前言我们面对的是一个400亩的超级竞品！我们面对的是一个产品、价格日趋同质化的市场！我们前期有2.2万㎡的拆迁安置房，如何快速回笼资金？我们营销强度为别人的2倍！如何解决这些问题？今天的提案没有长篇大论的市场分析，没有模版式的行话只解决战略及技术问题寻找到一条能体现华都御府魅力和气质的可行之路让我们带着问题，解决问题！报项目价值提炼告市场研究大定位、客群与产品建议纲营销推广PART1项目价值提炼项区域价值目配套价值价值交通价值提产品价值炼总结：核心价值提炼PART1项目价值提炼区域价值p睢阳区：面积913平方千米，人口81万人；行政中心，多是居住区；p梁园区：面积673平方千米，人口83梁园区万人；商业中心，依托火车站发展起了商业圈，道北发展较为落后，多是老居民；道南是商业聚集区，外来人口多；p开发区（商丘经济开发区）：面积66平方千米，人口万人；，位于商丘市约5开发区区东南部，是全市唯一的省级开发区，是政府2005年首批通过国家发改委审核的开发本案区。市政府等行政部门搬迁到本区，促使睢阳区本区的迅速发展，成为商丘市一个新的地城市发展方向标区域——行政开发区。项目位于城市核心区域——行政开发区，处于城市的主要发展方向，行政资源丰富、升值潜力大PART1项目价值提炼交通价值路江长路虹彩归中项目地处南京路、归德路、长江路德州路京南本案路路和中州路四条商丘主干道的战略要路纪世地，交通便利，四通八达。中州路为双向四车道，私家车出行便利；公共汽车站就在项目门口，3路、12路、15路、16路、60路均可到达本案现场。道路通达性好，交通方便。PART1项目价值提炼生活配套项目周边交通便利，配套齐全。教育医疗、行政资源、金融资源、生活设施等应有尽有，特别是毗邻市政府，更为本案一大卖点。PART1项目价值提炼项目规划淮河路1、用地面积：3.4805万㎡2、建筑面积：14.5980万㎡其中住宅建筑面积：12.6950万㎡富中商业部分建筑面积：1.9330万㎡本案3、容积率：4.2强州4、绿化率：30%路5、总户数：约1269户路6、建筑密度：≤30%7、车位数量：约500个世纪路4.2的容积率决定本案只能做高层产品！高层住宅约12.69万㎡PART1项目价值提炼项目规划户型配比房型面积套数比例二房二厅一卫75-85㎡38436.60%三房二厅一卫89-95㎡18017.16%三房二厅一卫110-120㎡42140.13%四房二厅二卫135-140㎡646.10%合计1049套备注：以上数据为大概数据，实际数据以综合实际情况为主。建筑结构框剪结构建筑风格Artdeco风格外立面立面用材真石漆，局部使用花岗岩石材干挂中小面积为主的户型规划，可满足首置、首改客户需求。PART1项目价值提炼总结?项目位于城市核心区域——行政开发区，位于城市区位价值的主要发展方向，行政资源丰富、升值潜力大。?项目周边资源丰富，配套齐全。教育医疗、配套价值行政资源、金融资源、生活设施等应有尽有，特别是毗邻市政府，更为本案一大卖点。总结?道路通达，出行便利。毗邻交通干道中州路交通价值，私家车出行方便，公交车站台就在本案门口。?规划为中高端、高层居住区，户型以精品中产品价值小户型为主，锁定首置首改客户。PART2市场研究市宏观市场场土地市场研区域市场究总结PARTPART22市市场研场研究宏观市场究保八失败，PMI跌破枯荣界点CPI持续走低增长持续下行2012上半年，GDP同比增幅PMI指数连续十个月负2012年10月全国居民消7.4%，环比上季度下滑增长之后，徘徊在50费价格平均上涨1.7%,,7.6%。增长速度是近14个月的荣枯临界点，内忧外同比下滑2.5%,整体上持最低。内外需求同步放缓是患，实体经济复苏不容续走低，保增长压力巨上半年经济弱势的主要原乐观。大。因。GDPPMICPI2012年我国外部需求持续走弱，制造业投资受国际经济弱势影响，经济增速持续下行，下半年的经济数据(GDP)保持近三年的最低点。房地产行业作为GDP支柱产业的高投入—零产出的畸形经济得到一定的抑制，实体经济的复苏必须面临重大的改革和挑战。PART2市场研究宏观市场200720082008国务院发改委发改委6月17住建部、发改委、2012年8月29日，发改2012年10月31日，发改银监会重申调控政策不动委主任张平向人大常委会委宏观经济秘书长王建向摇，中国楼市不会重蹈覆报告：下半年要稳定楼市人大常委会报告：2013-辙。调控，防止房价反弹。2014年，中国经济面临大底。GDP跌至5%-6%。2012.6.172012.8.292012.8.29银行利率不断传来利好，犹如给楼市注入一剂强心针，30个大中城市“回暖之声”不绝于耳。中央明确强调房地产调控政策不放松，严格实施差别化信贷。