。。。QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com指导思想恢复理性，慢慢成熟，形成体系开发主体卓识、实力、品牌发展商开发形式皇冠上的夜明珠：购物中心为主服务供应商拥有先进理念、全球视野、悠久历史、丰富经验的国际大行商业地产发展未来趋势????————————QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com开发依据、目标、模式转变单一商业开发关注项目持续运营以主观臆想为依据出售商铺获取利润不关注项目后期运营重视市场需求和价值链良性维护漠视市场需求和经营投资者利益以科学调查研究和商业发展规律为依据商业开发与住宅、写字楼等结合，互为补充，协调发展出售部分商铺或住宅等其它物业达到资金平衡或获取部分利润，获取长期租金收益QQ:504251521Email:haifangxing@163.com商业地产开发思想转变房市金碟www.fdc01.com建设招商开发流程转变运营管理市场调查经营定位业态设计主力招商规划设计选址销售定位招商建设运营管理QQ:504251521Email:haifangxing@163.com商业地产开发思想转变房市金碟www.fdc01.com科学的研究准确的定位合理的规划有效的招商持续的经营商业地产成功开发五大关键环节?????QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com实现分析模型引入案例借鉴运营建议经济测算项目定位招商计划目标设定市场研究市场机会分析宗地分析验证与修订QQ:504251521Email:haifangxing@163.com商业地产策划基本体系房市金碟www.fdc01.com实现分析模型引入案例借鉴运营建议经济测算项目定位招商计划目标设定市场研究市场机会分析宗地分析验证与修订QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com项目发展初步设想利润目标现金流目标品牌目标发展战略目标企业战略、理念研究其它目标???????QQ:504251521Email:haifangxing@163.com目标设定体系房市金碟www.fdc01.com实现分析模型引入案例借鉴运营建议经济测算项目定位招商计划目标设定市场研究市场机会分析宗地分析验证与修订QQ:504251521Email:haifangxing@163.com房市金碟www.fdc01.com竞争城市区位分析（略）宏观环境研究城市商业发展历史研究商圈研究区域商圈研究商业项目开发研究商家研究和访谈消费者研究????????消费者商家/项目企业/QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究体系房市金碟www.fdc01.com宏观环境研究关注城市空间发展走向，以及由此带来的商业发展空间走向。城市和区域发展规划应重点关注交通关注宏观政策的商业地产的影响，特别是金融政策及投资市场走向人均决定了城市商业的发展阶段社会零售品销售总额是我们要分的大蛋糕人均可支配收入决定了老百姓花多少钱，买什么产业结构是人口结构和收入的基础城市化进程决定了城市商业的发展形态和空间走向人口迁移影响人口聚集区域和结构变化，是商业发展重要参考依据区域人口特征影响了区域居民消费习惯历史、文化、经济、风俗等也影响着居民消费习惯，在简要分析的基础要还需具体分析GDP土地政策房地产相关政策金融政策城市发展规划区域发展规划城市商业发展规划主要经济指标分析人均分析产业结构分析基础设施投资分析社会零售品销售总额分析人均可支配收入分析同等城市经济指标比较城市化进程人口迁移分析各区域人口特征分析居民消费习惯简析?????????????????GDP政治环境经济环境社会环境???QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究房市金碟www.fdc01.com商业历史和商圈研究从历史中挖掘商业空间走向和商业形态变迁走向，为项目决策提供依据商业聚集的现状及规律也是项目决策的重要依据以上为商圈细研的主要指标，关注各商圈对项目的协同或竞争关系研究基本同其它商圈研究，需更加细化和深入，同时进行商家访谈和消费者调查商业空间聚集历史变迁商业形态历史变迁商业发展重要时期及特征城市商业发展未来走向城市主要商圈分布、特征各商圈特征城市商圈分布未来走向地理范围区位属性规模消费者来源及特征业态构成主力店租金水平发展历史及未来走向???????????????