三元·中央公园营销策略报告本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。区域认知项目所在的后湖新城是武汉市重点打造的四大居住新城之首，发展潜力十足?项目所在位置属于武汉市后湖新城片区。后湖后湖新城新城西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路东湖，北抵三环线、南临发新城展大道、二七长江大桥，总面积18.56平方公里。四新新城?后湖居住新城是新一轮城市总体规划确定的重南湖点发展的四大居住新城新城之首（后湖、南湖、东湖、四新）。其地理区位在四城中距离中心城区最近，发展潜力十足。区域认知政府规划以129亿打造后湖中央居住新城，包括绿化、地铁和轻轨、生活配套设施，未来蕴藏很大的发展潜力1）地理位置：古田、后湖和常青是目前的三大承接汉口城市升级、外扩的潜力区。但古田、常青版块的发展受制于汉口CBD的缓慢开发节奏，在以融科天城、航天双城、武汉天地领衔的永清板块的快速崛起中，后湖区域成为呼之欲出的最大机遇区域；2）政府定义：武汉4大居住新城之一的帽子，对于这个区域的居住者和投资者而言，充满想象空间；3）规划落实：大量的、已启动的重大城市配套与多条轨道线的规划落实，加快了区域的成熟速度，成为后湖区域大发展的信心保障；4）企业运作：地产、南国、城投、百步亭、晋合大量实力开发商的具体运作，为区域成熟提供了资金、资源上的强大动力。后湖地理位置与武汉城市核心的天然紧密联系，政府的定义和重大城市配套与多条轨道线的规划落实，实力开发商的具体运作，后湖正在通向居住中心的道路上，汉口“后花园”将逐步形成。区域认知项目片区拥有城市级的快速路，双向八车道、“五纵三横”的交通路网，构建武汉市稀缺的快速路金桥大道塔大井南子道“五纵三横”：湖塔东五纵：大道子路后湖塔子湖西路、塔子湖湖东路、金桥大道、建西路路兴业设大道延长线、建设项目地块渠路(南—北)建建三横：后湖大道、幸设设大福大道、井南大道姑渠道(西——东)嫂路树延路道长展大发线区域认知后湖板块定位为“和谐生态居住新城”，规划至2020年人口将达30万人，未来开发量将超500万方越秀塔子路兴业湖项目同安家园汉口城市广场星悦城大道后湖新地盛世东方汉口秀园线二环美联石桥汉口花园村项目紫御公馆南国北都道大路桥树金嫂姑统建大江园区域认知后湖内部暂无成熟商业中心，外部由城市四大商圈环绕，受副城市中心及四大商圈的辐射影响，区域价值日益凸显后湖新城往北：主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城、盘龙城专业商业市场。后湖新城往西：通过后湖大道、兴业路等横向干道十几分钟车后湖新城往东：正在崛程便可到达菱角湖商起的副城市中心二七商圈。圈近在咫尺，未来通过建设大道延长线直达，极为便利。后湖新城往西南：跨过铁路即为竹业山商业中心，6公里便可到达西北湖金融中心、CBD和武广商圈。区域认知汉口正呈圈层式外扩，后湖片区处于成熟商圈与主要居住区相接的一线位置，区域商业将迎来快速发展的机会金银潭片区百步亭后湖片区片区常青片区二七片区菱角湖环线二商圈永清商圈区域认知随着后湖片区的交通路网不断完善，区域商业将从零散的社区型商业向各种较为集中的商业业态发展，慢慢趋向成熟同安家园塔子湖东路汉口城市广场西路子湖塔道同鑫花园姑湖大嫂后树世纪家园路香利国庭圣诚和园汉口花园日月新城南国北都园丁苑中一花园路汉兴常二社区兴业新华家园区域总结：随着汉口城市中心的不断外扩，后湖片区正处于快速发展阶段，众多实力较强房企也相继进驻，区域商业由零散的社区型商业逐步向较为集中型商业业态发展，后湖片区正逐渐发展为“后湖商圈”，区域价值日益突显报告结构1、目标解析2、市场研判3、客户分析4、项目定位5、本体解析6、整体营销策略目标解析项目目标1：。销售目标（销售时间：2013.06-2014.12）?项目商业开盘当月完成推售量50%的销售签约?达到交铺条件前完成销售率90%２。招商目标（招商时间：2013.02-2014.12）?项目商业销售开盘前完成推售量50%面积的租赁?工程达到交付开业条件前完成80%以上租赁签约?商业街开街时完成100%以上的签约商户正常开业经营３。运营目标（开街时间：2015年3月）?开业前30天督促管理经营商户的进场办理，监督管理装修现场?开业前15天制定经营管理细则及制定开街活动方案?后期商业街运营管理，周期10年目标解析目标分析:项目商业体量共3.96万方，销售期为2013年6月至2014年12月，共18个月。若按照时间平均来考虑，每月需完成销售面积2200㎡。考虑到项目开盘等重要节点，推货量预计会达到6000㎡左右。若以此计算，则项目开盘必须完成：u商铺租赁面积达到3000㎡u当月完成签约销售面积3000㎡目标解析进入2012年以来，商铺市场的成交量趋于平稳，进入4月以来，成交量有所下滑2012年上半年武汉市场商铺成交量2012年2月至4月共成交商铺2957套，成交面积约26.2万方，平均每月成交套数约1183套，成交面积约10.48万方。