好的开始好的开始成功一半成功一半---前期物业服务实战篇www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库准?假设我们刚刚受命组成一个管理团队去备接管某项目迎接挑?磨刀不误砍材工战……?前人植树，后人乘凉www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?接管新盘?你最需要掌握的是什么？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库物业管理产品线策划阶段前期准备启动阶段市场调研前期研究方案策划前期介入接管验收入伙办理日常物业管理方案、物业公司选择、早期介入成立管理处迎接业主物①②③④⑤业管理项目项目营销施工规立项策划策划管理竣接集工管中验验入规划策划与收收设计销售住www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库前期物业服务新的成功新的成功新的新的开开始始www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库前期物业服务包含哪些阶段？前期物业服务包含哪些阶段？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一阶段第五阶段调研服务规划营施工交付设计中心（管销建设半年阶段理处）策阶段内成立划至交付阶段新项目总体流程图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库什么叫前期介入前期介入规划设计阶段营销策划阶段施工建设阶段前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一阶段服务规划营销施工交付中心设计策建（管理处）半年阶段划设成立内阶段阶段至交付新项目总体流程图www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一阶段：规划设计阶段安全模式安全模式员工宿舍员工宿舍管理用房管理用房垃圾中转站垃圾中转站照明交流设计照明交流设计交通布局交通布局安防、消防安防、消防整体布局整体布局www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库规划设计阶段?需要关注的焦点问题——春眠不觉晓处处闻啼鸟第一武器：形成项目的物业管理设计要点阶依据：政策法规、项目特点、业主关注焦点段：注意：跟进方法、时机、手段、介入质量规划焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外设补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、计出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施阶段www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库焦点一：安防系统安防系统?与物业管理方案中的安防体系相适应周界红处线报警系统?必须坚持的内容：闭路监控系统?周边围墙及朝向区外一楼业主围栏门禁系统的红外报警系统对讲系统?主出入口及车场出入口的闭路监控广播系统系统巡更系统?断电后电控门禁系统的开启车辆道闸系统?考虑资源的合理利用（探头与围合红外居家安防系统，滚动开发项目的技防设施前置利用）物防设施?组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低安安——围墙：围栏比照表示意防防围栏比照表介介——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等入入侧侧——出入口重重——组团封闭点点?技防设施——分布合理，非多多益善关键镜头的确定?人防优化、沙盘推演www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库采光井等重要部位安装防爬设施www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库防爬刺防爬刺设设置置www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库采光井的隐形防盗网，联接至中心www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库3楼平台相通，说服地产安装防爬网www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库监控镜头分布合理；关键镜头的确定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库门太低，外接商业，好看不实用大树构成了新的攀爬危险源www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,经常造成门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划段有学校的路段；开放与封闭的协调；防范车辆乱停：放的设施规划?大门的设置考虑成本设?停车场的集中分布计?标识问题阶?段高峰期车辆流量?开放式小区车辆的控制www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库焦点二道路交通系统可移可移动动止止车车石：控制主要石：控制主要车车道道乱乱停停车车，，www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制，阶段商铺单独控制：规划焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置设垃圾捅的实用性计阶焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求段焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国家和地方政策法规）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库焦点六物业管理用房?开发商不重视，通过持续的沟通解决问题?以法规为依据：形成地产规划要点报政府部门批准?管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，开发商应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。?装修标准;不低于500元每平方米，由开发商支付www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库焦点六物业管理用房?管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题——确保入住后工作正常开展；?管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中式分布?员工宿舍——难！痛苦!影响大！】解决办法：——通过管理用房富余解决；——会所与管理用房对调解决；——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受——地产提供商业用房解决——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难（荣和山www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库水美地项目）?需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库绿化带无排水沟，黄泥水外流交付时已作好排水沟www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库施工阶段已经完成少量变更物业补硬化，效果总差一点www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库垃圾桶：大、盖、留缝排臭、左边为施工阶段作好，右边为物有烟灰缸，底部要硬化业后期硬化。假如一次成型？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入www.fdc01.com房地产智库一期油棕挡住商户视线，开放性二期乔木美观实用休闲，且对商较差，商户意见大户视线和开放性无影响www.fdc01.com房地产智库小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时，路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度；www.fdc01.com房地产智库对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐阴的植物,不要铺设草皮www.fdc01.com房地产智库接线盒：草坪内有一些接线盒改为平接埋地，并封蜡防水，既，是竖起装，易被人踩坏和绊美观又实用脚；www.fdc01.com房地产智库采光井:前期做法是种植绿化,由于后期改造成硬化后,即减少蚊虫此处阴森,绿化非常难生长,且需经的滋生,也减少成本投入,顾客常施肥浇水,造成此处不但绿化生长也满意，改造时无反对意见。不好,同时,要大量投入人力物力养护,且易滋生蚊虫,顾客也经常投诉www.fdc01.com房地产智库?各组经验分享请各组举出一个规划设计阶段介入的典型案列（成功或失败），与大家一起分享。讨论5分钟，各组发言3－5分钟www.fdc01.com房地产智库新项目总体流程图第二阶段服务中规划营销施工交付设计建设心半成立阶段策阶段至年划交付内阶段www.fdc01.com房地产智库第二阶段：营销支持策划销售承诺销售承诺业主文件业主文件营销支持营销支持管理费管理费物业管理策划物业管理策划创新设想创新设想合同签订物业管理模式物业管理模式合同签订服务标准服务标准www.fdc01.com房地产智库物业管理方案策划第二?策划模式时，