三亚吉阳项目定位及规划建议深圳圆方地产2012.3Codeofthisreportl1房地产智库www.fdc01.com定位原则：以市场为基础，以客户为中心！Codeofthisreport2房地产智库www.fdc01.com前言考虑项目时间节点因素，接邝总指示，我们针对三亚吉阳项目进行了一周的市场调研工作，因此次调研旨在为项目设计提供市场支持。所以，此次调研方向主要从市场和客户两个方面进行了深入考察和研究，希望此次市调成果有助设计方更加顺利地进行项目设计，同时切合市场及客户需求。深圳圆方地产二0一二年三月Codeofthisreport3房地产智库www.fdc01.com竞争项目调研客户调研项目定位物业发展建议Codeofthisreport4房地产智库www.fdc01.com竞争项目调研结合项目本身条件，竞争项目的选取主要以迎宾路沿线项目为主，通过对其项目、产品、价格三个方面进行了深入调查。共调研十个竞争项目，分别为：清平乐、万科湖畔、万科森林、福瑞国际、新海岸酒店公寓、卓达巴哈马、25度阳光、中铁子悦薹、昌达山水天域、年轮。Codeofthisreport5房地产智库www.fdc01.com项目一、【万科森林度假公园】该项目位于三亚落笔洞风景区，总占地2000亩，总建面87万方，是万科地产在三亚的首个项目，与吉利集团合作开发。Codeofthisreport6房地产智库www.fdc01.com项目一期建筑面积7万平米，860套公寓和60套临湖别墅。去年9月3日、4日三亚、北京、沈阳三地开盘同时开盘，两天认购近800套，销售额近10个亿。两房基本售罄，剩少量一房和别墅。Codeofthisreport7房地产智库www.fdc01.com首期推售11栋产品，一房共390套（总价约60万），两房共470套（总价约120万），别墅60套。Codeofthisreport8房地产智库www.fdc01.com项目全部采用精装交楼，在户型设计上，以附送超值为主要产品卖点，70平米的两房，赠送面积近20平米。Codeofthisreport9房地产智库www.fdc01.com单身公寓结构紧凑、低总价，同时通过做大阳台，突出产品的景观视野。Codeofthisreport10房地产智库www.fdc01.com区位三亚市荔枝沟镇落笔洞风景区规模占地2000亩,建面87万㎡,容积率0.65。万科65%，吉利35%一期70000㎡，度假公寓860套，观湖别墅60套。1#-3#栋：70平米两居，约470套，总价120万/套。产品形态4#-5#栋：37平米一居，约390套，总价60万/套。6#-11#栋：四层临湖别墅，有115㎡，131㎡，137㎡三种户型。价格一次性0.73折，折后17000元/㎡，按揭0.85折，折后19800元/㎡七大公社：儿童公社、艺术公社、开心农场公社、饕餮美食公社、永远25岁公社、人民公社、项目配套零碳运动公社。三大公园：山顶公园、溪谷公园、湿地公园。销售情况2011年9月3日-4日，两天认购836套，总成交约10亿元。2房售罄，剩少量1房和别墅。物业管理万科物业海南分公司物业费3.58元/月/㎡Codeofthisreport11房地产智库www.fdc01.com项目二、【万科湖畔度假公园】万科湖畔度假公园是万科地产在三亚的第二个项目，位于三亚市主干道迎宾路中段，是未来三亚新城的中心。距海棠湾、亚龙湾、大东海、三亚湾四大湾区距仅需15分钟车程，整个项目占地28万平方米，建筑面积31万平方米，由酒店式公寓、产权式酒店、湖畔特色商业街、自行车赛道、足球基地、运动聚集地等组成。Codeofthisreport12房地产智库www.fdc01.com项目目前还未公开发售，接受认筹，2万低20万。首期产品为酒店式公寓，63平米两房，共298套，对外报价25000元/平米。Codeofthisreport13房地产智库www.fdc01.com区位三亚市吉阳镇迎宾路中段规模占地436000㎡，631000㎡，容积率1.4，约4000个车位由酒店式公寓、产权式酒店和湖畔特色商业街组成产品形态一期产品为63㎡两居，共298套，其中10层以下属酒店价格待定。对外报价约25000元/㎡，交2万抵20万项目配套水景体验式商业街、环小区自行车赛道、足球基地、运动聚集地销售情况目前未售，认筹约1000组。物业管理万科物业海南分公司物业费待定Codeofthisreport14房地产智库www.fdc01.com项目三、【清平乐】清平乐位于三亚市的东北部，东临新田独镇政府，北靠五指山余脉--南丁山南坡，南临迎宾大道。项目共20栋小高层，分四期开发，目前正在销售四期，现房销售。