谨呈：湖南聚融开发有限公司聚融水溪上项目别墅营销策略报告2013年[湖南中原事业五部]?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1长沙别墅地图项目所在区域是目前长沙新推别墅产品最集中区域，主流竞争项目产品货量充足，占据强势资源，拥有全国知名品牌，竞争充分．对本案主推产品构成高强度竞争。同区域核心竞品（4个）：天麓金科东方大院金地三千府北纬28度核金地三千府心龙湖景观区北纬28度竞金科东方大院尖山景观区争天麓地图?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2天麓项目占地约709亩，建筑面积78万平方米，整个项目物业非常丰富，有独栋、类独栋、联排、洋房，后续货量约54万方，以高层为主。竞争对比项目天麓15个班幼儿园3600㎡、会所、商业街开发商长沙高鑫房地产开发有限公司、原生山体、水体12.6万㎡天麓天麓物业地址长沙市岳麓区雷锋大道西侧尖山村东东方大院方大院总占地面积：516亩金地三千府金地三千府项目规模总建筑面积：78万㎡北北纬纬2828度度容积率：0.64中新森林海中新森林海物业形态独栋、类独栋、联排、洋房盈峰翠邸盈峰翠邸主力户型：137-218㎡洋房，227-309产品特征奥莱奥莱㎡联排洋房8500元/㎡，联排13000元/㎡，价格独栋15000元/㎡在售一期洋房、联排别墅，预计年底推销售状况出三期独栋、联排，4.27万方?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|3天麓一期推出联排、洋房，5.16万方，洋房均价8500元/㎡，联排13000元/㎡竞争对比一期及三期为低密度容积率0.64，绿化率60%产品推售方向：?先以一、三期低密度物业“高价”出货，形成客户天麓天麓对项目高端品质社区的认知，为后期高层推出做价东东方大院方大院格的铺垫；金地三千府金地三千府?北北纬纬2828度度后期可售产品有独栋、联排、高层，总体量约54中新森林海中新森林海万方。盈峰翠邸盈峰翠邸奥莱奥莱?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|42天麓：北美草原风格建筑群产品类型洋房、联排别墅、双拼别墅、高层及大型综合商业体等物业类型，710亩原生山体水系，容积率较低，产品舒适度高。产品档次首开区地块属于整块地中的中高价值区一期开盘的产品档次以中高档产品为主产品配比口碑产品/现金流产品137-218㎡洋房（75%）城市精英阶层，首改+多改明星产品227-309㎡联排（25%）顶层成功人士，多改善型项目拥有大量的山体景观资源，建筑品质高端，采用干挂石材，配套设施规划较完善，但是小区园林景观略显不足，后期货量约54万方，与本项目竞争较大。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|5东方大院金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地竞争对比项目东方大院开发商湖南金科房地产开发有限公司物业地址潇湘北路3段1100号天麓天麓总占地面积：465亩东东方大院方大院项目规模总建筑面积：40万㎡金地三千府金地三千府容积率：1.02北北纬纬2828度度由别墅、洋房、高层、商业街、山体公园物业形态中新森林海中新森林海、幼儿园组成盈峰翠邸盈峰翠邸主力户型：联排180-250㎡奥莱产品特征奥莱高层87-130㎡2房-3房独栋13500元/㎡联排9500元/㎡价格洋房6000-6500元/㎡高层4300-4500元/㎡1、2、3、4、6期联排剩余62套，其销售状况他产品基本售罄?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|6东方大院项目共分六期，已开发1-4期和第6期，目前在售6期主打产品为180-250㎡的联排，均价9500元/㎡；5期6万方联排、洋房、高层年底推出。规划：项目用地总面积约465亩，总竞争对比三四期建筑面积约40万平方米，另有湖面五期面积约100亩及保留山体约300亩，二期一期绿化率70%，分为六期开发，开发时天麓天麓商业间为3-5年东东方大院方大院街配套：9个班幼儿园3000㎡、商业金地三千府金地三千府尖山六期街6000㎡、50亩天湖、70亩山体北北纬纬2828度度路公园中新森林海中新森林海湖湘公园盈峰翠邸盈峰翠邸推货动态：一期推出40套166-243产品建筑面积套数已推货量已售套数实收单价㎡山院别墅；二期推出36套联排和奥莱奥莱独栋600-22001818161350010套独栋别墅；三期推出联排别墅联排180-2504524523909500后又相继推出花园洋房和叠加别墅，四期推出2栋高层，六期三种别墅均高层87-1306006005904300-4500推出,其中联排别墅赠送地下室，五洋房135-2774084084086000-6500期联排约6万方，预计今年年底推出叠拼200-25032未推————。