商业历史商圈研究各商圈特征区域商圈研究????QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究房市金碟www.fdc01.com商业历史和商圈研究东至青龙桥，南至文化西路，西至趵突泉南路，北至大明湖路。广泛意义上泉城路商圈可以向东延伸至家乐福，向西延伸至大观园。泉城路商圈是济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心区，商家云集，名店众多，有十字金街之地位，集购物、休闲、旅游、文化、交通乃至政治等多种功能于一体。泉城路商圈客户群范围广泛，涵盖了济南大众化消费者及中高端消费者，也接纳了大量旅游消费者。主力店有高档百货银座商场、贵和购物中心、贵和商厦，超市有银座购物广场、沃尔玛，电子数码专业店有三联、国美、苏宁、冠芝霖、迪信通等，书店有泉城路新华书店，珠宝首饰有齐鲁金店、世纪缘、金伯利等。主要以高档百货店、专业店及大型超市为主，辅以街铺经营服饰、古玩及餐饮。泉城路租价由西向东逐渐降低。整个泉城路商圈的租金范围在3-25元/天/平方米，变化较大，比较集中的区域为6-15元/天/平方米。“”泉城路商圈是济南最核心和高档的商圈。重新开街后曾经一度冷清、租金下滑，消费者层次差距较大。从发达城市角度来看，泉城路商圈仍显业态落后，设施及购物环境低落。银座商城改造、汇泉地王广场竣工、国美入驻、恒隆广场开工、省府前街地块拍出、济南百货拆迁，表明该商圈的核心地位将进一步加强，业态、设施、环境、档次等也将得到提升。主力店地理范围区位属性业态构成租金水平消费者来源泉城路简析总结与展望：QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究房市金碟www.fdc01.com商业历史和商圈研究QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究房市金碟www.fdc01.com商家研究和访谈了解城市主要主力店分布及发展状况，评估对项目影响及可能目标主力店，并为主力店设置提供各种技术参考了解城市各行业商家分布及发展状况，评估对项目影响及可能目标商家，并为业态设置提供各种技术参考具体访谈方式及内容不再详述。听取各类商家对城市、区域、项目发展意见，初步筛选意向商家，为项目定位提供依据。具体访谈方式及内容不再详述。主力店研究各行业商家研究各主要行业商家访谈各商圈商家访谈项目所在商圈商家访谈外地初步目标商家访谈??????商家研究商家访谈??QQ:504251521Email:haifangxing@163.com市场研究房市金碟www.fdc01.com经营项目高档百货高档百货中档百货高档百货中高档百货、品牌超市中高档百货、品牌超市中高档百货、品牌超市中高档百货、品牌超市中档百货中档百货、平价超市中低档百货中低档百货、平价超市商家研究和访谈规模万平米）(2.231.4644.22.33.742.63.5440.9济南主要商场位置天地坛街号泉城路号体育中心泺源大街号泺源大号济北园大街八一立交桥西花园路经四路东首号经四纬二经二纬十一经二纬九1147669913名称贵和购物中心贵和商厦贵和体育中心店银座商城银座地下购物广场银座商城（北园店）银座商城（八一店）银座商城洪楼店人民商场大观园商场济南华联商城嘉华购物广场大型商场合计经营项目超市超市平价超市平价超市平价超市平价超市平价超市、中低档百货平价超市、中低档百货平价超市、中低档百货中档百货、品牌超市中档百货、品牌超市规模万平米）(22.42.31.81.81.72212.3132.7济南主要超市位置泉城路西首解放桥附近花园路号文化西路号济南市堤口路号二七南路号济泺路号英雄山路号济王公路号花园路、华信路交叉口师范路与无影山北路交叉口991807116161138名称QQ:504251521Email:haifangxing@163.com济南现有建筑面积超过1万平米的大型商场12家，提供商业建筑面积40.9万平米，其中最大的银座商城规模达到6万平米，而平均规模为3.4万平米，中高档百货为主市区1万平方米以上的大型超市超过11家，总建筑面积约20.3万平米，平均面积为1.85万平方米ff沃尔玛超市家乐福（解放桥）大润发（历城）大润发（历下）大润发（天桥店）大润发（山水店）