Codeofthisreport15房地产智库www.fdc01.com一居产品有两种，32平的单身公寓及70平的一房一厅。户型设计上通过赠送入户花园及大阳台体现卖点。Codeofthisreport16房地产智库www.fdc01.com两居产品为88平二房一卫和93平二房二卫。产品卖点营造主要以赠送入户花园、飘窗等体现。Codeofthisreport17房地产智库www.fdc01.com区位三亚市吉阳镇政府旁规模占地10万㎡,总建筑面积15万㎡。容积率1.5。共20栋小高层，分四期开发。产品形态四期主推30㎡-70㎡一居，93㎡两居（2卫）价格18700元/㎡，一次性付款0.95折老年大学、书画展览室、棋牌室、乒乓球室、桌球室、游泳池、健身中心、项目配套医疗中心、茶吧、舞蹈教室、音乐室三期在售，共285套，已售137套，销售率48%。15#共108套，售48套；销售情况16#共81套，售30套；17#共40套，售20套；18#共56套，售39套。物业管理三亚东锣岛酒店管理公司物业费2.5元/月/㎡Codeofthisreport18房地产智库www.fdc01.com项目四、【卓达东方巴哈马】项目占地面积540亩，总建筑面60余万平方米。地处三亚市新行政区的核心，位于迎宾大道与凤凰路交汇处，距三亚湾不足2公里，距亚龙湾15分钟车程，大东海8分钟。共分为三期，其中一期“热带雨林”、二期“那索风情”已经入伙。三期“自由港湾”的正在销售。Codeofthisreport19房地产智库www.fdc01.com75平米一居，户型方正，实际户型可做到1+1房。客厅、卧室及空中花园均有非常好的采景、采光面，同时通过赠送入户花园、空中花园及飘窗，提高使用面积，提升产品性价比。Codeofthisreport20房地产智库www.fdc01.com二居产品，85-90平米，同样赠送入户花园、空中花园、飘窗，实际户型可做三居。Codeofthisreport21房地产智库www.fdc01.com区位三亚市迎宾大道与凤凰路交汇处规模占地540亩,总建筑面积60万㎡。容积率1.5。一期：热带雨林，5-6层多层，共7万平米二期：那索风情，22-23层高层，共13.3万平米产品形态三期：自由港湾，分A、B组团，18-23层高层，共35万平米。目前在售A组团部分，由11栋高层组成。产品为：75㎡（1+1房），85㎡、90㎡（2+1房）三种户型11年10月：均价25600元/㎡，一次性付款0.95折价格12年03月：均价20000元/㎡，实收价16000-17000元/㎡7万平米河滨中央公园、2000平米泳池、幼儿园、小学、卓达酒店、网球项目配套场销售情况目前销售约60%物业管理卓达物业物业费2.5元/月/㎡Codeofthisreport22房地产智库www.fdc01.com项目五、【年轮】项目位于迎宾路月川桥旁，周边配套成熟，打造首个中国花梨树社区，可瞰三亚湾海景资源，共139套物业。Codeofthisreport23房地产智库www.fdc01.com项目产品偏大户设计，共三种户型。二房二厅二卫，109-118平米。主、客房及客厅均可瞰海景，超宽阳台设计，增加产品的采景面。Codeofthisreport24房地产智库www.fdc01.com132平米的二房二卫，设计偏大，后期通过装修将其改造为三居产品。Codeofthisreport25房地产智库www.fdc01.com区位三亚市迎宾路与胜利路延伸路段（原老铁路）交叉口规模占地5239㎡，总建面22681㎡二梯三户，27层高层。共142套（含4套顶层空中别墅）产品形态109㎡两居（2卫）、118㎡两居（2卫）、132㎡两居（2+1房）各46套。特价房15800元/㎡，均价25800元/㎡。价格空中别墅约2000万/套，带500万/装修。全款0.95折，分期0.98折项目配套泛会所：泳池、咖啡厅、SPA馆、餐饮、娱乐。黄花梨社区。三亚湾海景销售情况目前销售约35%，50套。物业管理三亚哲林物业服务有限公司物业费4.5元/月/㎡Codeofthisreport26房地产智库www.fdc01.com项目六、【中铁子悦薹】项目位于迎宾路，打造三亚首个城市综合体项目，将建成三亚首个甲级写字楼。一期以退台式洋房及纯板式高层为主。Codeofthisreport27房地产智库www.fdc01.com因该项目户型范围较为广泛，考虑本项目实际情况，选取其一居及二居产品进行研究。74平米一居室，做到动静分区，双阳台设计，户型方正。Codeofthisreport28房地产智库www.fdc01.com89平米二居，通过赠送空中花园，实际做到三居，同时还有入户花园赠送及客厅超宽景观阳台设计。Codeofthisreport29房地产智库www.f