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|71金科东方大院：原创禅意中式山湖别墅产品类型中式风格独栋、联排、洋房、高层坐拥原山湖景，山体公园，容积率较低，产品舒适度高产品档次整体地块六期开发，启动区独栋、联排先行开发，享有项目最佳湖景资源和山体风光，后期以联排、洋房、高层为主。产品配比口碑产品135-277㎡洋房（27%）城市精英阶层，首改+多改主力产品/现金流产品87-130㎡两房、三房（40%）适合投资及刚性需求客群180-250㎡联排（30%）明星产品顶层成功人士，多改善型600-2000㎡独栋（1%）品牌开发商打造，独特中式原生山湖低密度社区，5期年底推出最后6万方，预计2013年上半年售罄，与本项目无竞争。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|8金地三千府金科地产在长沙倾力打造的独具东方人居魅力的现代中式宅地竞争对比项目东方大院开发商湖南金麓房地产开发有限公司物业地址河西雷峰大道龙湖高尔夫北面东东方大院方大院总占地面积：800000天麓天麓项目规模总建筑面积：97000㎡金地三千府金地三千府容积率：0.56北北纬纬2828度度物业形态独栋，联排，坡地合院翡翠花翡翠花园园时时代代倾倾城城475-1114平米独栋别墅，380-410平米产品特征合院，255-402平米联排别墅新城新城国际国际独栋13500元/㎡联排9500元/㎡价格洋房6000-6500元/㎡高层4300-4500元/㎡1、2、3、4、6期联排剩余62套，其销售状况他产品基本售罄?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|9金地三千府金地三千府当前主推产品为一期联排、独栋、合院。竞争对比金地三千府分7期开发:?一期产品为：独栋、联排、合院其中独栋面积为475—1114平米独栋别墅，东东方大院方大院380—410平米合院，255—402平米联排别天麓天麓墅，共215套。金地三千府金地三千府北北纬纬2828度度紧靠观音岩湖，依原水而筑造且最大限度的翡翠花翡翠花园园延长水岸线，打造30000平米的水系。月时时代代倾倾城城亮湾、休闲草地、水岸码头、天生三桥、会新城新城国际国际馆等景观设计，打造360度处处皆景观。整体项目典型的”背山面水”的风水宝地;背靠2000亩原生态山林,正面40万平水面面积的观音岩水库?利用山体坡度，建筑台地式别墅?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|10金地三千府目前在售主打产品为250-460平米小独栋，均价11000-12000元/平米。二期将在8,9月份推出，一批为92栋独栋，建面3万方，主要以260-360的小独栋为主?一期为纯独栋,共143套。947平米的竞争对比大独栋、667平米的中独栋与200——360多平米的小独栋组成。?二期为纯独栋，面积区间同样为248—1093平米。天麓天麓一期独栋?初步计划三期为高层、四期为联排、五东东方大院方大院期规划未定。?金地三千府金地三千府除西北边保留充足的原生山体之外，其余部分无明显坡度和立体感北北纬纬2828度度?一、二期的产品除东西两端有水系之外中新森林海中新森林海二期，其他楼栋均无水系延伸盈峰翠邸盈峰翠邸A区二期奥莱奥莱B区产品面积套数三期高层独栋475—111419套四期联排联排255—402164套合院380—41032套?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|11北纬28度北纬28度项目位于长沙河西雷峰大道龙湖高尔夫东侧，群山环抱、千亩龙湖、原始丛林，意大利塔斯干纯独栋别墅社区。以独揽山、湖、岛、高尔夫全居住资源质素，成为长沙唯一的全资源型别墅竞争对比一项目北纬28度期容积率0.35岳麓雷锋大道龙湖高尔夫球场东楼盘地址天麓天麓侧东东方大院方大院总占地面积790724平方米金地三千府金地三千府北北纬纬2828度度总建筑面积300000平方米中新森林海中新森林海规划户数5705户盈峰翠邸盈峰翠邸绿化率71%奥莱奥莱物业形态独栋?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|12北纬28度规划及亮点：产品空间布局紧凑，充分利用地形排列；与周边自然景观渗透融合，相映成辉竞争对比?规划布局：形成了“一轴两翼、水系环绕、山林绿洲”天麓天麓的整体格局；空间布局紧凑，生长其间的建筑犹如一颗东东方大院方大院颗闪闪的珍珠，优雅的建于坡地之上；高低错落的建筑金