今天│一次│理想的探索│和实现中國临沂∣锦绣·御珑湾概念定位∣沂河畔·文脉上·境界里核心SLOGAN│新都市文化豪宅“锦绣·御珑湾”整合营销推广方案2012.08联众机构作品开门见山我们的逻辑是?区域属性与产品属性决定了我们的精神属性与定位高度?面对临沂多层次的市场与多类客户我们如何思考?事实上一网打尽的营销推广策略是不存在的?我们必须找到这个多层次市场与多类客户中最具带动性的那一部份?在考虑包容力与延展性的基础之上?据此制定项目定位、营销推广策略、广告渠道，循序渐进，步步为营！即解决为什么到本区域买房子再解决为什么到本案来买房子1外部地段属性外部地段解构，锦绣·御珑湾四大共性价值：临沂·兰山·滨河版块，你有什么——①〖兰山区〗临沂市兰山区，属临沂市三区中历史最悠久、最核心的城市中心区，是鲁东南的政治、经济、文化、商贸、居住中心；属城市中心之兰山区，尽享城市繁华，俯瞰喧嚣都市，最具价值地段，为临沂核心阶层的尊荣居所；②〖沂河风光〗沂河，大埠橡胶坝向西300米，对于向来秉承“仁者乐山，智者乐水”精神的文人士子来说，沂河一向是文人墨客向往和趋之若鹜的归隐之所。身处沂河风光带，离尘不离城，闹中取静，城市隐逸居住品，将成就城市之美的极致收藏；③〖名校为邻〗临沂称“琅琊”。自古便有“鲁南古城秀，琅琊圣贤多。”一代名相诸葛亮、书圣王羲之、书法家颜真卿、算圣刘洪，以及曾子、匡衡、王祥等的故乡。深厚的人文底蕴造就了临沂人对教育的极高重视！实验一小分校，九中分校，占据临沂市最好的教育资源，一部临沂文脉史，百年人文风华录；④〖成熟配套〗一条道改变一个片区，滨河大道打通了城南片区美好生活的篇章，一公里生活半径，拥有十里坊商业街、九州超市、深莞城超大商业体、妇幼保键院、滨河公园等，四通八达的交通让距离更近，完善齐全的生活配套让居住更舒心；繁华与宁静交汇工作与生活相融成熟因心的距离近了变得更加成熟小结：临沂·兰山·滨河，这里拥有——城心环境名校配套位列临沂，四维合一的显耀之地好一片大好河山！雄伟壮阔的家国版图换一句话说这里绝不缺乏欣赏者共性之上，个性如何解读？我们的独特价值在哪里？更“近”点一墙之隔，我属兰山，而你属于罗庄，就近一点，才发现价值观大不相同；几步之遥，是可以让孩子独自上学的距离，让孩子赢在起跑线上，才能赢得美满的人生；当我身处兰山、近拥名校、府瞰沂河时，地段价值所带来的竞争优势不仅一点点；更“静”点出则繁华，入则宁静；同在兰山城区，近享暄嚣都市的完善配套；只因身处沂河畔，便多了一份闹市区无法索取的安宁、悠静的优美环境；让心更静的去体验怡然自得的隐逸生活；………………更“净”点沂河两岸风光秀丽，环境优美，在亚洲最大的橡胶坝旁，沂河水不断的奔腾向前，这里是城市的天然氧吧，净化着这里的每一棵花、草、树木与心灵，在这里，有老城中心区所无法比拟的空气质量；净，物理层面上，它给身体带来的是新鲜的气息、感官的愉悦；净，心理层面上，它给心灵带来的是世事的清透，人格的升华；………………整合区域的天然属性和核心区域的独特价值：宏观区域属性微观地段特色城心/环境/教育/配套近/静/净四维合一的显耀之地三重独特性于一体的隐逸居所同在临沂，我们所追求和塑造的是——城心之上，极致的生活，隐逸的尊崇2内部产品属性①〖尺度·规模适宜尺度，关乎气度，〗更关乎高度，一个规模适宜的小区，不仅仅是钢筋水泥的建筑，是品质住宅打造的基础，更是圈层生活最佳的交流平台；锦绣·御珑湾，项目拥有185亩的规模，尺度正合适，对于本案要打造出一个极具高品质的社区带来了良好的支撑；规模适宜：185.67亩=18.57万㎡本项目用地面积为185.67亩，容积率仅1.5，总计建筑面积约为18.57万㎡，适宜的尺度让项目有了良好的打造基础，现有项目规模对于打造一个高品质的小区具备较佳的条件；②〖纯粹·豪宅气质〗一种纯粹的生活，就像黑咖啡一样，保留最纯的原味，才是最高的品味；就像豪宅一样，必须有超出常规的打造，更是与平庸的规划格格不入。豪宅强调“宅”的概念，即豪宅应该具有独立的精神栖息地与生活港湾，它提供给人一种奢侈而自由的生活方式。锦绣·御珑湾，纯住宅小区规划，最大程度保证社区的居住品质，与周边同类项目明显区隔，让项目展现出豪宅的气质，纯粹也许不代表品质，但是代表着一种精神追求；豪宅气质：纯住宅规划设计本项目共规划18幢带电梯多层洋房，19幢小高层住宅，另有，1幢幼儿园，2个裙楼会所；纯粹的住宅小区与高端配套规划，让项目拥有王者的气度，一个高品质生活之城，呼之欲出；③〖大院-私享领地〗院子里的小圈子，执掌院外的大世界，在众人审视的目光中，从过去到现在的传承，执着于那一份神秘与优越……锦绣·御珑湾，全力打造属于这个时代精英阶层的私享领地，确保每一寸空间都不被外部所打扰，一墙之隔两片天空，一道门划分了平庸与显赫；私享领地：高墙之内的深宅大院示意图：高墙深院里，一个神秘世界有形的墙，心里的院，这里围合的是同一群人。