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永州上海花园市场调研及前期产品规划建议(新版)
永州上海花园市场调研及前期产品规划建议(新版)
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www.fdc01.com房市金碟1wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟前言 从零陵区市场的整体发展水平而言,房地产市场发展还是处于初始发展阶段,但是不同时期拥有其不同的发展特征,对于本项目而言,其机会存在,更多的是未来的,而不是已有的。 竞争成败取决的因素是什么?答案可以有多项,但是核心因素只有一个:产品。本司总结运营的数十个项目,对于产品规划,如何做好“价值容积率”,决定后期竞争成败! 价值容积率不同建筑容积率,它涵括规划、开发、营销三条主线,全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程,本案也是立足于该点,对上海花园项目进行深入剖析。2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟目目录录市市场场篇:城市篇:城市经济对经济对地地块开发块开发影影响与响与指指导导a.永州城市规划及房地产开发情况……………………………………6b.零陵区经济发展情况及规划前景……………………………………10c.零陵区人口与人均收入………………………………………………16d.零陵区房地产开发与个案分析………………………………………18规划规划篇:地篇:地块块SWOTSWOT分析及分析及规划规划要点要点a.地块现貌以及SWOT分析………………………………………………36b.地块产品开发的意向规划等级分析…………………………………40c.地块规划产品布局与交通路网………………………………………44d.产品建筑风格与景观风格建议………………………………………543wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟目目录录产产品篇:品篇:项项目住宅目住宅户户型型产产品品设计设计建建议议a.户型设计中有效空间利用……………………………………………58b.高层住宅产品开发建议………………………………………………66c.多层住宅产品开发建议………………………………………………74定位篇:定位篇:项项目市目市场场定位及案名建定位及案名建议议a.项目消费群体描述……………………………………………………82b.项目形象定位及定位语………………………………………………85c.项目LOGO设计及延展…………………………………………………864wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟第一部分 市场篇Economyandimpact城市经济及对地块开发预期5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟一、永州市城市规划发展分析城镇化建设 永州市从空间布局上划为www.fdc01.com房市金碟“两片四轴”结构。 “两片”:北区包括冷水滩、零陵、祁阳、东安、双牌和城镇化建设金洞六县;南区包括道县、江华、新田、宁远、蓝山、江永和回龙圩七县。以冷水滩区和零陵区为核心,北部以祁阳为次中心,南部以道县为次中心中心城区,形成“一主两次”的城镇发展格局。 “四轴”:①“东安—中心城区—祁阳”发展主轴;②“中心城区—双牌—道县—江华”发展主轴;③“中心城区—宁远—蓝山”发展次轴;④“道县—宁远—蓝山”发展次轴,蓝产业化建设宁道加工贸易走廊。6wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟二、永州市今年来房地产开发情况 2009年永州房地产市场的火爆为永州市投资营造了一个良好的环境,商品房销售价量齐飞,企业资金回笼加速,开发企业投资意愿显著增强。 2010年永州市共完成房地产投资72.6亿元,同比增长17.15%。但从环比数据来看,受到宏观调控的影响不小,投资小有波动,增速明显放缓。 2010年全市1-12月房地产投资环比分别为-78.5%、8.36%、163%、21%、-38.4%、52.7%、-6.26%、61.1%、1.79%、11%、-75.8%、370%。7wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟三、永州市房地产开发量与批售情况 全市大批新建项目相继竣工,住房建筑面积增长迅速,商品房供应量充足。1-12月,全市共完成住房建筑面积590万㎡,同比增长2.6%;批准预售面积1582749.27㎡,同比增长25.32%;在上市的商品房中,中低价位和小户型所占比例达到40%。8wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟永州市房地产发展的客观因素与现状 永州虽然处于三四线城市之列,不属于房价过快增长的城市,但是全国性的刚性调控政策一样对楼市产生影响,年初开始就出现了大幅下滑,房产投资持续走低,一方面由于一二线城市房价抑制效果立竿见影,并通过各种传播途径在民众中放大,使得开发投资者持币观望气氛较浓;另一方面各大银行陆续取消贷款优惠,开发资金链吃紧,抑制了部分投资需求。 2010年永州市房产交易24114宗,交易面积达433.17万㎡,交易金额432669.27万元,同比分别增长4.78%、3.75%和6.99%,房产交易活跃。截止到2010年12月,永州市中心城区商品房均价1802元/㎡,同比增长21.7%,呈理性增长趋势。9wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟零陵区位于湘江上游,潇湘二水汇合处。地理坐标为东经110°10′-111°56′,北纬25°51′-26°26′。总面积1986平方千米。总人口60万人。1984年6月,撤销零陵县,建立县级永州市和冷水滩市;1995年11月,撤销县级永州市和冷水滩市,建立永州市芝山区和永州市冷水滩区,2005年6月永州市芝山区正名永州市零陵区;所以永州市零冷两区是古零陵县一脉相承下来的。零陵区辖4个街道、8个镇、4个乡:朝阳街道、南津渡街道、七里店街道、徐家井街道、水口山镇、珠山镇、黄田铺镇、富家桥镇、菱角塘镇、邮亭圩镇、接履桥镇、石岩头镇、大庆坪乡、梳子铺乡、石山脚乡、凼底乡。区人民政府10驻南津路。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟四、零陵区区域功能分析 永州市中心城区定位为湖南省三级中心城市,湘南地区的次中心城市;湘、粤、桂三省边区交通枢纽和物资流集散地;区域性旅游服务基地,“南岳—桂林”旅游线上的重要节点;湖南省联系“两广”的重要门户,接受沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地区;湘江生态环境重点建设地区。 其中:冷水滩城区为主中心城区,是城市的行政、文化、商贸物流中心和工业基地,是综合性的城市核心组团;零陵城区是以发展旅游、文教和高新技术产业为主的城市功能区。 潇湘汽车城、矿产品交易中心、建材大市场、农副产品大市场等专业市场加快建设,生产性服务业成为新的经济增长点。旅游景区建设成效明显,以怀素景区为主的宗教文化旅游,以柳子景区为主的柳文化旅游,以潇湘古镇和萍岛为主的潇湘文化旅游,以周家大院为主的古民居建筑文化旅游渐成雏形。柳子景区成功创建3A景区。11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟 由此可见,零陵区在永州城市规划中,一个地区分担两种角色:一是作为城市中心的核心建设区;二是作为南接产业开发链的外沿配套区。 因此,一定程度上讲,零陵区是作为永州南部区域城市的统一关口。城市主城区的规划定位,将带给零陵区吸引周边县城产业与消费人口的区域魅力,但是,由于地形以及规划高度差异,相对冷水滩区也有明显不足之处。 这一点表现在未来房地产开发行业上,呈现的特征有: 1、主要辐射人群为南部双牌、道县、宁远一带的区域人群; 理由:南部为山区县城,经济较为落后,随着城市发展与人口增长,南部县城人口开始往市中心迁移,带动房地产开发。特别是后期福贵铁路等交通路网健全后,将促进零陵区的城市建设。 2、以生态旅游为主,在房地产产业中,与冷水滩互补,高端楼盘不易开发; 理由:冷水滩区辐射东安以及往祁阳县,永州东北发展经济衔接的特征明显,因此,在房地产产业开发上,南部零陵区缺乏经济富足地区,城市的接纳人群必然也会形成区分。 3、周边高新科技以及文教机构形成特征明显的消费人群。 理由:零陵区周边旅游产业以及生态型高新科技产业等发展规划,为片区内供应有能力消费的购房群体,后期将形成第三产业为主的区域特征。12wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟NIBIREALESTATEADVISER九皓房地产顾问www.fdc01.com房市金碟五、零陵区城市交通情况永州是沿海的内地
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我叫没头脑
贡献于2014/7/22
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永州上海花园
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价值容积率不同建筑容积率,它涵括规划、开发、营销三条主线,全程贯穿一个房地产项目的整个运营过程,本案也是立足于该点,对上海花园项目进行深入剖析。
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