然而巨大的经济形势带动改革的呼声也日益增大。经济要挺，房价也要控！PART2市场研究宏观市场解放内需，拉动经济增长2012.7.6存基准3.00央行下调存贷款利率贷基准6.000.31%2012.6.8央行下调存贷款利率2012.5.180.25%2012.2.24中央下调存2011.12央行下调存款准备金率央行下调存款准备金率0.5%款准备金率0.5%0.5%存基准3.50贷五年6.56央行不断下调准备金率及利率来刺激内需，扶持实体经济，同时变相的在银根上放松对房地产的打压。四季度仍有降息预期！PART2市场研究宏观市场2012-2013年宏观经济走势：n迫于经济增速缓慢的压力，当前政府将“扩大内需”放在保增长工作首位。一方面政府欠缺改革经济体制的重大决心，另一方面，实体经济的发展也将进一步扩大房地产市场的容量。n房地产限购令将会持续，短期内没有放松的可能性。对于商丘市场而言，限购令的影响只存在于舆论影响和购买信心两个方面。n下半年经济持续下行，银根仍有放松空间，地方政府和中央政府博弈力度继续加大，刚需和首改性需求进一步释放，但这一群体购买力有限，房价上涨空间有限。宏观经济形势不容乐观，政府对于地产业的重视逐渐转移到实体经济地产行业稳定发展，房价增速减缓。PART2市场研究土地市场河南省地级城市土地开发面积对比1200109611001000853900832807800700666658600545563486504500458348365400315320300258224200146127130112103527558887550681001432224727260山峡口店阳乡作阳昌阳州封阳壁河阳丘源顶门周马开洛新焦濮许信济郑安鹤漯南商平三驻土地开发面积总人口土地开发：商丘市的土地开发面积总量小，人均开发面积比例低，说明房地产市场未来销售空间较大。PART2市场研究土地市场2011年商丘土地成交情况土地面积地块编号地块位置土地用途容积率(万方)西至梁园区平原街道办事处侯庄村，中低价位、中小套型普通商挂2010-77号0.5957281.0—2.0北至新兴路商品住房用地西至商丘市梁园区平原街道办事处侯中低价位、中小套型普通商挂2010-80号1.6500441.0—2.0庄村，南至果园路商品住房用地商挂2010-102号文化路以南、睢阳区文化办事处赵庄中低价位、中小套型普通0.658602《2二号宗地村大李庄组东侧商品住房用地商挂2010-102号文化路南侧、睢阳区文化办事处赵庄商务金融用地0.3973075《2.5一号宗地村大李庄组东侧商挂2010-124号金桥路西侧、河湖路（规划）北侧其他商服用地6.514188《1.5商挂2010-125号金桥路西侧、河湖路（规划）南侧其他商服用地7.4095008《1.2中低价位、中小套型普通商挂2010-21号位于商丘市梁园区平原街道办事处3.11487051-3.5商品住房用地中低价位、中小套型普通商挂2010-123号北至长江路，南至四营村1.48862934《2.7商品住房用地合计主要集中在梁园区以商品住房为主21.8288701-2011年商丘入市地块共8个，占地面积约21.83万方建筑面积约40.38万方。PART2市场研究土地市场2012年商丘土地成交情况面积项目名称项目位置土地用途容积率(万方)商丘市运盛置业有其他普通商品住房东至商丘市公共交通有限公司，北至运河3.4776》1《3限公司用地睢阳区，东至神火大道、西至原商丘市睢旅馆业用地（商丘阳区房地产开发总公司家属院和宋秀宁等市鼎丰置业有限公住宿餐饮用地9.82338《3个人用地、南至杨成付等七户用地、北至司）商丘市嘉润建设置业有限公司睢阳区，东至区间生活路（新城办事处长居住兼容商业（商中低价位、中小套江社区），西至洪庙路（规划）、新城办丘市宋都置业有限型普通商品住房用4.120704》1《3事处长江社区北周庄，南至新城办事处长公司）地江社区北周庄，北至洪庙路（规划）商业金融晨风大道西侧，木兰大道北侧商务金融用地1.3906》1《2合计主要集中在睢阳区以商品住房为主共18.812284-2011年商丘入市住宅地块共4个，占地面积约18.81万㎡建筑面积约55.05万㎡。PART2市场研究土地市场2012年商丘土地成交情况面积项目位置容积率(万方)6北至长江路，南至四营1.48862934≥2.7村2东至商丘市公共交通有3.4776≥1≤34限公司，北至运河东至长江社区，南至北3周庄，北至宏庙路，西4.120704≥1≤3至宏庙路1东至神火大道，西至宏59.82338≤3庙路，本案18.91注：1-4为左方表格依次成交土地，5#地块为400亩未备案初步统计，竞品土地成交约18.91万成交地块，6#地块为本月新增登记出让土地。6#地块基