与整体市场成交情况相比，本项目开盘推售量占整体市场成交量的5.7%目标解析下的核心问题如何实现快速销售？政市项策场目方行情向情况？？？1、目标解析2、市场研判3、客户分析4、项目定位5、本体解析6、整体营销策略宏观政策政策态度：从目前密集出台的调控手段来看，政府稳定房价、调控市场的决心十分坚定。2012上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话1月巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2月促使房价合理回归不动摇。3月目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。4月要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。5月稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。宏观政策政策态度：住宅市场已逐步控制，商业市场随之兴起，政府对商业市场的调控势在必行。新国八条出台汉版限购令问世武汉商业地产调控?“新国八条”将购房者投资?2月22日，武汉市住房保?武汉就单位及个人的二手住宅资金成本提高，而商业障和房屋管理局下发了《市住房、商铺、写字楼等存地产首付只要50%。其次，房管局关于调整我市住房限量房增收转让交易税费。“新国八条”明确住宅限购，购政策有关问题的通知》商针对个人只就二手商铺、而商业地产完全不受约束。业地产由于不在限购之列，写字楼等非住宅类房屋，成为利好。征收土地增值税和个税。上调存款准备金率央行频繁加息商品房明码标价?频繁、持续的调高存款准?加息对房地产市场影响较?3月22日，为规范房地备金率，很多流动性被回为明显。利率优惠取消和持产市场秩序，着力解决当收，意味开发贷款更难获续加息，二者叠加大幅增加前商品房销售中存在的标取。而“限购令”则抑制了需了购房成本，由此必然抑制价混乱、信息不透明、价求，进而减少了按揭贷款，部分首次置业需求。在严格格欺诈等问题，国家发改增加房产类投资的成本，商的“限购令”、“限贷令”下，委发布了《商品房销售明业地产也不例外。但是影响投资投机需求将被有效抑码标价规定》。的幅度有限。制。宏观政策政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚决，市场进入一个理性发展时期。?控制房价房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”。遏制投资投机性购房为逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。?汉版限购令已拥有两套房的本市户籍居民不得再买房；外地户籍居民凭缴税证明或社保缴费证明在本市最多只能买一套房。武汉市?二手房税费新政对二手房转让中的非住宅（含商铺、写字楼、厂房等）征收5%的土地增值税和3%的个人所得税。宏观政策商业地产调控来袭：《关于进一步加强存量房转让有关税收征管问题的通知》武汉市现行土地增值税预征率为：普通住宅预征率为1.5%，非普通住宅预征率为3%，非住宅类房地产预征率为5%。在此次规定中，单位无论转卖土地增值税率1.5%至5%何种二手房，都要依次缴纳土地增值税；而个人在转让非住宅时才要缴纳土地增值税，转让住宅暂不缴。为避免售房者低标成交价避税，在办理过户时，税务部门会比较售房者提计税金额就高不就低交的房产评估价和合同成交价，按照“就高不就低”的原则确定计税基数。如果单位或个人需免税的，应先办好免税证明，再到房产部门办过户。如个人能够提供非住宅的购买价格凭证，如一手房合同或税票等，税务部门按买卖差价的20%征税；如提供不了购买时实际总价，就会按上述计税个人所得税是住宅3倍价格的3%缴纳个税。目前我市转让二手住宅的个人所得税是按照评估价征收，税率为1%。武汉市2009年出台的父子等直系亲属赠与房产不征个税的规定仍继续执行。此外，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问仅限两种情况不征收个税题的通知》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，也免个税。宏观政策结论:?政府稳定房价、改善民生决心坚定，预计本次调控时间将长于2008年?目前房地产市场处于整固期，刚需自用型的产品存在较大上升空间?商业市场调控逐步开始，本项目需保持对政策的敏感，及时调整营销方向武汉销售型商业营业用房供求关系动荡，年整体商业市场底走向高位，供求比达十年最高值2012年上半年，零售商铺市场供应量为61.52万方，同比增长31%；2012年上半年成交量为33.4万方，同比增长17%。整体零售商铺成交均价达16258元/平方米。2011全年月成交总面积持续20万方以上，年中大量产品入整体商业市场市，竞争压力激增，相对拉低成交均价，但整体价格呈上升趋势2012年上