童博园——风情小镇整体推案策略整体推案策略www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟前言从本案整体来看，本案的关键点是招商，有了好的主题定位和商业氛围，势必带动销售。从未来区域规划来看，项目周边是围绕城际铁路的金山新城CBD商圈，在此基础上我们做了招商和销售的策略调整。www.fdc01.com房市金碟招商www.fdc01.com房市金碟项目现状?项目定名为童博园，是一个以儿童为主题的一站式购物乐园。?由于本项目体积较大（13万㎡）金山整个城区的儿童人口不足以支撑本项目的消费人群，周边商业辐射半径较小。?商家：对消费人口——儿童作过判断，无法满足商家自身的经营需求，导致商家无法入租本项目?同类项目：同质化业态的项目——儿童主题在金山石化区浮现，对本项目带来冲击，并且同类项目在石化地区的经营状况也差强人意www.fdc01.com房市金碟项目定位基于项目的现状，我们在童博园现有的定位基础上做了业态的延伸，补充进了适合当代年轻时尚类消费人群的体验式业态，弥补了以前定位的单一，使本项目更加丰满，满足石化地区各类消费人群体验式的消费需求，让本项目更充满活力www.fdc01.com房市金碟LIFESTYLE商业模式当下风行LifeStyleCenter商业地标塑造正当时www.fdc01.com房市金碟百联南桥购物广场B1Fwww.fdc01.com房市金碟1Fwww.fdc01.com房市金碟2Fwww.fdc01.com房市金碟3Fwww.fdc01.com房市金碟4Fwww.fdc01.com房市金碟消费人群我们希望将来本案目标消费人群来此消费，就如去上海迪美中心、上海伊美时尚广场、CHANNEL1一样www.fdc01.com房市金碟已然成为了城市休闲生活的一部分，是放飞心情舒缓压力的一个空间，而不仅仅购物娱乐休闲那么简单。www.fdc01.com房市金碟业态排布业态排布依据特色餐饮?临近同凯路，对煤气要求较高。?能带动消费者进项目现场。人气餐饮?业态能承受较高的租金。?能为项目带来人气。?形象较好，能展示项目的整体形象。休闲娱乐?临近亭卫南路，有充足的展示面。?是消费人群购物后的休憩区域。仕女街区?是人气餐饮的延伸，使消费人群能逐步进入项目的纵深。亲子乐园?是儿童的主题乐园，也是项目的主题，结合中心区域的绿化和儿童的游乐嬉戏的场所绅士街区?围绕项目的主题，与仕女街区的呼应，满足不同性别消费人群的购物需求■特色餐饮（风味小吃地方菜系）■人气餐饮（火锅面包房咖啡西餐）皮具街区■休闲娱乐（足浴美容美发SPA)■仕女街区（服装饰品化妆品）?男女用品的综合，也是仕女和绅士街区业态的■亲子乐园（早教中心游乐园购物街）■绅士街区（服装箱包烟具饰品）补充。■皮革街区（皮鞋箱包眼镜饰品）■运动街区（运动服饰体育用品）运动街区?业态形象较好，以品牌专卖店为主。?临近二期，能使项目一，二期形成联动www.fdc01.com房市金碟特色餐饮特色餐饮www.fdc01.com房市金碟人气餐饮www.fdc01.com房市金碟休闲娱乐www.fdc01.com房市金碟仕女街区www.fdc01.com房市金碟亲子乐园www.fdc01.com房市金碟绅士街区www.fdc01.com房市金碟皮具街区www.fdc01.com房市金碟运动街区www.fdc01.com房市金碟业种分类比例特色餐饮9%16%7%人气餐饮8%仕女街区休闲娱乐亲子乐园8%29%绅士街区7%皮具街区16%运动街区www.fdc01.com房市金碟租金价格租金价格的提升取决与项目的整体包装和商业氛围的营造，在招商前期需要集中引爆式的宣传项目的形象，弱化前期的不良形象，吸引公众的眼球，通过我们对项目整体的包装和打造，相信招商的价格区间前期能在1～1.5元∕㎡∕天。www.fdc01.com房市金碟招商策略?整体打造泛迈阿密cocowalk之形象，吸引意向品牌商家。?其次打造二期酒店及区域LifeStyleCenter——生活体验中心之概念，弱化一期之不良形象，利用二期之形象拉伸，从而重新整体提升全案形象。?对一期商业街进行针对性的泛cocowalk式的环境打造，创意化的再现迈阿密cocowalk风情。www.fdc01.com房市金碟?形象打造完成同时进行一二期之品牌商家招商工作，通过意向主力店的签约、进驻再一次完善全案形象。?与主力店意向签约及商业样板段大项完成之后，进行主题活动，以“金山年轻人为主题的特色商业”之概念预先炒热产权小铺。热炒本案，强销本案产权商业。?商业管理公司的早期介入对于销售至关重要。