www.fdc01.com房地产智库中海丁香花中海丁香花园项园项目定位目定位报报告告www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库报报告体系告体系AnalyzeSystem一、市场部分二、项目价值体系及定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库市市场场部分部分MarketParts?宏观综述?竞争项目解读?外区域品质项目解读?项目立地SWOT分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策相关新闻www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策南通地方政策2011.3.25：一、综合研究确定2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9％以内。二、加强税收征管。调地税部门加强对土地增值税征税。地税部门加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价超过周边房价20％以上或利润过高的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。三、强化差别化住房信贷政策。对购买第二套住房的家庭，商业和公积金贷款首付款比例均不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策政策下南通市场表现2010.1-2011.5月南通市区成交套数走势图（套数）政策对南通最直接影响为成交量的阶段性的下滑，开发商与购房者观望情绪浓厚，但市场一旦出现供应量，成交量上扬。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策政策下南通市场表现南通市场虽然成交量出现阶段的波动，但价格并未出现松动；目前市场优惠幅度逐步增加，但并不意味着后期价格进入下降周期。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1宏观综述-市场政策政策总结及后市预判?“国五条”、“国八条”“房产税”……国家大刀阔斧地进行着一系列宏观调控，连出台楼市新政，表明了国家此轮调控的力度与信心。?纵观出台“房控目标”的城市中，无一例外都将2011年房价增长幅度控制在GDP增速范围内，也就是不超过10%，南通房价控制目标在9%。换言之，就是默认房价还可以保持上涨势头，只是幅度受到限制而已。?由于政策对南通市场的影响较大，预计南通市场将进入政策性调整周期，但非市场性调整；成交量会有一定的下滑，但被抑制的刚性以及改善型需求大量存在，蓄势待发。?2011年1-5月份，南通大部分新开盘项目销售去化较为理想，供求关系合理；但随着后期供应量逐步增加，市场供求关系将发生变化。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2区域竞争解读一级市场?09-10年南通一级市场量体猛增，2010年更是突破500万方；?各区域中，港闸区放量明显高于其他区域，其次为开发区；?2011年南通土地市场成交以商办地块为主，目前住宅性质地块成交一幅。（详细见表格）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2区域竞争解读一级市场?08年开始，南通土地价格以每年平均35%以上速度增长，港闸区、开发区由于基数较低，目前在500万/亩以下，新城区和老城区目前价格处于南通高位；?政府对于区域板块的成功运作，是07年以来各板块土地价值变化的根本，未来土地市场走势预计港闸和开发区将成为新一轮的爆发点。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2区域竞争解读一级市场2011年南通土地市场出让表（安置房及低价位保障房除外）地块座落用地性质地块面积容积率成交时间竞得人竞得价原太平洋冷库地块（船闸西路西北侧）居住7229.67平方米1.072011.1.30南通华昌投资发展有限公司4460元/㎡复兴路北、达一路西商办10332.73平方米3.392011.1.31顾佩红4500元/㎡能达商务区综艺公司北、达三路东商办13497.55平方米2.272011.2.1南通飞马房地产有限公司2500元/㎡世纪大道南、园林路西商办40675.49平方米2.132011.2.1南通新宏基投资管理有限公司850元/㎡青年东路南太平路东商办133012.96平方米2.312011.2.18南通金地置业有限公司1800元/㎡工农北路西、永兴大道北商办22991.27平方米1.152011.5.3南通文峰恒升汽车销售服务有限公司1690元/㎡南通永兴国际车城发展有限公司、江复兴路南、达一路西商办16667.99平方米62011.5.42580元/㎡苏金太阳投资控股有限公司?由于迫于目前住宅市场政策尚不不明朗，楼市观望情绪浓厚，致使开发商拿地热情大减。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2区域竞争解读二级市场各区域二级市场（住宅）剩余量体（万㎡）各区域二级市场（住宅）待推量体（万㎡）?新城区：二级市场余量较大，主要以中南世纪花城以及苏建学府雅居为主；?开发区：后续量体较大，基本集中于能达商务区及周边区域。?东城区：目前余量相对较大，后续量体集中分布于崇川中学周边，集中居住区的概念逐步成型。?港闸区：二级市场余量大，后续量体为各区域中的峰顶；?老城区：目前市场余量小，后续量体较大，主要为恒盛尚海湾以及苏建名都城项目；www.fdc01.com房地产智库PART2区域竞争解读二级市场2010.1-2011.5南通市区与老城区成交走势图?老城区由于价格高以及区域供应量较小，因此成交量相对其它区域较少；?2011.1月老城区的成交量达到的高峰，主要由于恒盛尚海湾项目成交；www.fdc01.com?老城区市房地产智库场由于客群的层次较高，因此受市场政策的影响相对较小，成交走势保持平稳。PART3竞争项目解读竞争项目?万濠华府?金鼎湾国际?恒盛尚海湾?苏建名都城?翰林府?藏珑www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府销售价格项目目前销售价格为14500元/㎡。建筑面积：15.5万㎡产品：高层户型143168194、、㎡基本数据：目前推出：1、2、3、7、10、11号六栋楼101171在售交付标准：毛坯，后续7栋楼为精装23在售户型面积：143、168、194㎡景观：绿化率为35%，四大水系主体景观绿化体现。建筑风格：ArtDeco立面建材：1-3层为干挂石材，主体真石漆www.fdc01.com房地产智库万濠华府-鸟瞰图PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府全天候监控安全防范系统周界防越报警系统电子地图指示报警闭路电视监控系统周界、主要出入口、通道、公共绿地、地下车库、设备间电子巡更系统楼宇重要部位、死角、消防要害、设备用房设置巡更点门禁一卡通系统车辆停车管理、单元门禁管理、电梯梯控管理、入户管理家庭防盗报警系统一层、二层、顶层室内联网报警彩色可视对讲系统彩色可视、访客对讲、电梯召唤消防报警系统消防广播、报警，消防栓、自动喷淋联动（地下车库等公共部位）背景音乐系统小区内的广播系统与紧急广播公用一套扬声器www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府窗：内开内导门品牌：美心防火防盗门型材：铝合金断桥型材锁：KEYLOCK密码/刷卡电子门锁（广东第吉尔）www.fdc01.com房地产智库玻璃：Low-E中空玻璃PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府日立中央空调系统单户净水系统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府屋顶建材外墙自保温系统外墙S9-2节能砖和冷桥部位复合保温板的SJN自保温体系+EPS保温装饰体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART3竞争项目解读竞争项目-万濠华府万濠华府项目户型去化表状态户型面积（㎡）推出套数去化套数去化率万濠华府项目月成交套数走势图（2010.8-2011.5）1379222%146786482%110120157400在售10016815010067%80194604575%6037225-323201365%402120109在售合计　32122470%2064430252208号楼已领取预售未售290380许可证，但未对44720外销售。项目月成交套数走势图整体合计　363224　?截至目前项目总计推出363套房源，但实际对外销售套数为321套，（8号楼42套房源已取得预售许可证，但未对外销售），截至目前已销售224套房源，销售率为70%，月均去化22套。相对同区域项目情况，去化情况尚属理想。?通过项目月成交走势图发现，从2010年12月开始，项目月去化速度降幅较