www.fdc01.com房市金碟佛奥项目营销建议书合富辉煌房地产佛奥项目组2010年4月19日www.fdc01.com房市金碟报告框架报告框架目标竞争占位项目分析客户定位形象定位物业建议开发策略价格策略营销总策略媒体策略活动策略展示策略ww目标目标w.fdc01.com房市金碟?1、2010年完成1.2亿销售额?2、提升佛奥品牌武汉市场影响力wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标竞争占位项目分析客户定位形象定位物业建议开发策略价格策略营销总策略媒体策略活动策略展示策略wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟竞争占位竞争占位?光谷片区市场简要项目名称开发商建筑面积容积率绿化率去化率潜在供应总套数万科魅力之城万科400000㎡1.835%78%700004164中建康城中建三局东湖月郡269392㎡2.4743%45%1800002337卡梅尔小镇藏龙房地产199800㎡1.935%25%200000800一期森林小镇现代城建集团300000㎡1.635%15%200000501一期光谷坐标城长城建设400000㎡1.8541%95%0285四期丽岛漫城武汉学府房地产140000㎡1.555%58%1400001216当代国际花院武汉当代科技594000㎡1.535%90%0392三期合计2303192㎡70%700000?供应类型——区域内个案均以大体量、低容积、高绿化规划出现，充分考虑项目商业、教育配套，具有较强的规模效应和较高的居住舒适度。仅万科魅力之城以紧凑产品为主。ww竞争占位ww竞争占位ww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟光谷片区市场简要项目周边主要产业园分布民族大道武汉理工华夏学院工程大学流芳校区三环线华师科技园华师一附中武大科技园本案五环科技华工科技园金融港S101省道理工科技园光谷大道光谷总部空间关山大道中芯国际工业园富士康工业园湖北经济学院?客户群体——多是区域内的高校教职工、产业园员工、光谷企业高管ww竞争占位竞争占位wwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟光谷片区市场简要本案周边在售项目?市场分析——区域内项目主要分布于珞瑜S101省道长城坐标城路沿线、关山大道民中建康城族路沿线及光谷大道沿线。光谷大道作为三环线当代国际花园本案较新的城市主干道，住宅项目正向发展空现代森林小镇万科魅力之城间更为广阔的该区域转移。项目所在区域均价水平低于关山板块2000元/平米，巨关山大道光谷大道大的价格差使得区域当代小镇内项目均取得了极快的去化速度。区域内，紧凑产品为主的项目去化速度高于以舒伊顿阳光适型产品为主的项目保利海寓。美佳湖滨新城ww竞争占位ww竞争占位ww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟光谷片区市场简要?1、光谷片区供求关系，区域价值定性?区域内紧凑户型去化速度明显高于舒适户型，以刚需市场为主导。?2、中小户供应竞争格局?万科魅力之城以精装紧凑中小户型为主，在光谷区域内具有一定的市场稀缺性。目前全盘余货千余套，今年下半年有望清盘。本案将成为万科魅力之城后光谷腹地又一个中小户型标杆项目。?不过2009年成交地块将在2011年向市场推出，竞争市场中新增项目将表现出大面积、低容积率的特点。土地市场潜在供应量大，地块位置较本案更为优越，将产生较强的竞争关系。?3、客户群体定性?改善型置业：区域内教师、教授、科研人员、中高管理者，年龄在35—50岁，以中大户型为主?刚需型置业：80后购房者约有80%希望能购买面积60—80平米的小户型，还有部分80后购房者甚至希望能够买50平米左右的小户型。ww竞争占位竞争占位wwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟光谷片区市场简要?4、新政影响?政策指向：抑制投机需求力度空前?短期反应：卖方促销，买方观望，炒家“抛售”?后期反应：受政策影响，卖方可能降价一位财税系统的内部人士透露，由于物业税的征收方式，与中国房地产市场实施的土地出让制度有所矛盾，“考虑到征收物业税难度很大，因此很有可能以房产保有税取而代之。”ww竞争占位竞争占位wwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?光谷片区竞争格局09年备案数据2010年备案数据　项目名称11月12月1月2月3月月均去化当期均价万科魅力之城13851230042.46800　中建·康城1015288171685900　卡梅尔小镇01600319.45200　现代森林小镇　422313　0　0　48　6500　长城·坐标城331724818207500丽岛漫城345831019.215000当代国际花园85575526416500　万科魅力之城于4月17日加推500余套住宅，开售当日去化50%左右。