谨呈：七方置业有限公司西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库关于我们对项目定位的解决方案项目地块研究项目市场研究项目定位研究启动策略研究经济指标城市背景项目研判营销安排交通分析西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告开发现状功能定位节奏划分配套分析价格环境规划建议准备工作地块分析客户分析价格定位执行纲领项目界定市场特点客户定位推广策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分对项目地块的认识西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告项目指标交通分析区位分析地块分析项目属性www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库地块经济指标分析小规模、高容积率，产品发展受限制项目基础指标：占地面积项目总占地9亩占地面积：9亩建筑面积本项目建筑面积高容积率：6.036000平米容积率本项目容积率6www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈，规划中的次中心区域，同时位于以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为地块四至及内部情况骨架的轴线上?项目地块处于处于长缨路和东站路交汇处?项目所在的胡家庙市中心主城区胡家片区处于东郊商贸集散（钟楼）庙区区和浐灞生态区的插建型区域。市中车程15分心?项目所在区域是商钟业次中心，同时也是位于发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。西高新www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻地块四至及内部情况，南侧紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊项目。内部处于厂房区，还没有进行拆迁?地块位于唐韵三坊项目和含光静里项目中间区位?东至东站路地块北侧地块南侧?西至东站路，紧靠交通干道?南至含光静里项目?北至唐韵三坊项目，距离街面约50米?地块目前现状处于厂房区，还没有进行拆迁。地块西侧地块东侧www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库地块周边配套状况地块位于胡家庙中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全?金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，商业银行等?商业：易初莲花、华润万家、长缨宾馆、康复路批发市场、胡家庙蔬菜批发市场、水产市场、干货调料市场等。?教育：黄河中学、西光中学?医院：第四军医大、西京医院。电力医院。胡家庙医院www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库地块周边交通状况分析可视性方面东站路最好，其次为长缨路，再次为兴工路和距离较近的东二环?周边路网分析：?项目西侧东站路，直地块北侧地块南侧通连接长缨路路和兴工路，是南北主干道之一，可视性次佳。?项目南侧为含光静里项目现场可视性最差。?项目东侧的长缨路：是片区东西主干道之一，，可视性最佳，公交线路有未来地铁3号线、402、410、43、227等?项目北侧为唐韵三坊项目施工现场，可塑性比地块西侧地块东侧较差。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目属性区域事实区域界定大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的片区商业氛围最浓商业次中心东站路与长缨路交通相对便利项目周边人口相对较少消费力相对十足占地面积为9亩，容积率为6小规模项目的开发项目界定：片区商业中心，规划次中心，消费力相对十足，小规模项目的开发www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部分对大环境新市场的理解城市背景开发现状价格环境客户分析市场特点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2.1城市背景遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向■在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究阎良新城了如何在西部大开发战略中加强我市对区高陵县城域的辐射和带动作用，未来城市将遵循泾渭新城“南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局潼新城新筑组团临原则，城市未来主要向西南、东北方向发展”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形洪庆组团成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于蓝田县城城市未来发展的主要方向。