青海新千国际广场购物中心和商业街业态规划和推广思路青海新千房地产公司2013.6.15杨宝民改于7.3思路目录项目分析项目定位销售策略推广建议一、项目分析购物中心和商业街以及酒店、写字楼和公寓综合体产品及业态一，内、外街区各层间数概况一，内、外街区各层间数概况楼层内街外街小计备注B1F40间1F3328612F3028583F4827754F505F10合计294套二，内、外街区商铺面积分析二，内、外街区商铺面积分析?1、面积区间：21—174平方米?2、主力面积：116平方米?单铺面积过大，形成总价过高，投资门槛高，客户捕捉难度大。项目概况-内、外街内街统计技术经济指标（测绘内街统计技术经济指标（测绘中）中）总建筑面积总建筑面积门市间数门市间数面积范围面积范围得房率得房率业态分布指导思路最大限度整合相关资源；确保商业街财富形象；形成资源和形象合力；确保一期繁荣。分层业态规划大原则在区域内由沃尔玛及百盛两大主力店带动已足够；1、关于内外街-1F部分主要业态以配合超市业态为主，如较低档次的服饰、鞋、快餐类，清真食品和茶叶等礼品生活配套等；2、关于内街1-3层业态与百盛业态相似皆可；如相当档次高的品牌服装、箱包，饰品等；3、外街1,2建议以快时尚消费街区为主，3层以上可设置大型餐饮、休闲娱乐等目的性较强的业态。业态定位要形成互动关系国内常规综合体业态规划参考30-35%商业零售5-15%其他服务10-15%30-40%餐饮休闲、娱乐、酒店项目概况-内、外街经营范围具体见各楼层和区域经营品类分布各层商业整体业态规划-1F业态面积精品服饰约2280㎡品类目标商家1.礼品精品服饰品牌度较低的2.迪士尼，哎呀呀，服装、饰品等内衣睡衣，老人服装-1F业态面积服务配套约1550㎡品类目标商家大十字街区清真食品经清真小吃食品营对象-1F业态面积清真产品约2550㎡品类目标商家穆斯林民族服穆斯林纱巾店，服饰饰，干果，清店，清真干果，清真真用品用品店，伊斯兰书籍穆斯林民族服饰、食品、用品等1F：标高２２４３精品服饰业态面积服饰约1550㎡品类目标商家快时尚休闲服ZARA,HM,无印良品和优饰、运动服饰衣库、饰品等，1F：标高２２４３精品服饰业态面积服饰约1550㎡品类目标商家其中分散分布连锁快餐、零食铺，面包店，银行，药店、苹果体验店、花店等等1F业态面积服装约3150㎡品牌服饰品类目标商家化妆品1.时尚性感品牌女装服饰范思哲，GUESS,珠宝，手表，鞋宝姿，COCO类商品chanel，拉夫.劳伦品牌服饰价格带800-2600、箱包2.屈臣氏、周大生、化妆品明牌银楼、中金黄金珠宝、金伯利钻石等，JACK&化妆品JONE、SHOTWIND,鄂尔多斯，七匹狼，罗蒙西服，等COCOChanel女装等类似品牌引进到新千精品购物中心内街区一楼端点店铺?ＣocoChanel是至今为止最具反叛精神的设计师，提倡女性独立，迎合女性自己的舒适和美观。同时证明奢华与高雅的极致是简洁。一楼购物中心内部精品街区中间端点商铺名牌女装拉夫.劳伦陈列1F业态面积服务配套约1100㎡品类目标商家零食铺，面包A里西饼，手机充值店，药店便利，手机配件店，烟酒店等专卖店等KFCATM放在外街和中庭的等快餐扶梯下面2F：标高２２４８业态面积精品约5000㎡精品、服饰品类目标商家女装，内街区独有彩妆MOTIVI,next,limi品牌服饰t,，AZONA价格带400-AGAP,OLDNAVY1600深圳十快时尚年轻服装大品牌女装ZARA,HM,MUJI,优外街区衣库，饰品店，美妆店，创意产品店，动漫产品店新千独有品牌招商策略建议?versace,vMOTIVI是意大利知名品牌，以性感著称,建议在12月前调整好部分品牌,迎接春节。化妆品竞争策略王府井已经引进了雅丝兰黛等化妆品，面积一般在5-10平方米。建议引进类似化妆品旗舰店，布置休闲空间和产品体验空间。2F业态面积餐饮约300㎡品类目标商家KFC清真店、清真茶餐品牌连锁餐饮厅等KFC等快餐品牌连锁快餐2F业态面积配套约180㎡品类目标商家面包房、零食店、小型配套商冷饮店、花店、甜服务配套店品店等美容3F：标高２２５４健康婚纱业态面积影楼美容健康约1400㎡品类目标商家美容院、SPA、发型屋美容、美发、、健身房、康体中心健身、康体婚纱影楼等业态面积餐饮约3320㎡3F品类目标商家1.韩国少男少女系列商品群ON&ON,少女服饰，内SI，MINIMUM，衣系列少男系列2.以纯，班尼路，美特斯邦威，及其他品牌度较低的服装店、饰品店内接候补博洋、水星、富安娜大少女商品群系列羽户外，奥卡索专卖店，凯乐石专卖店，探路者专卖店等等韩国商品群举例SIA.价格：800元—1800元左右；B.定位：中等消费群体，22—27岁年轻女性；C.