中铁建设·信阳【锦绣天城】项目定位建议报告wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟前言Preface城市在前进的过程中无不带着人为的痕迹而一块土地之所以会被尊重往往是因为开发者赋予其最终极的人性关怀我们需要了解除了市场等诸多因素以外实现所有目标的最终途径就在于对于人性的深入体察和欲求引领和一种与城市共同成长的情怀感谢中铁让我们一同拥有履行使命的机会wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目比较优势开发模式选项项目成本预测报告目录项目综合定位项目开发建议开发效益分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们的比较优势Whichourdominate本体比较优势论证景观资源超大规模品牌实力优势再造规避弱项叠加优势wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟了解我们自身未来中心WhoamI？老市中心工业用地学校用地居住用地本案羊山新区城市景观带化工路航空路平本案羊山新区生态度假居住区西部工业区桥规划路中心商南部居住区浉河区业区区环岛滨河路wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟优势到底在哪里？区位优势有没有？地块优势是什么？品牌实力关键吗？?行政区域隶属信阳市浉河项目指标中铁建设的企业品牌区。位于城市发展延伸带。占地面积：938亩（133亩中字头企业的国家使命“一体、两翼、八大片区”格回迁用地）局。开发实力的全面保障建筑面积：约百万平米?较好的区位通达性容积率：2—3；与市政府直线距离3.5公里，至火车站、信阳主要商圈10分钟车程。配套设施交通便捷。北侧紧临城市快速路。大盘全面配套?优良的景观资源。城市东产品线丰富扩圈,紧邻浉河和城市景观公园。涵盖高层，小高层，多层wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区位优势有没有？城市景观资源羊山新区本区域可大力借助城市景观资源条件，平重新定义信阳城市宜居环境。羊山新区西部居住区桥随着现有景观盘的消化以及项目自身东部工业区中心区域景观优势的造势，可逐渐成为商南部居住区区浉河区业区城市居住环境示范代表区域。版块名称区域特点区域发展潜力较大，目前居住气氛不足，配套不完善，未来供给量最大，项羊山新区目规模普遍较小，价格最低，自然景观最为贫乏。区域发展成熟度最高，配套最为完善，供给趋于饱和，项目规模参差不齐，中心商业区但后期可开发的景观资源不足。区域发展成熟度较差，配套不完善，供给量最少，景观资源丰富。但区域发生态旅游度假区展有限，景观无法作为唯一支撑。区域发展成熟度较好，配套不完善，供给量较多，项目规模最大，价格较低南部居住区，自然景观非常丰富，且区域前景较好。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块优势是什么？——现状区域分类面积区间项目个数100亩以小盘4中心下商业100-500中小盘7区亩??富丽华城阳光华府500亩以??大盘2文馨苑博林和谐家园上?欧洲故事?康诗丹郡100亩以?盛世华章?世界城小盘0?龙跃河山?金海维多利亚城下?金色水岸本案?金运花园南部100-500中小盘100亩以2?经典花园?鸿禧家园居住小盘2下亩?茗阳天下?郦水花园区500亩以?弘昌·运动城?水岸国际花园西部大盘100-500中小盘上0?森林半岛?温州城市花园居住亩0?万家灯火?银珠广场区500亩以?凤凰新世界?新天地华城大盘0?君熙台?阳光城市花园上?怡和名门广场?鑫鑫广场100亩以小盘0100下亩以小盘0目前信阳市区入市项目约为5050个；市调楼盘3030个东部下100-500工业中小盘0规模达到500亩以上的楼盘3个。大部分入市楼盘均羊山100-500亩区中小盘3新区亩为中小盘。后期大盘竞争优势明显。500亩以大盘0500上亩以大盘0上wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块优势是什么？——规划市场稀有区域分类面积区间项目个数大盘100亩以小盘7中心下商业100-500中小盘0区亩500亩以大盘0上100亩以小盘3＋2下南部100-500中小盘100亩以0居住小盘亩1区下西部100-500500亩以中小大盘盘1居住亩上0区500亩以大盘1上100亩以根据信阳08－09年住房建设计划09实施计划看，小盘0100下亩以小盘10未来2－3年入市楼盘以100亩以下小盘居多。东部下100-500可能会造成市场短时期集中放量。但随着时间推移工业中小盘0羊山100-500亩区中小盘2新区亩大盘成熟以后，具有明显市场优势。500亩以大盘0500上亩以大盘0上wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟品牌实力关键吗？