项目打造围合私密的“大院深宅”，营造属于私家领地的尊崇身份。④〖经典·ART-DECO建筑项目整个产品开发依据了经〗典的建筑法则与空间法则，我们希望这里将诞生的是一个“100年都不会过时的建筑”，而不是一个潮流的，某一类风格化的居住品。不管是古典、现代简约、异域风情还是中国风，我们认为，都不足以让一个建筑称为“经典”，并可以与时间抗衡。锦绣·御珑湾，依托于经典的ART-DECO建筑风格，充分展现建筑品味的高度，从而支撑项目实现更高产品定位的可能；ART-DECO经典建筑风格示意图：经典建筑：ART–DECO新古典风格ArtDeco新古典建筑风格，属当下中国都市高端豪宅市场中最主流的代表风格，挺拨的建筑结构与装饰，厚重的建筑色调，给人以尊贵的体验，获得了市场的广泛认可度与好评，能极好的契和高端人士对身份感的追求。⑤〖浪漫·自然简欧园林〗景观以自然简欧，配合ARTDECO建筑风格，用绿色、阳光，浪漫主体的园林布局和小品，营造出风格独特的居住环境。曲线的柔美与欧式景观园林整体的完美契合，构筑多个不同功能、主题各异，形式丰富而具有良好生态及社区文化氛围的居住空间。锦绣·御珑湾，依托于前期锦绣蓝山良好的园林景观品牌与市场认可度做为铺垫，本项目的园林景观将是陪受市场的广泛期待，同样也是项目重要的品质支撑价值；浪漫园林：自然简欧园林风格自然简欧园林风格，注重水景、小品、硬地与植被的有机搭配，营造出极具浪漫主义色彩的景观体验，给人以舒适、温馨的社区环境；浪漫园林：自然简欧园林风格示意图：⑥〖优品·舒适户型〗“家”不是简单的几张床与沙发，而是要有适合的面积，合理的生活动线组织，良好的通风与采光效果，更要有齐全的功能配置；锦绣·御珑湾，经过对消费市场的深入分析与总结，精准定位出迎合消费市场需求特征的面积区间，并且不断的优化户型的舒适性，相信项目优越的户型设计将成为实现良好销售与效益的重要支撑点；优品生活：多层电梯洋房户型?????ü?????ü项目有18幢4-6层的多层电梯洋房，全部为板式建筑，一梯两户，南北朝向；户型设计面积区间为：104㎡-136㎡，主力面积为112㎡-117㎡（待定）整体户型方正且全明结构，生活动线规划合理，动静分区，功能齐全，并且每个户型均有偷面积的设计，通过内阳台与茶室的结构处理，让每一户的实际使用面积与功能间增加，实现N+1的优质户型设计；优品生活：小高层电梯房户型项目有19幢9-18层的小高层住宅，视不同的建筑高度，有一梯两户、两梯两户、一梯三户与两梯三户的结构，整体通透性与采光效果较好；户型设计面积区间为：79㎡-136㎡，主力面积为101㎡-117㎡（待定）整体户型方正且全明结构，生活动线规划合理，动静分区，功能齐全，并且每个户型均有偷面积的设计，通过内阳台与茶室的结构处理，让每一户的实际使用面积与功能间增加，实现N+1的优质户型设计；⑦〖尊享·高端配套〗一种生活，一份记忆，在私享领地中实现足不出户便可拥有宽广天地的高端配套，一种属于定制式的生活高度正在上演，品味生活中的格调，享受完美的人生；锦绣·御珑湾，配置了临沂首席“高端双会所”、滨水乐园“游泳池”、私塾“幼儿园”、运动球场等高端配套，让每一个业主享受不一样的生活体验，感受上流阶层的尊荣生活，并让项目的定位高度得到支撑；尊享配套：首席“高端双会所”4680046800120033004300480044001080044004800430033001200120033004300480044001080044004800430033001200?ê??结构示意000000660066000000990099????0000000000??????6??????60?é°?066影视厅??????000?ê??00?é°?0000?ê??0006666000000003333????°??¨0000000099990000000033003030222244打44印机?????ì?????°???°??????????0000000099?????±?¤???á99333????·?3?????????°???????±?¤???á??0??·?0004411000????0????5?÷?????í·?544000?????±?¤???á01??±¨????±¨??133×??ò???????ò???????????±?¤????????????·ò?ò??è¤?¤/???ê???í·??????±?¤???á??????00000?????±?¤???á0005?????±?¤???á5554?????±?¤???á444???¨???¨?