www.fdc01.com房市金碟1wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟前言　　从零陵区市场的整体发展水平而言，房地产市场发展还是处于初始发展阶段，但是不同时期拥有其不同的发展特征，对于本项目而言，其机会存在，更多的是未来的，而不是已有的。　　竞争成败取决的因素是什么？答案可以有多项，但是核心因素只有一个：产品。本司总结运营的数十个项目，对于产品规划，如何做好“价值容积率”，决定后期竞争成败！　　价值容积率不同建筑容积率，它涵括规划、开发、营销三条主线，全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程，本案也是立足于该点，对上海花园项目进行深入剖析。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟目目录录市市场场篇：城市篇：城市经济对经济对地地块开发块开发影影响与响与指指导导a.永州城市规划及房地产开发情况……………………………………6b.零陵区经济发展情况及规划前景……………………………………10c.零陵区人口与人均收入………………………………………………16d.零陵区房地产开发与个案分析………………………………………18规划规划篇：地篇：地块块SWOTSWOT分析及分析及规划规划要点要点a.地块现貌以及SWOT分析………………………………………………36b.地块产品开发的意向规划等级分析…………………………………40c.地块规划产品布局与交通路网………………………………………44d.产品建筑风格与景观风格建议………………………………………543wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟目目录录产产品篇：品篇：项项目住宅目住宅户户型型产产品品设计设计建建议议a.户型设计中有效空间利用……………………………………………58b.高层住宅产品开发建议………………………………………………66c.多层住宅产品开发建议………………………………………………74定位篇：定位篇：项项目市目市场场定位及案名建定位及案名建议议a.项目消费群体描述……………………………………………………82b.项目形象定位及定位语………………………………………………85c.项目LOGO设计及延展…………………………………………………864wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟第一部分　市场篇Economyandimpact城市经济及对地块开发预期5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟一、永州市城市规划发展分析城镇化建设　　永州市从空间布局上划为www.fdc01.com房市金碟“两片四轴”结构。　　“两片”：北区包括冷水滩、零陵、祁阳、东安、双牌和城镇化建设金洞六县；南区包括道县、江华、新田、宁远、蓝山、江永和回龙圩七县。以冷水滩区和零陵区为核心，北部以祁阳为次中心，南部以道县为次中心中心城区，形成“一主两次”的城镇发展格局。　　“四轴”：①“东安—中心城区—祁阳”发展主轴；②“中心城区—双牌—道县—江华”发展主轴；③“中心城区—宁远—蓝山”发展次轴；④“道县—宁远—蓝山”发展次轴，蓝产业化建设宁道加工贸易走廊。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟二、永州市今年来房地产开发情况　　2009年永州房地产市场的火爆为永州市投资营造了一个良好的环境，商品房销售价量齐飞，企业资金回笼加速，开发企业投资意愿显著增强。　　2010年永州市共完成房地产投资72.6亿元，同比增长17.15%。但从环比数据来看，受到宏观调控的影响不小，投资小有波动，增速明显放缓。　　2010年全市1-12月房地产投资环比分别为-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟三、永州市房地产开发量与批售情况　　全市大批新建项目相继竣工，住房建筑面积增长迅速，商品房供应量充足。1-12月，全市共完成住房建筑面积590万㎡，同比增长2.6%；批准预售面积1582749.27㎡，同比增长25.32%；在上市的商品房中，中低价位和小户型所占比例达到40%。8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟永州市房地产发展的客观因素与现状　　永州虽然处于三四线城市之列，不属于房价过快增长的城市，但是全国性的刚性调控政策一样对楼市产生影响，年初开始就出现了大幅下滑，房产投资持续走低，一方面由于一二线城市房价抑制效果立竿见影，并通过各种传播途径在民众中放大，使得开发投资者持币观望气氛较浓；另一方面各大银行陆续取消贷款优惠，开发资金链吃紧，抑制了部分投资需求。　　2010年永州市房产交易24114宗，交易面积达433.17万㎡，交易金额432669.27万元，同比分别增长4.78%、3.75%和6.99%，房产交易活跃。截止到2010年12月，永州市中心城区商品房均价1802元/㎡，同比增长21.7%，呈理性增长趋势。9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟零陵区位于湘江上游，潇湘二水汇合处。地理坐标为东经110°10′-111°56′，北纬25°51′-26°26′。总面积1986平方千米。总人口60万人。1984年6月，撤销零陵县，建立县级永州市和冷水滩市；1995年11月，撤销县级永州市和冷水滩市，建立永州市芝山区和永州市冷水滩区，2005年6月永州市芝山区正名永州市零陵区；所以永州市零冷两区是古零陵县一脉相承下来的。零陵区辖4个街道、8个镇、4个乡：朝阳街道、南津渡街道、七里店街道、徐家井街道、水口山镇、珠山镇、黄田铺镇、富家桥镇、菱角塘镇、邮亭圩镇、接履桥镇、石岩头镇、大庆坪乡、梳子铺乡、石山脚乡、凼底乡。区人民政府10驻南津路。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟四、零陵区区域功能分析　　永州市中心城区定位为湖南省三级中心城市，湘南地区的次中心城市；湘、粤、桂三省边区交通枢纽和物资流集散地；区域性旅游服务基地，“南岳—桂林”旅游线上的重要节点；湖南省联系“两广”的重要门户，接受沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地区；湘江生态环境重点建设地区。　　其中：冷水滩城区为主中心城区，是城市的行政、文化、商贸物流中心和工业基地，是综合性的城市核心组团；零陵城区是以发展旅游、文教和高新技术产业为主的城市功能区。　　潇湘汽车城、矿产品交易中心、建材大市场、农副产品大市场等专业市场加快建设，生产性服务业成为新的经济增长点。旅游景区建设成效明显，以怀素景区为主的宗教文化旅游，以柳子景区为主的柳文化旅游，以潇湘古镇和萍岛为主的潇湘文化旅游，以周家大院为主的古民居建筑文化旅游渐成雏形。柳子景区成功创建3A景区。11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟　　由此可见，零陵区在永州城市规划中，一个地区分担两种角色：一是作为城市中心的核心建设区；二是作为南接产业开发链的外沿配套区。　　因此，一定程度上讲，零陵区是作为永州南部区域城市的统一关口。城市主城区的规划定位，将带给零陵区吸引周边县城产业与消费人口的区域魅力，但是，由于地形以及规划高度差异，相对冷水滩区也有明显不足之处。　　这一点表现在未来房地产开发行业上，呈现的特征有：　　1、主要辐射人群为南部双牌、道县、宁远一带的区域人群；　　理由：南部为山区县城，经济较为落后，随着城市发展与人口增长，南部县城人口开始往市中心迁移，带动房地产开发。特别是后期福贵铁路等交通路网健全后，将促进零陵区的城市建设。　　2、以生态旅游为主，在房地产产业中，与冷水滩互补，高端楼盘不易开发；　　理由：冷水滩区辐射东安以及往祁阳县，永州东北发展经济衔接的特征明显，因此，在房地产产业开发上，南部零陵区缺乏经济富足地区，城市的接纳人群必然也会形成区分。　　3、周边高新科技以及文教机构形成特征明显的消费人群。　　理由：零陵区周边旅游产业以及生态型高新科技产业等发展规划，为片区内供应有能力消费的购房群体，后期将形成第三产业为主的区域特征。12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟五、零陵区城市交通情况永州是沿海的内地