www.fdc01.com房地产智库2.1城市背景在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路未央经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架，商贸以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北新城轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区。碑■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特林色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信雁塔息发布、产品展示、电子商务等综合功能的新型市场集群和良好的产业发展环境，完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。www.fdc01.com房地产智库2.1城市背景地块编号成交时间用地性质竞得人地理位置楼面地价东二环中段东侧（原金花北路?61?号），东、南方向分XC3-5-6-92007.4.9住宅恒基兆业别连通石棉路（原东站路）1109元/平米和长缨路，西临东二环路，北邻“紫昕花庭”BL1-9-72007.9.29办公余仙金花北路7号——西安爱家商贸有限公XC5-7-3-22008.10.23商住长乐西路166号697元/平米司陕西亚达房地产开发XC4-6-10-42008.9.3商住长乐中路38号521元/平米有限责任公司西安汉和房地产开发235元/平米XC3-9-7-12009.9.30住宅长缨东路14号有限公司陕西广晖置业有限公位于西安市新城区东站路以?XC3-6-27-22010。3.17住宅176元/平米司东，长缨东路以北从近几年成交的地块来看，新企业新项目的开发必然带动新的刚性居住需求将会迅速扩张，以商业集散区带动城市经济与房地产发展是片区城市建设的主题词www.fdc01.com房地产智库2.2开发分析——项目分布序号项目名称1骏景园3期天第2祥林铭邸3含光静里4恒基碧翠锦华5唐韵三坊目前项目开发热区主要在城市中心和偏北偏东位置，区域紧邻康复路大商圈和浐灞生态区，交通相对便捷；享有老城内优等教育资源和商业资源www.fdc01.com房地产智库2.2开发分析——发展方向城市发展难题?地块开发资源有限：位置寸土寸金，部分开发已经参与到旧城改造，旧城改造缺乏经营城市意识。?缺乏城市形象：老城市的面貌处处可见，始终脱不开老城的面貌和气息，城市建设品位低，建筑相对没有档次?城市交通压力：大量对外交通从区域的长缨路和东站路经过、交通流量增大，严重损坏城市路面，破坏城市交通秩序随着城市中心面临着开发地块有限、缺乏城市形象参与旧城改造，以及交通压力与城市污染污染等诸多问题，城市房地产向东北发展已成必然。www.fdc01.com房地产智库2.2开发分析——开发体量项目名称开发商项目规模备注新兴骏景园3期天第西安新兴房地产开发有限公司4.7万㎡二环路总唐韵三坊陕西广晖置业有限公司8万㎡东二环（金花北路体）与长缨路什字开西北角祥林铭邸祥林实业集团7.6万㎡长缨东路发量西安含光物业总公司5.36万㎡东站路与长缨东路交汇含光静里处小恒基碧翠锦华香港恒基地产开发有限公司35万㎡东二环（金花北路）与长缨路什字东北角规模大盘项目开发相对实力弱，多以本土开发企业为主，项目总体开发体量偏小，规模大盘除了骏景园外，恒基地产的开发已为趋近。www.fdc01.com房地产智库2.2开发分析——竞争分析建面主力户型均价物业形已消项目名称（万容积率存量未来放量平态（平米）（元/平米）化米）新兴骏景园三79-90两房6高层7.5预计6000以上04.74.7期天第103-136三房45一房70-89唐韵三坊30高层5.27　两房105-13054000428三房恒基碧翠锦华35高层2.8584.45-120.45/03510一房51/两房含光静里5高层6.483.66—91.17/5000410三房109.1875-96/三房祥林铭邸6高层3.585200800103-158从区域竞争的角度来讲，东二环与长缨路什字西北角是目前规模大盘的聚集地，以区域城市规划利好和后期发展前景优于城市中心和主要干道，但由于区域目前生活欠佳、未来放量过大，在未来的1-2年内与老城存在直接竞争，价格将于老城持平。www.fdc01.com房地产智库2.3市场总结——卖点分析项目名称开发商主力面积区间新兴骏景园3期天第西安新兴房地产开发有限公司79-90唐韵三坊陕西广晖置业有限公司45-89祥林实业集团75-103祥林铭邸含光静里西安含光物业总公司90-109.18恒基碧翠锦华香港恒基地产开发有限公司84.45-120.45项目除了祥林铭邸和含光静里没有在项目整体规划和产品创新上打造项目卖点，其它项目产品和内部环境上都做足了文章，区域市场挑战和机会并存。www.fdc01.com房地产智库2.3市场总结——产品分析项目所在区域竞争项目建筑结构组成传统点式建筑结构现代盛行的点板式建筑结构传统点式建筑的优化，将两侧最易出面积，通透性较差既可以出面积，又可以满足两户型做到通透性，南侧户型做在销售过程中北向房源较侧户型通透性，同时中间户型到较好采光，相对传统点式建难消化采光较好筑是一大进步。由于各个目前项目地块面积较小（除了恒基碧翠锦