2010年天鸿君邑推广思考华坤道威/2010年3月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟上篇。市场篇。www.fdc01.com房市金碟总体房地产市场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟近三年主城区商品房价格情况分析25000200001500010000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年08年09年（数据来源：透明售房网）?从07-09年的价格走势上看，在经过07年底价格的暴涨后，08年的价格走势一路看高，至08年底，由于市场的持续低迷，价格出现松动，09年的成交均价自3月的低谷后，随着市场的持续升温，价格稳步上升，09年5月价格就已开始触碰08年同期，但持续了6个月，均没有突破，直至11月，成交均价迅速上扬，年底最后一个月竟达到19862元/平米的历史性高峰。www.fdc01.com房市金碟近三年主城区商品房销售情况分析1200010000800060004000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月07年08年09年（数据来源：透明售房网）?从07-09年的销售走势上可以看出，由于受到价格因素的影响，08年楼市低迷，有价无市，成交量快速萎缩，而在经过09年初的一轮降价风波后，需求大量释放，销售量取得历史性的突破，成为销售最好的一年。www.fdc01.com房市金碟近三年主城区宅地成交分析8080070700606005050040400303002020010100002007年2008年2009年?09年是个土地出让大年，全年共成交住成交幅数562371总建筑面积（万方）719241678.5宅用地71幅，678.5万方，未来供应量较大。12000100009667?近年的成交楼面价持续攀升，09年成交80007508均价为9667元/平米，同比去年上涨60006041400028.8%。2000近万元的成交楼面价预示着未来杭城的02007年2008年2009年房价仍然会持续上行。楼面均价（数据来源：杭州国土资源局）www.fdc01.com房市金碟09年主城区商品房成交情况分析1200025000100541000019862909820000800015452171911414813162125551358513123150026569150006250593457076000560654151234412941463411185383110000400016155000200013440009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.12成交套数（套）成交均价（元/平米）（数据来源：透明售房网）?杭州自5月份成交10054套创出单月成交历史记录后，成交套数便逐月下滑，但继金九银十之后，成交量均保持在五、六千左右的稳定成绩，这主要是受到年底新政到期的影响，即使在传统的淡季，也获得不错的成交佳绩，着实为09年写下圆满的句号。?成交均价在3月达到谷底后逐月上涨，12月达到历史顶峰，成交均价近20000元/平米。09年以“漂亮”的成交量、成交均价收尾，这样的高起点高基调，对2010年来说，绝对是一个前所未有的挑战。www.fdc01.com房市金碟09年主城区住宅存量分析2500020909194472000016541147431500011630100007873623855646081451651184917500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量（套）（数据来源：透明售房网）?09年上半年，住宅存量递减速度较快，下半年存量较稳，保持在4500-6000套之间，这也从侧面反映出，市场的去化主要以新推房源为主，楼盘开盘热销的现象屡见不鲜。www.fdc01.com房市金碟近期樓市政策動向及預判www.fdc01.com房市金碟短短一周内，应对当前深陷“高烧”的楼市，国家出台了多条为稳定楼市、抑制房价过快上涨的举措。12月10日12月14日12月18日营业税“国四条”土地款?增加普通商品住房的有效供给首付款缴纳比例不?继续支持居民自住和得低于全部土地出营业税免征期2改善型住房消费，抑让价款的50%，分制投资投机性购房年恢复至5年?加强市场监管期缴纳全部价款的?继续大规模推进保障期限原则上不超过性安居工程建设1年。www.fdc01.com房市金碟地方性政府及时响应国家政策，积极落实——上海站12月29日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于上海贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。