全盘剩余四栋房源，共计1000余套，按以往魅力之城常规去化速度，今年下半年有望清盘，明年光谷片区紧凑型产品具有很大的市场空间。ww竞争占位ww竞争占位ww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?光谷片区下半年市场供应预判项目名称潜在供应后期户型面积区间下半年新增万科魅力之城700002房、3房50-901000中建·康城1800002房、3房80-120750卡梅尔小镇2000002房、3房、4房69-150900现代森林小镇2000002房、3房60-140900丽岛漫城1400002房、3房、4房75-170600本区域楼盘后期潜在供应总体量为70万方以上。潜在货量预计将达7000套以上。根据项目开发周期及前期开发体量推算11年预计新增开发量42万方，预计新推货量4500套。后期户型与目前在售部分无明显变化，以2房、3房产品为主；户型面积区间主要集中于60-120平方米。竞争市场已开发项目在2011保持年充足的货源供应，以2009年平均去化速度，市场将出现供求两旺。已开发项目产品具有一定延续性，2011年竞争市场中，舒适型产品占据供应主导地位，紧凑型产品将保持市场稀缺地位。ww竞争占位ww竞争占位ww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?土地市场潜在供应地块标总用地净用地容积每亩地面成交揭牌时土地位置总建面竞得人号面积面积率单价楼价价间P（2009东湖开发区郑桥村266666.8266666.81.5400000.2210.05181972750武汉万科2009.07.07）034号P（2009珞喻路以北、光谷大道以武汉金地房地产开52763.8446312.212.19101423.71461000101432009.09.04）044号东发有限公司P（2009东湖新技术开发区曙光南武汉市融盛房地产88336.785692.31.5128538.51211206155002009.11.3）069号路以西、三环线以北开发有限公司P（2009东湖新技术开发区关山大163400.2133062.33399186.9376144775080嘉业企业有限公司2009.11.6）070号道以东，雄楚大道以南P（2009东湖风景区中北路延长线1016560.5979775979771.7）113号和二环线交叉口9武汉华侨城实业发13621354300002009.12.25P（2009东湖风景区中北路延长线展有限公司2675792675791.4374610.6）113号和青化路交叉口以东P（2009湖北天慧房地产开东湖开发区关南村564256421.58463125124610602010.1.29）124号发有限公司P（2010东湖开发区民族大道以东武汉美好愿景房地14711.8135181.65522372.29291263759002010.3.19）001号、雄楚大道以南产开发有限公司09年至今区域除本案之外共成交7宗地块。竞争市场中，09年至今成交地块总建面达到55万方，楼面地价为1500元/平方米，平均容积率为1.5。09年成交地块将在2011年向市场推出，竞争市场中新增项目将表现出大面积、低容积率的特点。土地市场潜在供应量大，地块位置较本案更为优越，将产生较强的竞争关系。ww竞争占位竞争占位wwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目定位及营销层面的方向性结论光谷创意生活生态社区?本案地处光谷腹地，被大量高科技产业园包围，将直接受益于此些产业园的发展，辐射流芳、关山、九峰。本案处于光谷金融港规划范围内，可直接为金融港大量入住企业提供住宅配套服务。光谷：突出项目处于光谷复地、金融港内的区位特质创意生活：以创新产品为主，将小体量转化为灵动的精致生活空间生态社区：低密度、高绿化生态化社区www.fdc01.com房市金碟目标竞争占位项目分析客户定位形象定位物业建议开发策略价格策略营销总策略媒体策略活动策略展示策略w项目分析w项目分析w.fdc01.com房市金碟项目基本经济指标：建筑总建面：128079平米容积率：1.804建筑密度20%停车位:600绿地率:39%住宅户数:1439户从基本经济指标来看，本社区规模不大，规划提升有限，但指标较为舒适，车位比1:0.4，较魅力之城有优势。w项目分析项目分析ww.fdc01.com房市金碟?项目户型配比分析楼栋号面积(m?)户型可变房间赠送面积(m?)套数比例比例P4-284.31-88.843×2×1无12.38-14.0521616.04%42%P4-2A84.83-90.583×2×1无12.38-15.1413810.24%P3-11013×2×1无15.94695.12%P3-1