美格行商业地产顾问机构SHENZHENMEGAROADREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.欧亚达·国际建材家居摩尔城项目规划建议初步方案2011-7-12房地产智库www.fdc01.com本次报告内容MEGAROAD分析框架SCQ核心问题项目市场定位建筑规划建议分析?项目条件分析?市场定位?分期开发思路?宏观经济分析?项目属性判断?整体布局思路?家居市场研判?项目业态定位?人车流/通道/停车位/广场/内部空间营造?主要竞争对手分析?目标客户群定位?整体产品组合建议?案例分析?一期产品组合建议?项目核心问题?项目市场定位?初步布局方案2房地产智库www.fdc01.com核心问题分析MEGASCQROAD非期望结果——期望结果——从由特定情境(S)目标出发所希望S=情境导致的特定结果达到的结果C=R1,R2R1R2Q=如何从R1到R2？3房地产智库www.fdc01.com（情境）MEGASituationROAD项目条件宏观分析S情境主要家居市场竞争对手4房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD项目指标区位武汉市东西湖区107国道不十全路交汇处开发商欧亚达——规模大，展示面长，地块形状方正占地面积68万㎡建筑面积100万㎡开发周期分三期地块形状长斱形，长约1300m，宽约500m5房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD项目区位——武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内6房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD?东西湖区“一区两片、三城一新”的发展框架。东南部都市发展板块——吴家山新城、金银湖生态新城、台商产业新城；新农村建设发展区金银湖生态新城西北部作为农村新社区板块——新农村建设发展区。?本项目位于台商产业新城，以电子信息、机械制造、物流为支柱产业，建设集物流、商贸、台商产业新城吴家山新城综合服务为一体的现代化工业园区。目前区内配套不完善，城市化较落后。?区域处于武汉主城向外拓展的新城内，区域的城市化有利于项目的发展。现状——工业园区内，城市化发展不成熟，配套落后；未来——主城区拓展圈，大都市化利于片区发展。7房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD项目交通——内外交通均较便利，区域物流业发达对外交通：京珠高速?京珠高速、107国道、汉口火车站、铁路集装箱中心站与项武汉市三环线目相邻，使项目与省内其他城107国道市及中国其他区域联系均较便利；汉口火车站内部交通：铁路集装箱中心站?武汉城市三环线、轻轨1号线，轻轨1号线加强了项目与武汉各区的联系。8房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD开发商资源——开发商拥有丰富的家居类专业市场资源和经营经验欧亚达家居集团，创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、商场物业管理、房地产开发、古玩市场等。欧亚达家居集团以家居为支柱产业，经过十余年的发展，如今已成为华中区域规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的华中第一家居品牌。9房地产智库www.fdc01.com项目条件MEGASituation1——ROAD?项目区位较偏，区域配套不完善，城市化落后，需规划目的性较强的商业业态扩大辐射面，吸引人流；?项目规模大，展示性好，交通便利，区内物流业发达，具备做大型专业市场的基本条件；?开发商拥有丰富的家居类专业市场资源及经营开发经验。项目有开发家居类与业市场的基础条件，有机会依托便利的交通，发挥规模优势，抢卙华中地区家居市场。10房地产智库www.fdc01.com宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD武汉市2005～2008年经济发展状况2005年2006年2007年2008年份指标产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率GDP（亿元）2238.2318.91%2590.7515.75%3141.515.6%3960.0815.1%人均GDP（万元）2.64.0%3.846.15%4.723.68%4.924.7%人均可支配收入（元）10849.6813.44%1236013.92%14357.6416.2%16712.4416.4%人均消费性支出（元）8034.483.10%9182.0414.28%10599.9615.4%114337.9%社会消费品总额（亿元）1128.6413.29%1293.3314.59%1518.317.4%1850.0521.8%?武汉国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好；?