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龙岗坪山大工业区地块入市时机研判及整体定位报告(世联)(新版)
龙岗坪山大工业区地块入市时机研判及整体定位报告(世联)(新版)
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谨呈:彭成实业有限公司龙岗龙岗坪山大工坪山大工业区业区地地块块入市入市时时机机研研判及整体定位判及整体定位报报告大告大纲纲版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问(中国)有限公司作投标之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。www.fdc01.com房市金碟工作阶段划分本阶段:主要分析市场环境与深圳类似区域典型项目的开发模式,结合本地块现状资源,基于时间和空间的考虑明确本项目入市时机和发展方向2010/04/032010/04/102010/04/25第二阶段第一阶段(调研期)第一阶段基于整体定位的启动区策略市场调研项目入市时机及整体定位及物业发展建议?房地产市场?挖掘市场机会点?坪山区域经济与规划研究?现状和趋势性客户研判?竞争区域研究:龙岗中心城?明确本项目核心竞争方向?本区域研究:典型项目分析?整体定位(万科金域东郡、深业东城上邸等)?本区域客户群研究?类似区域典型案例研究www.fdc01.com房市金碟报告整体框架坪山新城区域概况区域房地产分析竞争分析项目整体定位现状客户分析项目本体分析案例借鉴项目整体开发策略项目发展战略入市时机研判分期策略可行性经济测算不同产品配比下的可行性测算www.fdc01.com房市金碟坪山新城区域概况区域房地产市场分析竞争分析项目现状客户分析1整体项目本体分析定位0015400230www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟项项目所在目所在区区域域研研究究区区域域现状现状现状中的问题和矛盾区区域域发发展展趋势趋势寻找区域发展的机会现状一坪山新城所在区域相对封闭:坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限;又由于其早期交通条件的限制,客户心理距离较远,存在认知障碍福田—龙华30分钟福田—龙岗中心城35分钟罗湖—龙岗中心城30分钟福田中心城—坪山35分钟罗湖火车站—坪山35分钟龙岗中心城坪山龙华马峦山郊野公园福田罗湖www.fdc01.com房市金碟现状二坪山新城受困龙岗中心城:坪山新城介于龙岗中心城与惠阳之间,高端客户进城龙岗,低端客户选择惠阳,一直处于城市的边缘地带?坪山—龙岗中心城/惠阳/大亚湾区域20分钟内可达?坪山商业休闲设惠阳城区施缺乏,高端和户龙岗中心组团外休闲消费大多选大亚湾择龙岗中心城、惠从坪山到中心城坪山州、惠阳区域需20分钟左右从坪山到惠阳需20分钟左右?目前坪山新城的发展还要依托于龙岗中心城,规划中作为其附属中心www.fdc01.com房市金碟坪山新城坪山非传统核心区:坪山目前发展东西现状三两端发展,向西依托老城区资源,建设新的城市中心;向东依托于大业区建设新区的行政、商务中心,由于其配套尚未完善一直被坪山人所不认可?老城区依托于完善的生活、行金域东郡政、市政配套,一直被坪山人认为坪山的核心位置,传统的城市核心区本项目中心城区东城上邸坪山新城?坪山新城依托于工业区主要是外来移民,市政等配套设施主要是远景规划,地段价值不被认可老城区版块www.fdc01.com房市金碟坪山新城区域现状小结:受困于坪山经济的发展和龙岗中心城的制约,一直处于被边缘化;本身又面临坪山老城区的竞争,目前处于价值认知的盲区坪山新城所在区域相对封闭:坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限;又由于其早期交通条件的限制,客户心理距离较远,存在认知障碍坪山新城受困龙岗中心城:坪山新城介于龙岗中心城与惠阳之间,高端客户进城龙岗,低端客户选择惠阳,一直处于城市的边缘地带坪山新城坪山非传统核心区:坪山目前发展东西两端发展,向西依托老城区资源,建设新的城市中心;向东依托于大业区建设新区的行政、商务中心,由于其配套尚未完善一直被坪山人所不认可www.fdc01.com房市金碟趋势一坪山新城位于东部新城的核心区域:“四大新城”2010年逐步成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显,东部新城存在巨大发展潜力“东部新城”既有政策上的支持,又有高科技与先进制造业支撑,其未来发展势头更为强劲光明新城体育东部新城新城龙华新城东部新城生态型现代先进制造业新城,以高科技和先进制造业为主导,全市的综合工业基地。