欧莱雅郡洋房营销专题方案序在接触到欧莱雅郡时，思源着手对项目周边区域进行了详细的竞品调研和洋房客户访谈，以期通过对项目、市场、客户的研究，分析项目洋房的竞争策略及营销策略。方案提报脉络洋房竞争及产品扫描客户分析及策略导出洋房营销执行方案?个案调研——界定洋房竞争范畴。?洋房案例分析——西山汇景（引?洋房营销策略——基于市场竞争以及?项目洋房分析——明晰产品线及出长沙客户对于洋房的理解）。客户特征的能对整个项目高度概括的策总价结构。?洋房客户特征——洋房客户白描略。??产品分类及竞争明晰——对项目，对客户购买洋房深度理解。洋房营销执行——基于策略指引的全洋房分类思考，并明晰不同产品的竞?项目洋房本质特征——洋房在项年营销执行思路。争项目。目的地位及产品特征。?思源营销体系——提高客户来访量以?分类产品竞争分析——认知分类?项目洋房产品与客户之间的对及来访成交率。产品的主要竞争项目及产品，并对位——分析项目洋房特征及客户特征。?价格策略——思源基于市场了解以及竞争给出指导。引出基于客户的策略。营销溢价思考，对项目洋房提出可行的价格建议。第一章洋房竞争及产品扫描洋房竞争分析潜在竞争项目调研针对区域范围内的洋房、小联排、别墅项目进行行业内及客户访谈调研。个案1:芙蓉和苑个案2:郡原美村个案3:卢浮原著物业物业物业洋房别墅、洋房联排类型类型类型户型户型户型140-260130-270205-223区间区间区间单价10000单价11000单价13500总价140-260万总价139-370万总价277-301万46.38%来自雨花区，其次是芙蓉区38%是来自雨花区，其次是天心区，占43%来自雨花区，其次是天心区占占25.21%，23.19%为天心区，客28%。客户来源相对比较集中；有61%31%，客户集中度比较高，70%年户来源都集中在长沙南城。有部分客户年龄处于20-30岁之间。客户群体偏客户龄层次集中在25-50之间的青年人客户公司内部关系户。年龄层次集中在情况年轻化。83%的客户在40岁以下，家情况与中年人，家庭年收入在40-80万情况30-50之间的中年人居多，家庭年左右，非常讲究小资生活的客户群庭年收入30-60万的主力客户群体，收入50万以上的事业单位高层以及体向上或向下延伸20%私企老板客户向上型客户，社会中坚力量，成功客户中产顶级阶段向富裕过渡的关键客客户富裕型客户，社会成功人士类型尚未登顶类型户群体类型认可此项目地理位置，及项目配套小资小调的生活，非常吸引一群讲访谈访谈访谈对项目定位及产品认可，只考虑南，对比南城的洋房楼盘，别墅楼盘究生活品质的中年女性。对芙蓉和纪要纪要纪要边的高端别墅。不对比洋房总价高企，不在考虑范围内苑、欧莱雅郡洋房有关注洋房竞争分析潜在竞争项目调研区域内洋房竞争主要来自同类型洋房及品质高层的竞争，即物业总价导向竞争选择洋房竞争范畴认知——?洋房产品不同于高层和别墅物业类型。?别墅的竞争范畴多数是别墅，高层的竞争范畴基本是高层。?洋房产品本身介于高层与别墅之间，竞争关系均有可能来自别墅和高层。通过对项目调研，评判洋房与其他物业类型的竞争关系的准绳为产品的总价！洋房竞争分析项目洋房总价结构分析结合项目洋房户型分析，总价基本集中在75-115万及125-135万两大区间。户型总价楼层户型系列面积欧香枫景1501351F四房两厅两卫享斑斓143128.72F四房两厅两卫滟阳里1401263F三房两厅两卫花盛香堤128115.2荟萃山色18879.24F两房两厅两卫荟萃山色28778.3星空下18576.55F两房两厅两卫星空下28778.3注：单价按项目销售均价9000元/平米计，未考虑楼层差、景观差等要素洋房竞争分析近似总价竞争项目锁定竞品高层竞争圈定：恒大城、奥园、金域华府、华结合本案洋房户型分析，总价基本集中在75-悦城及康斯丹郡。115万及125-135万两大区间竞品洋房及别墅圈定：芙蓉和苑、郡原美村。近似总价竞争项目圈定名称物业形户型面积单价总价(平米）高层——态(元/平）3F2T105750079万恒大城高层金域华府4F2T147680099万2F2T91890080万金域华府高层3F2T128760097万2F2T92810075万郡原美村奥林匹克高层华悦城3F2T133700093万奥林匹克花园3F2T138610084康斯丹郡高层康斯丹郡4F2T168560094万2F2T101740075万华悦城高层恒大城3F2T130710092万3F2T1399200127万芙蓉和苑洋房本案4F2T1749800255万中建芙蓉和苑1708200139万郡原美村联排联排23610000236万竞品高层竞争产品对比洋房竞争分析——竞争项目1:恒大城项目本项目恒大城对比评价区位植物园板块植物园板块相对优势交通韶山路、万家丽路、时代阳光大道万家丽路、时代阳光大道相对优势景观天际岭森林公园、牛头山生态公园天际岭植物公园、圭塘河基本持平内部配套会所、示范性幼儿园、商场、临街商铺酒店式会所，国际商业，贵族幼儿园，优质小学基本持平梯户比一梯两户二梯四户相对优势户型舒适南北通透，功能分区明显，顶楼超大空间，南北不通透，户型进深长，浪费空间大；主卧当相对优势度灵动多变，私密性强，居住舒适性较高西晒，居住舒适度有限空间尺度客厅面宽4.2米，主卧面宽3.2米客厅面宽4.2米，主卧面宽4.5米相对劣势附加值五楼赠送楼顶露台，可改房间赠送面积小优势明显?