愉康商业大厦项目全程策划二0一0年十月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1目录?第一部分市场分析?长安镇总体商业概述??长安镇商业市场分析第四部分项目规划?长安镇商业分析结论?项目业态规划?第二部分项目分析??项目概况及优劣势分第五部分营销策略析?招商租金?项目周边市场分析?招商策略?项目周边市场分析结?项目商业亮点提炼论?招商时机安排?第三部分项目定位?项目定位初步思考?项目定位总体思路?项目市场定位www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部份——市场分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安总体商业氛围概述?长安镇城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量迅速增长，市场消化难度大。?长安镇日常消费力状况勉强支撑巨大的商业体量运转。?长安镇中心区商业区域较为集中，有一定的商业辐射面。?未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足。消费市场有一定不足，商业消化区域对象集中小结项目商业体的营销、经营面临着激烈的竞争市场。特色型/主题型商业将会成为长安商业的发展方向www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安镇主要商业分布广地天场虹王商场广珠场明长青步行街星港城百佳石钻场广www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安镇主要街铺业态业种构成小结在主要街铺业态中，主要业态为服装、精品、鞋、皮具www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安镇主要街区市场业态构成小结专业市场主要业态为超市、和百货商场。零售较为发达。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安镇商业市场总体发展状况各商场、商业街档次功能重复，竞争激烈各商业项目及商业街规划雷同，经营档次、功能、商品种类重复，区域内市场竞争激烈。商业经营缺少差异化现有集中商业、商业街整体的经营业态雷同，整体功能区分不明显。商业中心区商业网点相互间的互补性不强.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库我们项目面临什么样的周边市场大环境？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三周边市场分析一、长安镇大环境?长安，广东经济强镇，连续三年经济综合实力名列全省第二位，年产值高达165亿元，120万消费人群，30亿庞大消费力，经济指数背后，巨大商机孕育其中。近年长安镇先后出现多个大型商住综合型建筑物如：长安华安大厦、长安莲花住宅区、长安明珠广场、长安地王广场、长安信义一号、长安星港城等，形成一个又一个的新型大型商圈，创造一个又一个的商业神话。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库长安中心商圈示意图：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库7二、目前项目周边环境长安镇中心区主要商圈有：?长中路及中兴南街?长青街（长青城－长安医院段）?长青街（华安大厦－地王广场段）?莲峰路www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库镇区商业大环境竞争区域核心商业沿街品牌商店；地王广场；长青街百佳商场；明珠广场；沃尔玛；长东路钻石广场东门路好又多德政中路天虹商城长中路新世界长安中心莲峰路星港城www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、长中路及中兴南街?　　　该商圈为长安镇中心发展的第一个商圈，现该商圈为消费群最平均的商圈，钻石广场为此商圈的代表之作，其余均为临街　商铺为主，主要经营品牌服装、运动休闲服装、化妆品、连锁快餐、珠宝、手机等，项目定位为中高档消费群，主力店铺：麦　当劳、肯德基、钻石广场。构成：以长安邮政局为起点至长安派出所为终点，中间与中兴南街型成一个丁字区域，以钻石广场为中心点，向三个方向幅射。业态：手机、品牌服装、运动服装、休闲服装、化妆品、餐饮、珠宝；经营状况：经营稳键较好；配套：配套一般；停车：临街停车场及钻石广场地下停车场。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库148www.fdc01.com房地产智库如图：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、长青街（长青城－长安医院段）该商圈为长安镇中心发展的第二个商圈，现该商圈为人流最集中的商圈，百佳商场为此商圈的代表之作，其余均为临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、运动休闲服装、化妆品、手机等，项目定位为中档消费群，主力店铺有：百佳、屈臣氏、长青城。构成：以长青城为起点至长安医院为终点，以百佳购物广场为中心。