光明新城生态型高新技术产业新城,深圳政府已投入300亿左右龙华新城以大型交通枢纽为依托的城市中心功能拓展区(城市副都心)体育新城以大型体育、教育设施为主的体育新城,与龙岗中心城共同构建城市www.fdc01.com房市金碟东部中心坪山新城规划为行政商务中心:坪山新城商务趋势二中心、文化体育中心,预计大工业挂牌在09年底10年初大工业区功能分区图行政区配套一览表装备制造产业园区行政中心电子信息产业园区国家级出口加工区汽车制造产业园区燕子岭生活区www.fdc01.com房市金碟交通全面升级坪山新城逐步融入深圳半小时生趋势三活圈:横坪快速、地铁3号线延长线、深汕公路,近可拉动坑梓、惠阳客户,远可牵引市区客户主要道路地铁3号线往坑梓、惠州丹梓大道①深汕高速龙岗出口经深汕路、龙坪路可达坪山中心往中心城、东深汕公路大工业区②深汕公路城市主干道,连接龙岗中心城、坪莞、龙华山、坑梓往惠州③坪西快速一级公路,经东纵路到坪山中心,龙坪大道地铁3号延长B干道往南接大鹏半岛、盐坝高速线坪西快速干道④中山大道新建城市主干道,连接碧岭工业区横坪公路、坪山中心及大工业区往罗湖、福⑤丹梓大道新建城市主干道,连接龙岗中心、田市区往大鹏、盐田惠州中山大道⑥横坪公路连接坪山和横岗,为城市一级公路,2010年2月完工,接水官高速、盐排高速横岗出口交通全面升级,可以为项目拉动大工⑦地铁3号地铁3号线从罗湖至龙岗中心城,延长B线规划2020年延伸至坪山业区区域外客户,甚至市区客户www.fdc01.com房市金碟线路途径地点利好点通车时间工程进展趋势三一、城际铁路加强了与东部沿海发达城杭福深铁路杭州、福州、厦门、坪市的联系,厦深3小时经2011年厦深厦深段已于2008年1(东南沿海铁路山新城(深圳东站)、济圈形成;为坪山的企业通车月6日动工兴建)龙华(深圳新客运站)发展提供了更大的空间交通规划实施时二、城市轨道大运中心、龙岗中心城连接龙岗中心城,接驳地最早2011年已在勘测,预计今年内间表:坪山新城12号线、坪山新城(坪山小学铁3号线底通车开建规划建设的主要站)福田客运站、布吉、横14号线连接福田中心区2020年——交通干道多集中岗、坪山新城、坑梓三、快速路在10-11年通车南头、西丽、布吉、坪最早2010年2期去年已开工,今年南坪快速路不收费;连接福田、南山山新城底将加快工程进度市交通局和东部公交公在横岗连接水官高速,大司正在调研增设“坪山横岗、坪山新城、坑梓2010年2月横坪公路大缩短了到福田、龙岗中新城到福田中心区的公、坪地主线已通心区的距离交快线”。走横坪、水官,中途不设站点。丹竹头、坪山新城、坑坪山至坑梓段已通车,丹梓大道连接罗湖、布吉2010年梓丹竹头段正在施工一期工程(坪山段)已深汕公路改造龙岗至坑梓段扩建改造大运会基础设施项目之一2011年拆迁完成四、高速路起点(深圳)莲塘/近期以文锦渡口岸为主、(香港)香园围口岸、远期以莲塘/香园围口岸东部过境通道终点接深惠、深汕高速一期2012年2010年9月动工为主,成为香港与内地衔公路交汇处的金钱坳立接的又一重要交通大通道交西起宝安,向东经沙井、观澜、坪地、坑梓、2010年6月立项,年内外环高速路连接东莞、宝安葵涌、凤岗,终点与盐动工www.fdc01.com房市金碟坝高速公路相接区域配套2010年投入使用:随着坪山城市化进趋势四程加快,市政设施建设,各项配套的完善,2010年可以全部投入使用马峦山郊野公园,预大工业区体育中心计2010年前建成已动工,2010年底建成,2011年体育场馆投入大运中心学校,框架会使用,可以提高坪山的知名已经完成,2010度,消除外界对坪山的陌生感年9月投入使用大工业区医院,预计2010年建成使用坪山本项河湿地公园,2010目已经建成中心广场,工程基本完工,已经投入使用www.fdc01.com房市金碟产业支持:大工业区由产业支撑(电子信息、趋势五精密机械、生物工程及医疗与新材料),企业未来进驻量大,经济效益增长迅速未来(2015):电子信息、精密机械、现在:电子信息、机械制造产业为主生物工程及医疗与新材料四大产业截止2008年6月,工业项目总计有43个项目筹备中,在建8个,筹建21139个,其中投产96个。2008年个,审批中14个;远景目标(2015)待1-6月生产总值125.82亿大工业区完全建成后,年总产值达1000亿元。投资规企业类型主要世界500强企业年产值企业名称模(亿元)彩显业龙头深圳赛格三星股份有限公司(亿元)企业日立赛格彩色显示器件有限公司深圳中核集团公司6.6230日立环球存储产品(深圳)有限(中核磁性材料项目)IT业巨子公司深圳市雷地科技实业有限公司29.3松日通信技术(深圳)有限公司(雷地金刚石膜项目)福兴达科技实业有限公司210(数码信息产品项目)四大产业的支撑促进了大工业区经济的迅速发展,同时也为当地房地产市场发展提供了经济基础,并带来大量产业人口,增加置
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龙岗坪山大工业区
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地块入市
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时机研判
,
整体定位报告
内容摘要:
坪山新城所在区域相对封闭:坪山相对深圳其他镇区较为落后、购买能力有限;又由于其早期交通条件的限制,客户心理距离较远,存在认知障碍。
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