沈阳沿海赛洛城3期2011年推广方案沈阳中原2010年12月17日本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报?告的任何部分都不可被擅自引用、CopyrightCentalineGroup,2010复制和传播。Codeofthisreport|1营销环境Part1政策解析/区域发展/市场竞品wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2Part1政策-2010年大起大落的一年wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|32010年房地产市场基调：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。2010年4月四月新政内容：?差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求，为1998年房改以来，最严格的房贷政策??停发第三套房贷款??遏制外地炒房者，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数??物业税渐行渐近??问责制进一步强化执行力，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房??银监会对房地产收紧抑制房价过快上涨wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|4半年后，三拳重击再次发威：暂停发放第三套房贷?各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。?对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；?对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。解析：?此条政策不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。?对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”，以前的政策中对于首次购买90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为20%，现在一刀切，必须三成以上。?“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。但同时对居民的改善型需求也有影响。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5半年后，三拳重击再次发威：推进房产税改革试点?调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并扩大到全国。?10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。另外，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。解析：?新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或将涉及房产税新政。但发现，此次并未明确房产税试点情况。房产税政策可能会由试点城市公布自己的具体政策，而不是由部委文件统一公布。?房产税一旦开征，其规模将达到7000亿元。不小的房产税额度将会给地方税收以很大的补充，同时一旦开征房产税必将对地方依靠出让土地的财政模式给以彻底的改革。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6半年后，三拳重击再次发威：囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款?对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解析：?开发商违法违规行为的界定范围扩大。暂停新购置土地，开发贷款停止展期，也是对违法违规开发商的新限制。?继26日晚对于发展商提出严禁囤地政策的新一轮的政策严指发展商捂盘，变相涨价行为，如果执行监管到位，将对发展商起到一定的限制作用。尽管没有新意，却再度显示了调控决心。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|7沈阳市场反映：未出现明显波动，尚未出现降价促销现象，新推单位成交量仍然保持旺销势头，但投资型房产受影响较大，周边的中低端楼盘销售顾虑增加1整体市场2中低端市场新政出台后，部分楼盘出现了少量退房客户，这部分退新政指出对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险房客户主要集中于纯投资型客户和改善居住型客户，一缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。此政策方面是基于对未来市场的不确定，另一方面是房贷压力的出台对沈阳周边中低端楼盘项目的销售将产生一定的的增加，因此暂时放弃了购房计划。但是鉴于政策影响影响。因为这些楼盘价格相对较低，产品性价比较高，面的铺开还需要一定时间，对目前楼市尚无重大影响。是外来务工以及大学毕业生置业的首选，但由于此政策的限制仅针对未住满1年的外地居民，对其楼盘的整体销售不会产生大的影响。沈城楼市整体波动不大，投资型房产销售顾虑增加wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8沈阳市场反映：楼盘来访量普遍减少，但未产生大量的观望情况；部分发展商开始尽快加推房源，试探市场，规避影响；部分银行办贷款量锐减。客户开发商银行部分受影响没有出现进行价格调整：虽然近期中部分银行在新政落实前出现集中办理-准备出手购买二套住房的购房者开始央调控政策密集出台，但沈阳楼市由贷款的现象，新政出台后，办件量锐于比理性，而且价位不是太高，市。由此可，本地金融机迅速落出现观望，继而退出市场较减见构场较为平静，没有出现降价。地房贷新政，对二次购房客户群体已-资金不足的意向购房者暂时取消了购加快推售策略：有商改了形成打击。房计划个别开发变营销策略，尽快加推房源，一方面试由于新政对于首付及贷款利率均有所整体状况：房地产市场并未产生大量探市场的反应，了解购房者的心理，提高，部分改善居住型客户放弃购房的观望情况另一方面规避新政后楼市观望态势逐计划或者选择一次性付款，从而减少-实在的购房需求仍然大量存在渐浓厚甚至低迷所带来的负面影响，了银行的贷款量。-沈阳房地产市场整体价格比较平稳，赶上新政执行细则尚未全面铺开，营正处在快速发展阶段，房价还有一定销手法尚存在较大灵快性的末班车。的上升空间。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9Part2浑南未来发展的利好方向wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10据沈阳未来20年的整体规划，沈阳将逐渐发展成一主五副城区结构，一主包括浑河北岸老城区和大浑南新城区，大浑南地区将发展成为未来的沈阳城市中心。沈阳未来20年的整体规划战略蒲河新城在2010年—2030年未来20年的规划中，新规划将沈阳中心城的结构概括为“一主、五副、一个风景区”。“一铁西新城沈抚新城浑北老城区主”是指主城，包括浑河北岸老城区和大浑南新城区。“五副”是指在主城外围建设的功能完善的五个副城，分别是蒲河新城、铁西新城、沈抚新城、航空新城和永安新城。老城区人口因沙岭永安新城航空新城城市外扩以及自身居住条件改善等需大浑南新城求逐步向上述地区外溢。区主城副城人口迁移趋势wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11作为沈阳新主城区的大浑南地区，未来将形成集高尚居住、休闲生态旅游于一体的现代化综合新城区。作为沈阳新主城区大浑南浑北老城区地区，以区域服务中心和创新中心为导向，以现代化商业金融、商贸物流、临空经济为依托，以新型长青桥富民桥制造业为支撑，形成集高尚居住、休闲生态旅游为浑南桥五爱隧道一体的“新沈阳”现代化综合新城区。由胜利桥、浑南桥、长青桥、富民桥以及五爱隧道与浑北老城区浑南新城区相连。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12新行政中心南迁至莫子山地区，将直接改变沈阳现有的城市格局，新的城市中心必将南移。新行政中心设立在浑南莫子山地区，同时在新规划中，将领事馆区、鲁迅美术学院、音乐学院、全运村、国际软件园等设施全部迁入到该区域，加之新沈阳南站的建设势必极大的带动整个大浑南地区的城市化进度，沈阳新中心的雏形开始显现，预计随着政府1000亿投资的落实，浑南新城市中心区的地位将显露无疑。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|132013年12届全运会举办，全运村拟建于大浑南莫子山地区，浑南区域内的基础配套服务设施愈发