色彩：主色调为粉红色、浅绿、花色为主；D.评价：专门为独立、青春的年轻女性打造休闲服饰，产品简约大方，但现销产品色彩偏深，考虑到消费能力等问题，公司为25-27岁左右的女性所设计的服饰较多。3F韩国业态面积商品餐饮约1630㎡群品类目标商家异国风味餐饮，珍特色餐饮、珠奶茶、pizza店，风情美食长廊休闲餐饮、沙冰店、小型寿司店小吃等3-5F业态面积餐饮约770㎡品类目标商家沙力海、马忠食府、阿瓦山寨、董董美食清真餐饮城、大型茶餐厅等清真餐饮4F：标高２２５９业态面积餐饮约1820㎡品类目标商家1.品牌男装品牌2.咖啡厅4F业态面积娱乐约1030㎡品类目标商家电玩、网吧大玩家、神采飞扬、电玩城城风云再起等4F业态面积儿童约600㎡品类目标商家婴姿坊，巴拉巴拉迪士尼，丑丑，童装玩具童装、玩具小猪班纳，巴布豆，玩具店，NIKE儿童，婴幼儿用品等4F业态面积儿童约680㎡品类目标商家红黄蓝三原色早教中亲子乐园月心，哈喽哈比亲子园子护理中心，培正亲子乐园圣玛母婴产品莉月子中心月子喜喜·国际母婴月子中心等，哺喂用品亲子乐园，母婴产品。月子中心5F：标高２２６４业态面积餐饮约1590㎡休闲餐饮品类目标商家休闲餐饮（北茶餐厅，咖啡店，茶室等广场）品牌餐饮，八角楼，东来空中生态园美顺，小肥羊食广场美食广场经营，小型特色（特色餐饮）餐饮商家南街区业态初步规划楼层业态古玩城休闲服装、精品服饰B1F步行街1F藏饰品步行街2F昆仑玉电器3F商城冬虫夏草1F-4F次主力店：电器，电子业态面积电子电约4700㎡器品类目标商家虫草商城品牌电子产品旗舰店苏宁电器，国美（如苹果、三星、索尼等）电器，赛博数码电子电广场，苹果体验器卖场店，三星旗舰店苏宁电器等项目总体分析项目SWOT分析优势?政府规划利好，符合政府火车（STRENGTH）站商圈的战略要求，周边未来?位于未来城市中心及东区核心位置、紧邻迎宾大道建国路；消费力庞大，利于项目后期发?处于夏都大道与建国路交汇处，交通便利，人车流易达性强展；；?开发商在西宁具有一定的品牌影响力；?东区乃至西宁城内缺乏大型商业综合体项目，项目有机会成威胁（THREATEN）为城市核心项目。项目SWOT分?开发商在当地的缺乏商析机会（OPPORTUNITY）业开发、运营经验；，客户的投资信心需要树?项目位于东城区，周边商业氛围较为淡薄，市场有待培育；立；?项目总体量较大，对后期招商及经营要求高、压力大，需要?同类项目集中上市；引进一流商业管理人才；?部分品牌对回族的消费文化不了解，进入项目谨慎；?政策敏感时期，投资者对行业投资需求谨慎；劣势（WEEKNESS）项目展示面分析展示面A：紧临夏都大道，昭示性强，尤其是聚集是百盛入口和超市入口，易聚集人气；展示面B：B面紧建国路路，沿街面长，昭示性强，人C面车流易达性均较强；但是目前建设未达到展示面C：临清真文化广场，且为环形A面街区昭示性稍差，人流、车流相对较弱。昭示性方面稍弱综合考虑：（定价原则）ABC即：夏都大道建国路清真文化广场商业内街商业外街二、项目定位本项目定位为：120万㎡㎡青海首席城市商业旅游综合体项目核心价值点解析?核心价值一：强调政府规划利好城市城市向向东东！！财富财富向向东东！！全全西宁西宁就就一一个个火车站商圈火车站商圈！！城市的发展城市的发展方向即是方向即是财富的流财富的流向！向！项目核心价值点解析?核心价值二：调项目地段优势好强投资商铺、做商业：第一看“地段”第二看“地段”第三还是看“地段”项目核心价值点解析?核心价值三：强调主力店好跟定主力商家，稳赚大钱！环百盛旺铺环百盛旺铺旺铺就旺铺就在在沃尔玛沃尔玛上上站在站在巨巨人的人的肩旁肩旁上上！想！想不不旺旺都都难！难！苏苏宁宁电器电器影影院等百院等百商商齐聚齐聚，，掀起掀起西西宁商业投资宁商业投资狂潮！狂潮！项目核心价值点解析?核心价值四：强调一流的商业管理团队，定位、业态规划好一站式、体验式、全功能业态的商业中心！西宁商业新西宁商业新坐标！坐标！西宁西宁唯唯一，青海一，青海首创！首创！中国中国首家首家民族文化广场民族文化广场中国中国首家虫草首家虫草体验中心体验中心西宁西宁首个首个一站一站式式购物、购物、餐饮餐饮、、休闲娱乐休闲娱乐、交、交际会客商业综合体际会客商业综合体！！商业管理高级人才举例上海第一百货总经理张引琪等具有号召力的商业人士。具有大型购物中心招商和运营管理经验的韩总等。亚洲（澳门）国际公开大学工商管理硕士（MBA），曾任中国百盛集团内蒙百盛购物中心总经理，北京西单商场股份有限公司百货连锁事业部副总经理，廊坊市新朝阳购物中心有限公司常务副总经理。负责公司经营和项目品牌规划。项目核心价值点解析?核心价值五：强调庞大消费力抢占每年千亿消费大市场！220万常住人口1127万旅游人潮中国的夏都中国的夏都中国的新千中