1北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢志华2009年12月北京从从““机会型机会型””走向走向““持续型持续型””企业企业－－房地产卓越运营管理经验分享交流会－－房地产卓越运营管理经验分享交流会房地产智库www.fdc01.com组织管控与流程流程管理实施房地产运营战略基于CRM的运营管理体系流程管理变革的误区核心能力规划与职能战略运营支持系统（简）房地产标杆管理房地产趋势简析333221121运营战略篇运营支持篇运营管理篇2房地产智库www.fdc01.com、对公司的简单介绍（总部地点，开发区域，规模等）；、个人认为公司目前的主要运营方面的问题？、对标杆企业管理（万科、龙湖）管理方面的评价？标杆企业相对于本企业的优势？1233房地产智库www.fdc01.com房地产运营战略房地产标杆管理房地产趋势简析321运营战略篇：4房地产智库www.fdc01.com月土地市场进入地王月，总价地王次被刷新，单价地王次被刷新；土地市场供求放量，开发商拿地意愿强烈。6“”“”8“”6月数据：居住：供应成交价格7+102%+9%+128%月房企拿地热情高涨，土地成交市场一改月北京一支独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州相继上演土地争夺大战。北京大兴区地块，上海青浦赵巷地块，广州金沙洲、大学城地块，武汉东湖开发区地块，杭州钱江新城地块，分别被万科、保利、绿地、金地等知名品牌发展商纳入囊中。76中国房市说到底是政策市，房市的刚性需求投资需求并存5房地产智库www.fdc01.com近期，各地土地市场火热升温，土地竞拍现场的激烈程度让拍卖师应接不暇。月日至月日期间，绿城和雅戈尔股吧置业以亿、亿的总价拿下杭州和宁波总价地王。上海城建以万元平方米楼板价竞得上海年单价地王；月日，保利在南京以亿拿下河西金沙江地块；月日，深圳招商华侨城以亿总价拿下深圳豪宅地块，楼面地价高达万元平方米，是深圳目前最高地价；同日，中海地产在上海以亿拿下长风地块，刷新全国总价地王的纪录。82893(600177,)20.218.172.3245/20099815.99105.31.88/70.06“”中国房市说到底是政策市，房市的刚性需求投资需求并存6房地产智库www.fdc01.com东部地区（房地产市场发展相对充分、供应偏紧，价格上涨明显）的地区在缩量，而中西部地区（房地产市场发展相对落后，供应也相对充足，价格上涨不多，需求还比较旺盛）依然在放量。一线城市风险加大，次级城市相对稳定7房地产智库www.fdc01.com供应情况土地供应连续7个月增长的态势停止，推出量首次回落。8月全国60个重点城市共推出土地827宗，环比减少13%，同比增加39%；推出土地面积4052万平方米，环比减少14%，同比增加72%。其中，推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）303宗，环比微降1%，同比增加75%；推出土地面积1831万平方米，环比减少12%，同比增加83%。成交情况土地市场整体交易回落，住宅用地成交量逆势增加。8月全国60个重点城市共成交土地629宗，环比下降14%，同比增加137%；成交土地面积3563万平方米，环比减少5%，同比增加170%。其中，住宅用地成交269宗，环比增加16%，同比增加498%；成交土地面积1904万平方米，环比增加10%，同比猛增366%。住宅用地成交量连续7个月呈增长态势。土地拍卖住宅用地“地王”和流拍现象并存，杭州在产生单价“地王”的同时出现流拍。8月流拍住宅用地18宗，流拍率7%，本月流拍地块仍然集中在二三线城市。成交价格月住宅用地平均楼面地价为1969元/平方米，环比上涨20%。溢价水平超过100%的地块21宗，占成交总量的8%。2009860月土地市场整体交易回落，住宅用地成交量逆势增加，成交价格略有回升。8年月中国个城市土地市场交易情况8房地产智库www.fdc01.com各国大萧条开始的时间及持续长度(单位：季度)1929:031933:02151930:011932:04111928:011932:03181930:021932:0391929:021933:02161929:041933:01131929:041933:02141929:031933:01141929:031932:04131929:041933:02141930:021932:03131930:041933:02101929:011933:02171929:021932:01111928:031931:04131930:011932:03101929:041931:0481930:011933:0112国家大萧条开始时间复苏开始时间持续时间美国英国德国法国加拿大瑞士捷克斯洛伐克意大利比利时荷兰瑞典丹麦波兰阿根廷巴西日本印度南非从大萧条的经验看，全球性经济低迷的全面恢复尚待时日9房地产智库www.fdc01.com全球主要经济体连续宣布实施数量型放松货币政策，中国即将被全球主要经济体数量型放松货币政策包围，这在全球近现代经济史上是从未有过的局面。