www.fdc01.com房市金碟招商渠道?利用我司在上海郊县成功操作案例，积累的商户资源平台，针对项目进行梳理，邀请有效客源来项目现场?利用我司中介部门的客户带看优势，寻找适合本项目的商户来现场洽谈?利用我司战略合作伙伴（行业协会、各级商会、房产同行）的资源平台，传播项目信息，扩大项目的受众面?利用主力商家（知名商家）的签约仪式，在业界引起反响，起到羊群效应，带动行业商户来项目洽谈www.fdc01.com房市金碟?利用市区优质商户扩张、布点、来郊县拓展的需求，带领商户来项目现场，进行洽谈?通过对项目的整体打造和推广，深度挖掘新城区域开店经营状况好的商户，通过上门拜访对项目的推广介绍，使得商户入租?利用周边区域（江、浙地区以及松江、青浦、奉贤等区域）的优质商家，通过重点拜访游说，带领商户来项目现场，进行洽谈?利用网络媒体和我司的良好关系，为我们做些软文的宣传，改变项目形象，扩大受众面，在业界留下好的口碑www.fdc01.com房市金碟营销方案www.fdc01.com房市金碟项目所面临的问题www.fdc01.com房市金碟项目的不利因素：?距金山商业中心有一定的距离，难以吸纳人气；?商场已运营了5～6年，口碑欠佳，客户投资心里预期、热情日渐减弱；?与周边主商业圈（带）尚未联线，有断层之感。www.fdc01.com房市金碟项目的焦点问题：目前尚留存量商铺181套，其中：?一层：93套；?二层：58套；?三层：28套?四层：2套。合计建筑面积约：1.6万平方米www.fdc01.com房市金碟针对以上现状，应如何应对，我们思考着?以上应该用什么样的主题业态定位和什么样的目标人群支撑它？?以什么样的诱因让中型商家入住，从而带动小型商家的进入？?以什么样的策略让存量商铺快速去化？www.fdc01.com房市金碟营销面临的问题：?返租年限的最终确认；?后期租金的确认（租期满后的租金标准）；?租期押金的确认；?商业经营管理公司的确认（主要是出租、包租的经营管理者）。www.fdc01.com房市金碟客户定位?关注理财投资的客群；?上海、金山区域内从事商业经营的小老板；?浙江、江苏、福建等地较为富裕的阶层。www.fdc01.com房市金碟产品特性：本案系一不动产投资理财型产品。它涵盖了理财投资预期收益营销理论www.fdc01.com房市金碟如何扩大传播?销售对象与宣传范围?扩大传播的三大界面www.fdc01.com房市金碟销售对象与宣传范围：以沪、浙、江、闽等地持币投资客户为主体，具体宣传的地域拟为：?①上海本土，金山区是重中之重；?②杭州；?③平湖；?④嘉善；?⑤温州；?⑥宁波；?⑦福建等等。www.fdc01.com房市金碟扩大传播的三大界面?房产营销是一个系统工程，需要树立统一的形象，制定系统整合的营销策略。房产营销传播按惯例可总结归纳为“三大界面”，即广告界面、现场界面和销售界面。?把握好三大界面之间的关系，做好三大界面之间的联动效应，就可以保证本案传播推广的整合性，确保本案以饱满的形象推向市场，从而赢得令人满意的销售业绩。www.fdc01.com房市金碟广告传播——最“形象”的界面。广告在销售者购买活动中，是最主要的信息获得渠道，同时也是营销传播中最多、最形象、最容易让消费者产生想象空间的手段。所以在广告创意、媒体选用上控制产品“第一印象”显得尤为重要www.fdc01.com房市金碟现场界面——最“生动”的界面。现场部分主要包括三大组件：样板组件（样板房、样板材料、样板绿化等）、道具组件（售楼处用品、单张、夹页、楼书、海报等）、工程组件（工程形象、工地管理、工地围板、工地气氛的营造、工地看房动线等）。www.fdc01.com房市金碟销售界面——最“灵活的”界面。?当消费者与销售人员接触时，就进入了最灵活、也是最难以管理的界面——销售界面。?这时，销售人员就成为了楼盘形象的代言人，是整个营销工程的最后的一环，却又是最关键一环，通过销售人员灵活的讲解，将楼盘的形象树立起来，从而为前两个阶段的努力画上圆满的句号。www.fdc01.com房市金碟童博园——销售价格策略的思考销售价格策略是房地产营销策划的关键，历来是开发公司与代理公司关心的焦点问题之一。上海房地产市场的日趋成熟，理性的销售价格策略在市场搏击要素中的地位日益凸现。为了本案的有序推盘，现对销售价格策略作一简单的阐述。www.fdc01.com房市金碟一、目前项目销售的现状：?未作调控式的销售；?所有单元让客户任意挑选；?区位、幢位、景观等因素缺少细化分析，落差不大。以上从某种层面上来说，致使销售不顺畅、绩效不明朗，造成了去化不均衡的营销抗性。www.fdc01.com