人均可支配收入也呈稳定增长的发展势头，而人均消费支出除2008年下降外，整体也呈稳定增长的势头；?社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。11房地产智库www.fdc01.com宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD东西湖区2005～2008年经济发展状况2005年2006年2007年2008年份指标产值增长率产值增长率产值增长率产值增长率GDP（亿元）73.6711.62%86.1216.90%103.4520.12%134.4930.01%人均GDP（元）213531.35%2420713.37%2793815.41%3586328.37%社会消费品总额（亿元）33.515.10%38.6215.30%43.8213.50%50.5218.00%?东西湖区国民生产总值快速增长，经济运行良好；?社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上。?东西湖区消费市场有快速增长的态势，商业环境发展积极乐观。12房地产智库www.fdc01.com宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD武汉与其他城市的经济状况对比分析19个副省级城市经济比较2008年武汉与中部地区城市经济状况对比?第一集团军——年度GDP3000亿元以上省会城市武汉市长沙市合肥市南昌市GDP上海、北京、天津、广州和深圳3960.0830011664.841660.08（亿元）?第二集团军年度亿元左右——GDP2000增长率15.1%15.1%17.2%15.0%武汉、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆人均GDP4.924.583.453.61?第三集团军——年度GDP1000-1600亿（万元）城市总人哈尔滨、济南、西安、厦门、长春897658.56501461.52口（万）武汉作为中部地区的战略支点城市、中部地区的交通枢纽和中部经济的产业核心，目前经济任屈居国内城市竞争中的第二集团，未来拓展空间巨大。13房地产智库www.fdc01.com东西湖区2008年常住人口结构比例(万人)宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD外来人口东西湖区人口结构特点：30.4%?常住人口37.6万人，其中户籍人口比例逐年下降，外来人口数量呈逐年上升。户籍人口?人口结构丌断优化，人口素质稳步提69.6%高。2008年东西湖区GDP134.49亿元，卙全市GDP比例稳步增长。户籍人口外来人口区域GDP20042005200620072008武汉市（亿元）1882.242238.232590.753141.93960.08东西湖区（亿元）50.6373.6786.12103.45134.49所占比例（%）2.693.293.323.293.40东西湖区不断增长和优化的人口，为消费市场提供了消费需求。14房地产智库www.fdc01.com宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD武汉市发展总体战略?发展方向：依托主城和新城，联动发展十三个新城组团，主城区向外拓展，形成六大新城群，其中西部新城群包括吴家山新城，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；武汉“1+8”城市圈?涵盖范围：以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。?战略定位：以长江经济带为主轴的东中“1+8”城市圈西部互动发展的关键接力点与推进器、内陆地区先进制造业高地和现代服务中心。本项目紧邻西部新城群吴家山新城，其现代物流功能的辐射效应将利于项目发展，同时“1+8“城市圈的规划对项目未来立足武汉辐射周边城市打下坚实的基础。15房地产智库www.fdc01.com宏观经济运行分析MEGASituation2——ROAD?武汉市整体经济运行良好，作为中部经济龙头，巨大的经济辐射力和聚集效应为本项目开发提供良好的经济基础；?东西湖区经济发展稳定，商业环境发展积极乐观，人口数量及素质稳步提升，片区内部消费力逐渐增加，利于本项目的开发运营；?武汉中部崛起的发展战略、“1+8”城市圈的加速融合、东西湖台商新城的构建及轻轨一号线的提速，区域后续发展空间大。16房地产智库www.fdc01.com：家具市场研判中国家居行业状况MEGASituation3——ROAD中国五大家居产业区?华南家居产业区：以广东珠江三角洲为中心，具有产业集群、产业供应链和品牌优势；东北家居产业区?华东家居产业区：以长江三角洲为中心，具有产品质量和经营管理的优势；华北家居产业区?华北家居产业区：以环渤海地区为中心，具有企业规模和市场需求优势；中部家具华东家居?东北家居产业区：以东北老工业基地为中心，西部家居产业区正产业区产业区在形成具有实木家具生产和木材资源优势；?西部家居产业区：以成都为中心的，具有供应华南家居产业区三级市场产品的优势。?目前中国家居产业区东西南北各有归属