1930年代一战改变全球格局，经济发展不平衡金本位制度解体主要货币英镑、美元、法郎先后对黄金大幅贬值先通缩后通胀经济大萧条1970年代战后的日本、德国快速发展，推动全球不平衡布雷顿森林体系解体全球主要货币对黄金大幅贬值，三年贬值幅度超过250%高通胀持续反复增长与停滞间徘徊2002年以来以中国为代表的金砖四国等发展中国家快速发展推动全球不平衡加剧以美元为中心的类布雷顿森林体系面临变革，主要国家倡导建立新的世界货币体系主要货币对黄金又开始大幅贬值，主要国家利率已经降到百年来的低点，并相继表示要尝试数量型宽松货币政策高通胀后通缩预期在抬头，但近期通胀预期开始回升从2007年第四季度开始，全球主要经济体增速大幅下滑年代变革背景货币体系的变革货币政策与汇率物价表现经济增长全球性数量型放松货币政策导致通货膨胀不可避免，带来房市投资性需求10房地产智库www.fdc01.com长期利好，短期看政策。短期调控走向长期调控。、世界银行调高年中国经济预测呼吁中国政府年内不要再出台新的经济刺激计划，再刺激的话，只会把资产价格泡沫连同油价泡沫再刺激起来，那样世界人民都要扛不住了。大家都需要给经济自然调整和修养生息的时间。、最近几月的新增贷款超万亿。、中国的经济问题一直是内需问题，内需问题背后？高通胀、高投资、高增长、高出口、高失业率1092311房地产智库www.fdc01.com-301%31.20%92.40%86.00%77.50%164.40%236.00%销售面积同比增长-5284.5348.8282.7252.4134.6145.7销售面积（万平方米）170%187%27.50%66.10%67.00%72.50%168.20%200.00%销售金额同比增长5021185.8307.6210.5128.3131.5港元262.7销售金额（亿元）房地产品牌企业年上半年销售业绩2009万科中海保利富力金地世茂绿城首创企业名称12房地产智库www.fdc01.com房地产品牌企业市场份额稳步提升一线城市进入难度加大，品牌企业会逐步加大二三线城市的进入，引导投资需求。13房地产智库www.fdc01.com国际资本将规模化进入中国房地产市场。现有房地产业界的优秀企业为拓宽资金融通渠道，加速与国际资本的结合。zz万科：项目股权融资（国际投资机构）、可转债、信托产品万通：股权融资、国际私募顺驰：引进国内外战略合作者、信托产品首创：引进海外房产基金、海外合作者、海外银行贷款复地：与摩根士丹利和荷兰ING地产基金合作瑞安：国际策略性股东摩根士丹利、美国汉斯公司、荷兰ING等实力国际金融机构、房地产公司，大举进入房地产领域。国际热钱纷纷出手收购上海物业。国际资本进入将加速房地产品牌企业市场份额提升近年来，国际资本开始规模化进入国内房地产行业，大型地产商开始加速与国际资本的结合14房地产智库www.fdc01.com?市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势?为了在行业的逆流中生存乃至增长，房地产企业应该放弃“机会主义”，从以资源为基础的竞争转向以能力为基础的竞争，全面提升企业管理水平，建立竞争优势土地供给项目融资产品营销国家土地管理的日趋严格和土地公开招标政策的实施，导致房地产开发企业土地成本的上升和资金需求的增加央行房地产贷款政策日趋严格和可能改变的预售政策，导致房地产企业融资困难和资金链的更加紧张市场有效供给的增加和消费者的日趋成熟，要求提高房地产开发企业的专业能力，从战略到营销上都必须有明确的定位，不再可能仅仅凭概念进行营销“”居安思危？未来的房地产经营环境的变化将促使行业内部进行整合，激烈的竞争将逐步导致房地产企业的优胜劣汰15房地产智库www.fdc01.com房地产运营战略企业核心竞争力说重新界定。企业必须在价值链环节形成差异化，形成相对竞争力，即重视职能战略打造；研发战略成本战略合作伙伴（供方资源）战略客户关系管理战略（品牌战略、营销战略）????战略转型战略转型房地产运营战略历经了年的金融危机和宏观调控之后，许多企业开始或重视或反思其运营战略。如果说年的淡市给了房地产企业充分认识了自己的机会的话，年的牛市则恰恰给了中国房地产企业运营管理变革的最佳机会。房地产企业必须把握行业发展节奏快速成长，否则将被边缘化。2008200809房地产企业战略导向的转变16房地产智库www.fdc01.com业务价值链上，我们的核心竞争力是什么？？17房地产智库www.fdc01.com年月日：目前中国城市化程度约在左