a)业态：手机、日用百货、品牌服装、运动服装、、休闲服装；b)经营状况：经营稳键较好；c)配套：配套一般；d)停车：临街停车场。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库916如图：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库３、长青街（华安大厦－地王大厦段）??该商圈为长安镇中心发展的第三个商圈，现该商圈为长安中心区规模最大的商圈，明珠广场沃尔玛为此商圈的代表之作，商圈主要以大型商住楼及临街商铺为主，主要经营超市、生活用品、连锁快餐、品牌服装、运动休闲服装、珠宝、化妆品、KTV等，项目定位为中高档消费群，主力店铺有：沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客、真功夫、味千拉面、屈臣氏等。构成：以华安大厦为起点至地王广场为终点，以明珠广场为中心，向南北两边幅射。业态：超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、运动休闲服装、品牌休闲服装、珠宝、化妆品；经营状况：经营一般；配套：配套完善；停车：临街停车场、华安大厦、明珠广场、地王广场。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1810如图：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库4、莲峰路??　该商圈为长安镇中心发展的第四个商圈，现该商圈人流相对比较分散，星港城为此商圈的代表之用，其余大部份为临街商铺。主要经营超市、连锁快餐、生活用品、品牌服装、珠宝等，项目定位为中高档消费群，主力店铺有：人人乐、大家乐、真功夫。构成：以莲城酒店为起点至长安中学为终点，以星港城为中心，向南北两边幅射。业态：超市、写字楼、大卖场、生活用品、中式连锁快餐、西式连锁快餐、品牌休闲服装、珠宝、化妆品；经营状况：经营一般；配套：配套一般；停车：临街停车场及星港城停车场。20www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1120如图：www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第二部份——项目分析www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目主要经济指标一、项目基本情况愉康商业大厦位于长安镇中心区发展最早最成熟的商圈，位处镇区的黄金地带，有着不可再造无以伦比的地理位置，传统、成熟的商业地带加上现代化的商业大厦可以借力发挥，且周边地区尚未有此规模的商业楼建筑规划，与钻石广场形成兄弟楼互相辉影，填补空白，形成一个配套更完善的商圈，集购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、商务、住宿为一体的综合商圈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库⑴商业情况总述：愉康商业大厦总建筑面积12248平方米，分集中商业、商住办公楼两部份组成。⑵商业分布详细情况?集中商业：共四层，框架结构、建筑面积5438.4平方米，其中一层：1296.34平方米；二至四层：1380.7平方米/每层；?商住办公：共七层，框架结构、建筑面积6809.6平方米，其中?五层：1142.2平方米；?六层：968.8平方米；?七至八层：932.3平方米/每层；?九层：968.8平方米；?十至十一层：932.2平方米/每层。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、基本情况分析1、项目优势㈠交通优势www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?位于交通主干道的枢纽位置，交通便捷，辐射力强?地块两面临交通主干道，临街面长，昭示性好www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库㈡地标优势愉康商业广场位于钻石广场正对面，而钻石广场正是长安第一幢标志性建筑物，形象早已得到消费者的肯定，愉康商业广场恰好与钻石广场形成兄弟楼的模式，可以更加稳固着消费者心目中的地位。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2、项目劣势?周边饮食配套周边商业配套缺少中式连锁快餐，不能满足部份消费者的饮食需求，应充份考虑中国人的饮食习惯，尽量完善餐饮配套行业空白；?项目体量较小长安近年出现的商圈规模较大，配置相对完善，但愉康商业广场位处地段难以发展较大规模的大卖场，造成一个消费群明显流失的情况出现。?消费区域分散周边消费区域比效分散，定位不明确，显示档次不高。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3、机会点分析①项目周边有成熟的步行街及大型的超市项目带来一定的人流量及商业气氛。②随着愉康商业广场的落成，携手与钻石广场形成长安新商业地标，巩固消费者心目中的地位；③增加中式连锁快餐的配套，以增加消费者的留店时间；④填补行业中的空白，引进儿童休闲场所、儿童用品等，以满足各个层面的消费意愿，带动更多的人流。⑤针对周边办公区域相对分散，设置高档办公场所，以提升