购物中心经营风险控制及调整策略的建议方案ThisPresentationhasbeenpreparedbyTheTaubmanCompanyLLCand/oritsaffiliatedcompanies.ByyouracceptanceofthePresentation,youherebyagreethatyouwillnotcopy,reproduceordistributethisPresentation,inwholeorinpart,atanytimewithoutourpriorwrittenconsent,andthatyouwillkeepconfidentialthisPresentationandanyandallnon-publicinformationConfidentialcontainedherein.Nothingcontainedhereconstitutesacommitmentoragreement.纲要：第一章购物中心定义及概述目第二章购物中心的管理模式录第三章购物中心的经营风险控制第四章购物中心调整实施策略2第一章：购物中心定义及概述1.1购物中心一般性定义1.2购物中心的运营管理3第一章：购物中心定义及概述：1.1：购物中心一般性定义购物中心(ShoppingCenter/ShoppingMall)是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体，一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。4第一章：购物中心定义及概述：1.2购物中心的运营管理购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。由于购物中心投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；因此经营购物中心要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期商业运营管理。5第二章：购物中心的管理模式6第二章：购物中心的管理模式2.1国际通行的经营模式—持有型经营模式购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，将部分产权出售套现或包装上市。7第二章：购物中心的管理模式2.2购物中心运营方式8第二章：购物中心的管理模式2.3购物中心商业运营模式经营管理购物中心的公司有很多种商业运营模式可供选择，但主要是以如下三种管理模式分散式管理模式集中商业管理混合式分散管模式理模式商业运营模式9第二章：购物中心的管理模式2.3购物中心商业运营模式?集中管理模式：按照此种模式，所有财务方面的事务由总公司统一处理，包括支付各种费用，办理采购，发放薪金，以及公司其他各种财务事项。只有购物中心的日常管理交由各中心的经理负责。10第二章：购物中心的管理模式2.3购物中心商业运营模式?分散管理模式：按照此种模式，所有的事务都由各购物中心自行处理。公司旗下所有购物中心的经营模式通常完全一致。例如，尽管每一购物中心是单独进行管理，但是他们记账及核算的方法相同。每一个购物中心就是一个利润中心，独立经营。而每一个利润中心又是另外一个由总公司指定的，较大的利润中心的一部分。11第二章：购物中心的管理模式2.3购物中心商业运营模式?混合式分散管理模式：虽然此种模式称之为混合式，但是由于计算机的使用将很多功能统一在一起，所以多数情况下还是集中管理。尽管记帐和会计核算可以集中管理，但是仍保留分散管理的方式。购物中心经理仍然可以执行采购及决定事务，只是由总公司登记账目。12第二章：购物中心的管理模式2.4购物中心一般通用运营模式在上述购物中心的三种模式中一般采用“统一管理，分散经营”的管理模式：1．“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。2．“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者一般不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁（购物中心的核心店应鼓励发展商自营）。13第三章：购物中心经营管理风险控制3.1商业保险3.2经营管理风险范围3.3标准化经营制度3.4标准化招商策略14第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：购物中心风险控制的三大核心标准化经招商策略营管理商业保险32115第三章：购物中心经营管理风险控制3.1商业保险3.2经营管理风险范围3.3标准化经营制度3.4标准化招商策略16第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.1商业保险的重要性保险行业已经渐渐融入到我们日常工作与生活的各个方面，保险对于商业运营管理来讲尤为重要。为商场选择合适的险种，可以使业主方及经营管理公司在遭遇自然灾害、突发事件或人身伤亡意外事故的损失得到保障；从而尽快进行维修、修复、重置或赔偿等工作。