中铁建设品牌开发树立品牌?从企业战略来讲，本项目作为中铁建设河南首个地产项目，承担创造企业知名度、美誉度，树立品牌的使命，由此形成企业地产开发建设的引爆点。?成为大盘地产项目的代表之作。河南信阳首战必胜?在预期市场下，确保首个项目稳定、快速开发建设，并确保资金回笼。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟相近优势个案比较个案：康诗丹郡项目定位：新市政中心，20万平方米欧式园林社区未来区域优势项目概况：总共20万平米，一期2007年开销售完毕二期2009年开，销售70％个案：金色水岸项目定位：信阳市中心景观高层区位＋景观优势项目概况：总共8万多平米，2009年6月开盘。商铺销售火爆，住宅消化速度快。个案：森林半岛项目定位：领袖阶层的贵族居所景观＋品牌开发项目概况：总共22万平米，一期2007年开销售完毕二期2008年开，销售80％。三期纯别墅未销售。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟个案：茗阳天下项目定位：信阳西千亩级景观山水新城大盘＋景观优势项目概况：总共1180亩，2006年开盘。一期销售完毕。低价入市，二期产品创新。直接竞争个案比较个案：富丽华城价格＋产品项目定位：47万平米世界风情又一城项目概况：2008年10月开盘，2500元/平米单价。多为城市东部区域人群购买。个案：龙跃河山项目定位：浉河畔，30万平方米原生态国际名门社区产品＋景观项目概况：一期2009年9月开盘。共分四期开发。目前入市为电梯洋房，后期景观均好为高层＋小高层wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目比较优势小结：？本体优势明显，但竞争优势需要再挖掘本案有没有捷径？www.fdc01.com房市金碟我们能做的Wayswecanchoose郊区大盘开发模式主题社区开发模式产业驱动开发模式新城开发模式城市大盘开发模式中心城镇开发模式紧缩城市开发模式www.fdc01.com房市金碟了解我们的选项Whatexactlythewaysare？模式一：主题社模式二：产业驱动模式三：新城模模式四：中心城镇模式五：紧缩城市区开发模式开发模式式开发模式开发模式定义：定义：定义：定义：定义：通过社区的特通过具有盈利能建立较为完善以区域规划为城市在通过城市大盘定生活主题吸引特定力特色产业的经营提升的城镇结构及公共空次中心、区域性中心为基开发中浓缩城市的主要消费人群，支撑项目项目的价值和影响力，间体系实现对项目的础，通过政府基础设施建功能，通过建“城中城”开发并保证项目持续开发规划和建设设为前提的开发模式来保持项目的相对独立性适用条件：适用条件：适用条件：适用条件：适用条件：?有区域内其它项目?距市中心直线距离不超?占地规模较大，可容?大城市近郊，属于规划不具备的独特资源，过30公里，而且交通便纳较多人；的城市次中心或区域中心?CBD或城市中心边沿；具有打造不可复制核利；的建设范围；便利的交通条件；?多种物业组合，以心竞争力潜质；?项目所在地生态环境好住宅为主，多功能复?城镇中心基础基本配套?较大的规模；强制性的?资金雄厚，前期投，周边的环境破坏与工合性社区；设施符合基本生活需求，视觉冲击－超高层/建业污染少。交通通达。筑群入大，项目大、实现?良好的自然生态环周期长。?开发企业资金雄厚，能境和社区生态系统，?区域开发与建设政府支?政府支持，开发主体资够较长时期的持续开发交通相对便利通达性持。金雄厚。。好。www.fdc01.com房市金碟如何选择？Whichwaytogo？www.fdc01.com房市金碟选择的依据Factorsofchoosing地块条件城市发展市场环境www.fdc01.com房市金碟城市发展现状　　但经济发展相对落后，缺乏核心产业支撑，城市化发展落后。　　信阳市整体人居环境优越，为我国十大宜居城市之一。www.fdc01.com房市金碟城市发展方向以“双百”计划为指导，以羊山新区和信阳工业城两重点功能区位支点，发展信阳核心产业和城市化建设已成为城市发展的方向。羊山新区将成为信阳未来的政治、经济、文化和教育中心。南湾管理区将承接信阳市生态、休闲和旅游的主要功能。信阳工业城是未来信阳的工业示范区，豫鄂皖区域的物流中心。中心城区将保持信阳目前商业、商务和贸易中心的功能。本案所在区位属老城区的住宅规划区。www.fdc01.com房市金碟褪色1-地块条件+城市发展　　本案目前所在区域并非城市CBD或城市核心地段Screening，且根据城市发展规划，未来也并非中心商业/商务区的功能承载区域。模式一：主题社区模式二：产业驱动开发模模式三：新城模式模式四：中心城镇开发模模式五：紧缩城市开发模式开发模式式式定义：定义：定义：定义：定义：建立较为完善的通过社区的通过具有盈利能力市镇结构及公共空间体以区域规划为城市在通过城市大盘开发中浓缩