南北不通透，通风采?南北通透，采光通风佳光不好?户型进深太长，浪费?功能分区明显，阁楼道面可改卧室，私密性强过积?主卧飘窗朝西，当西?超大露台晒?顶楼超大空间，灵动星空下，85平米两房，赠送46平米多变112平米三房竞品高层竞争产品对比洋房竞争分析——竞争项目2:金域华府项目本项目金域华府对比评价区位植物园板块武广新城板块相对劣势交通韶山路、万家丽路、时代阳光大道万家丽路、香樟路相对优势景观天际岭森林公园、牛头山生态公园——相对优势内部配套会所、示范性幼儿园、商场、临街商铺情景式商业街、会所基本持平梯户比一梯两户，板式设计两梯四户，点板式设计相对优势户型舒适南北通透，功能分区明显，顶楼超大空间，功能分区不明显，主卧套房设计，户型进深长，相对优势度灵动多变，私密性强，居住舒适性较高浪费空间大空间尺度客厅面宽4.2米，主卧面宽3.2米客厅面宽4.05米，主卧面宽3.5米基本持平附加值五楼赠送楼顶露台，可改房间空中花园、阳台、飘窗优势明显?南北通透，采光通风?功能分区不明显佳?进深太长，浪费空间?功能分区明显，阁楼大可改卧室，私密性强?主卧套房设计?超大露台?顶楼超大空间，灵动星空下，平米房，送平米85两赠46多变126平米三房竞品高层竞争产品对比洋房竞争分析——竞争项目3:奥林匹克花园项目本项目奥园对比评价区位植物园板块省府板块相对劣势交通韶山路、万家丽路、时代阳光大道湘府路、芙蓉路基本持平景观天际岭森林公园、牛头山生态公园——相对优势主题购物公园，国际顶级超五星级酒店洲际酒店内部配套会所、示范性幼儿园、商场、临街商铺、国际商务中心、麦德龙精品超市、国际商务公相对劣势馆梯户比一梯两户，板式设计一梯两户，板式设计基本持平户型舒适南北通透，主卧套间设计、露台赠送空间大南北通透，主卧套房设计，赠送阳台，分区不近相对优势度，分区、东线组织合理合理空间尺度客厅面宽4.2米，主卧面宽3.6米客厅面宽4.2米，主卧面宽4米相对劣势附加值赠送阳台、露台，赠送面积达22平米赠送阳台、飘窗优势明显?厨房连接生活阳台，充足阳光?功能分区不科学?主卧套房设计?客厅、餐厅开放式设计，更显空间层次感及?南北通透开放性；客厅毗邻休闲露台花盛香堤，128平三两房，赠送22平米?动静分离，干湿分区133平米三房竞品高层点对点竞争分析洋房竞争分析——竞争小结:直面区域内品质小高层，本案竞争优势在于项目整体价值链的均好性及领先性竞品洋房竞争产品对比洋房竞争分析——竞争项目1:芙蓉和苑本项目150平四房本项目芙蓉和苑对比评价户型150平米四房150平米三房均衡分布项目洋房区域，分布项目边角位户型舒享中央景观园林，洋房1置，受周边道路噪绝对优势适度层，前庭后院，墅质感受音、灰尘影响大面宽4.2米，面积约24平面宽4.55，面积客厅相对弱势米约28平米芙蓉和苑150平三房餐厅与客厅相连，宽敞，通透通透性稍差相对优势南阳南面露台，带前庭园，宽南面露台，无前庭相对优势户台敞园型面宽4.0米.约31尺主卧面宽3.6米，约24平米,平米，带独立衣帽相对弱势度室超大私人卫浴间厨房约6平米，稍显局促约7.5平米相对弱势卫生约6平米，采光很好约5.6平米相对优势间赠送面积约48平附加值赠送面积达183平米绝对优势米竞品联排竞争户型对比洋房竞争分析——竞争项目2:郡原美村本项目150平四房本项目郡园美村对比评价户型150平米四房150平米联排均衡分布项目洋房区域，户型舒多为端头户，居住享中央景观园林，洋房1相对优势适度品质受影响层，前庭后院，墅质感受地下+地上三层，空间利地下+地上一层，四卧两卧室，空间利用相对优势用率室，空间利用率更高率低赠送多个露台+前赠送面积达183平米，赠后花园+地下室，郡原美村150平联排附加值绝对优势送率达122%赠送率100%,产品附加值高地下层一层二层三层竞品洋房及联排点对点竞争分析洋房竞争分析——竞争小结直面区域内同总价区间洋房及联排产品，本案竞争优势在于项目户型上的超高性价比。本项目芙蓉和苑郡原美村对比评价户型150平米四房150平米三房150平米联排均衡分布项目洋房区域，享中央景观户型舒适分布项目边角位置，受周边道路多为端