17第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.2商业保险的目的保险的目的是为了分摊风险。通过收取保费的形式，保险公司同意承担投保人的部分风险。保险是一个非常复杂的业务，所以，人们会借助于专家的力量。许多管理公司聘请资产管理方面的专业顾问和经纪人。即使保单的购买是由总公司所执行，但是购物中心负责人也必须了解如何分析保险的责任范围。18第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.3一般商业保险的责任范围一般的责任范围包括以下的一些方面：?防止购物中心有形损失的火灾及相应的保险（风暴、骚乱、冰雹、烟雾等等，以及修缮期间的营业收入损失）。?伤亡保险。预防消费者及第三方因在购物中心的活动所造成的人身伤害或损失（比如错误的拘禁，承租人遭受的存货水毁损失，车辆事故损失等）的索赔。?保险费用是循环上升的。例如，2001年“911”事件之后，由于人们过于关注恐怖主义带来的风险，业由于保险公司和再保险公司的大量赔款支出，保费飞涨。19第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.4事故中业主方可能承担的责任事故/意外发生后，业主方/经营管理公司可能承担的责任：1.重修或赔偿损坏的财物：a）发生火灾——设施/设备烧毁；b）喉管爆裂渗水/漏水/发水引致浸坏设备/业主方/商户财产；c）外墙石砖/水泥剥落或窗户/招牌/悬挂物坠落引致车辆损坏。20第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.5事故中业主方可能承担的责任2.赔偿人身伤亡：a）雇员执勤时受伤；b）业主方、管理公司或商户；c）消费者或路人；21第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.6商业保险与寿险的区别1、投保的各项险种，绝大部分属于一般保险类，有别于平日较多接触的寿险，一般保险类只提供对被保险物业投保范围投保金额内的损失/人身伤亡的保障。2、一般保险类保险期限结束，不论出险次数及索赔额多少，保险费将被保险公司照单全收；而寿险之中愈来愈普遍的供款性保险，不仅提供保障，同时于被保险人供款至指定年期及年届指定岁数（当然无出险情况），由保险公司给予每年分红或一次性金额（保险单上详细列明，即该项保险已满’），让投保人退休养老之用。22第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.6投保的主要险种概述投保的主要险种23第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.7险种介绍财产一切险公众责任险机械损坏险商户二装保险商户保险1.险种定义包含自然灾害/意外事故对大厦造成的财产损失，包括入屋爆窃及盗窃（受制于某些除外责）保险单都列明所有除外责任，若无列明则包含了该风险，由于财产一切险覆盖风险的全面性，业主方/管理公司一般都采用此险种来保障商场的财产。2.保险范围指保险合同中保险期限内（一般为一年，包括首尾两天），保险单的明细表列明的保险财产因自然灾害或意外事故对被保险物业造成的直接物质损坏或灭失。但一般如现金、私人财产有价票据、古董文物等不在保障范围内。24第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.7险种介绍财产一切险公众责任险机械损坏险商户二装保险商户保险财产一切险保险金额3、指保险范围内规定的建筑物（含地基）装修、装置物、通风管道、升降机、自动电梯、电力设备、消防系统商场内在所有装修、家具等的总重置价值的预期投保金额25第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.7险种介绍财产一切险公众责任险机械损坏险商户二装保险商户保险4.费率保险公司根据投保金额及被保险物业的综合情况制定的保险收费比率，即：保费/保险金额x100%。商业经营或写字楼费率通常在千分之零点三至五之间。一般来说，投保金额愈高，费率应降低。26第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.7险种介绍财产一切险公众责任险机械损坏险商户二装保险商户保险5.除外责任，保险公司拒绝赔偿范围：?设计错误、原材料缺陷、工艺不善；?自然磨损、内在或潜在缺陷、物质本身的变化、自燃、自热、氧化锈蚀、渗漏、鼠咬虫蛀、大气（气候或气温）变化、或其他渐变原因造成的损失；?锅炉爆炸、被保险人及其雇员的操作过失、地震、海啸、战争、暴动、恐怖袭击、被保险人或其代表的故意行为或重大过失、公共水电气中断。27第三章购物中心经营管理风险控制—商业保险：3.1.7险种介绍财产一切险公众责任险机械损坏险商户二装保险商户保险6.免赔额指保险公司在出险赔付时在指定范围内不予赔付的金额。国内一般在人民币1,000至5,000元之间，或损失金额的一个百分比，以较高者为准。例如：大堂玻璃大门一块玻璃爆裂，需重装一块，玻璃价值连运费及安装费共8,000元，但免赔额2,0