税收栏目调整前调整后营业税按照国务院常务会议规定，征免时限由2年恢复到5年。凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，须凭房地产交易契税1%的税率中心出具的首次购房证明，方能享受1%的税率。个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取个人所得税转让年限由2年恢复到5年得的所得，个人不负担个人所得税住房登记费、恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房登记费。住房登记费可比照首次购买普通自住房，普通自住房的居必须符合购房前人均住房面积低于上海平均水平的条件，并须提供有享受7折贷款利率和最低首付民效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。20%的优惠政策二套房贷对投资投机性购从紧掌握住房公积金贷款政策。对首次购买普通自住房，和为改善居住条件购买第二套普通自住房申请房住房公积金贷款的，继续执行现有的优惠政策。其他　其他房地产市场税收、信贷政策继续执行国家和上海规定www.fdc01.com房市金碟地方性政府及时响应国家政策，积极落实——杭州站虽然杭州目前并没有在保供给、抑投机的明确指导方向上出台任何实质性的政策，但实际上杭州已经在落实近期出台的“国四条”政策。国务院政策杭州落实情况09年，杭州13个区、县、市土地出让金总额达到1200亿元，市增加普通商品住房的有效供给、区两级做到了土地应供尽供。继续支持居民自住和改善型住宅消费，抑制投资24条房地产新政已经修订完毕，主要对投资投机性购房起到抑制投机性购房作用。完善土地拍卖的招标、规范预售制度、加强土地监管，绝不允许囤加强市场监管积居奇。大规模推进包括廉租房、经济适用房等保障性住房的建设，其中，继续大规模推进保障性安居工程建设人才保障性住房每年要解决7000户人才的居住问题。www.fdc01.com房市金碟地方性政府及时响应国家政策，积极落实——杭州站2010年01月10日，杭州“24条”修改案出台，其核心内容有：一、加强保障性住房建设；二、支持自住型和改善型住房消费：首次购买140平方米以下的普通住房享受房款总额1.3%的补贴三、继续营造良好的住房消费环境，促进房地产市场健康稳定发展：继续执行购房入户政策；继续执行现行的住房公积金贷款政策；继续鼓励拆迁房货币化安置；支持房屋租赁市场发展给与税费减免“24条”修正案老“24条”购房贴补1.3%总房款营业税、个条税、契税的财政补贴购房入户政策不变调整购房入户政策放宽住房公积金贷款政策（最高额度由50万元提高到继续执行现行的住房公积金贷款政策60万元）对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策照首套住房贷款政策执行支持房屋租赁市场发展，个人出租房屋税费减免-www.fdc01.com房市金碟从近期出台的楼市政策上看，政府主要还是打击、遏从近期出台的楼市政策上看，政府主要还是打击、遏制投资投机性购房需求，但对于首次置业的自住型消制投资投机性购房需求，但对于首次置业的自住型消费，仍然给予支持和鼓励。费，仍然给予支持和鼓励。www.fdc01.com房市金碟专家、机构2010年楼市预测2010年楼市：房价有望高位僵持从政策上看：由于我国经济对房地产的依赖程度依旧很深，当前全球经济复苏前景也不明朗，如果把住房投资和投机的渠道骤然收窄，则不排除经济出现二次探底的可能性。因此，在中央经济会议上提出明年的主要认识之一就是要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。从市场上看：市场将开始一轮价格高位上的自然调整，势必影响到明年房地产的全年成交量。但是09年，二手房卖家已经被巨额成交量和价格飞涨吊足了胃口，开发商也被价量齐涨喂得饱饱的。因此，即使二手房营业税恢复到从前，二手房卖主也不会主动降价，开发商也一样。加上巨额流动性下的通胀预期，楼市的调整仍有待时日。www.fdc01.com房市金碟专家、机构2010年楼市预测中行报告：2010年房价下跌可能性不大中国银行总行战略发展部宏观经济分析课题组今日发布《2009年我国房地产市场形势分析与2010年展望》。报告认为，从发展趋势来看，尽管我国房地产市场调整比较大，但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使2010年房地产投资将继续保持较快增长，房价明显下跌的可能性不大。下一阶段，应按照有保有压、区别对待的原则，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求，促进房地产市场健康稳定发展作为下一阶段制定房地产调控政策的基本方针。www.fdc01.com房市金碟专家、机构2010年楼市预测中原地产：2010年中国楼市仍将高位运行