《金《金达达··西湖公西湖公馆馆》》营销营销策策划划及推及建及推及建议议方方案案本报告为内部商业秘密资料，未经允许不得转载或外传，版权为华诚策划公司所有14／7／2214／7／22www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库序言由1999年开始至今，扬州金达房产走过了艰难的十年。自加州庄园项目的开发取得成功后，宣告金达公司从过去的曲折小径开始走向阳光大道。加州庄园项目的成功让世人瞩目，使更多扬州人认识和了解了金达房产，也证明了金达人有信心、有能力做市场的精品楼盘。如果说，加州庄园初步树立起金达公司的品牌，那么，【金达·西湖公馆】项目将肩负起金达公司品牌的巩固和提升，它势必要成为品牌效益、社品牌效益、社会会效益和效益和经济经济效益的多效益的多赢产赢产品。品。所以，【金达·西湖公馆】的销售的成功与否，对金公司未来的发展将起着决定性的作用。接下来，我们需要做的是如何把【金达·西湖公馆】成功地推向市场，使项目在强手如林的竞争者中脱颖而出，使其成为金达公司和市场中的另一个品牌项目。——编者语.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案2现在，我们需要解决哪些问题？.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案3当前，我们需要解决的几个问题当前区域竞争形势，当前区域竞争形势，他们的比拼筹码是什么？他们的比拼筹码是什么？面对强烈的竞争，面对强烈的竞争，我们应做出怎样的对策？我们应做出怎样的对策？根据项目特色和市场需求，根据项目特色和市场需求，如何为项目界定合理定位？如何为项目界定合理定位？面对竞争压力和新政施行，面对竞争压力和新政施行，如何出盘才能更加稳妥？如何出盘才能更加稳妥？在当前大市环境下，在当前大市环境下，实施怎样的推广才能更加实效？实施怎样的推广才能更加实效？在条件成熟时，在条件成熟时，如何实施强劲的前期造势和销售功略？如何实施强劲的前期造势和销售功略？.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案4市场当前形势下，区域楼盘的制胜利器是什么？.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案5区域竞争形势—方园100米范围内撕杀正酣楼盘这是一场没有硝烟的战争，但同样白热和惨烈！目前区域内同期主要争峰楼盘有：?碧水西庭三期项目碧水西庭三期项目?华纺西湖嶺秀一期项目华纺西湖嶺秀一期项目?西湖印象华府一期项目西湖印象华府一期项目相邻边区同期代表竞争楼盘有：?扬州天下花园扬州天下花园?中信泰富锦苑中信泰富锦苑.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案6区域竞争形势—方园1000米范围内蓄势待发楼盘区域内即将启动的项目有：?万科项目万科项目（（用地面积约424247㎡）?万江万江295295号地项目号地项目（用地面积约75500㎡）?朗月华府项目朗月华府项目（用地面积约99832㎡）※以上三个项目总建筑体量达90万平方米。.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案7同区域主要竞争楼盘概况项目西湖印象华府华纺西湖岭秀碧水栖庭-三期扬州天下锦苑项目图片维扬区平山堂西路与位置：紧邻西湖镇政府西南角紧邻西湖镇政府东南西湖印象正南邗江北路88号维扬路交汇口用地性质：住宅住宅住宅住宅住宅总建面积：79000㎡160000㎡220000㎡650000㎡437000㎡开发商：江苏华得集团有限公司扬州华纺置业有限公司扬州美特房地产开发有限公司浙江北辰中信泰富17#、18#、19#、21#5栋11层、3栋16层，23栋多层和小高层共计为5#、7#和8#楼，物业形态：4栋小高层，2栋多层、25#，均为8层带电共552868户300梯140户总计余套85-104两房，104-123三主力面积：90㎡二房、126㎡三房89㎡、110㎡、120㎡90-170㎡100-170㎡房二期多层预计8500-价格及销售预计7000-7300元/㎡9000预计8000元/㎡9400元/㎡9500-10500元/㎡情况：小高层预计7000-8000元/㎡刘若英门票抽奖，最高借银行收诚意金、抽通过“美特客户会”运作，强调地段，品牌，口碑策略及说明奖项8888元，缴3万奖、舆论价格制造影拉拢客户，强调地段、美国低价优势、大盘运作、DND设计公司景观、50.6%广告多传播抵150元/㎡响力、国有企业品牌绿化率.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案8竞争楼盘特色及形象定位项目西湖印象华府华纺西湖岭秀碧水栖庭三期实力筑就扬州人居新标杆俯瞰蜀岗西峰瘦西湖畔，蜀岗龙脉上首1.13超低容积率定位语生态公园低密度，新中式建筑89-110㎡绝版户型推广语蜀岗蜀岗之巅/平山观邸蜀岗蜀岗龍脉/御景洋房蜀岗蜀岗中央国际墅质公园住区蜀岗印象蜀岗龙脉蜀岗中央关键词实力品牌中式建筑低容积率产品风格ART-Deco风格现代中式园林西班牙风格说明从景观、开发商背景及产品特点阐述从产品特质，景观、开发商背景优势阐述强调地段、从产品特质，地段优势阐述直接，从产品品质、国企、环境去造势宣直观、形象、贴切，成功案例，三`评析借蜀岗生态城之力而发力传，依旧强调蜀岗期借蜀岗之力而进一步宣传.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案9竞争楼盘比拼筹码碧水栖庭碧水栖庭西湖公馆一一..项目总况项目总况碧水栖庭碧水栖庭总总用地面用地面积积约约1818万平方米，万平方米，总总建筑面建筑面积积约约为为2222万平方米，其万平方米，其中中会会所、商所、商业业、幼、幼儿儿园园面面积积1330013300平方米，小平方米，小区区容容积积率率1.21.2，，绿绿地率地率碧水栖庭50%50%以上。碧水栖庭由“健”、“如”、“佳”、“以上。碧水栖庭由“健”、“如”、“佳”、“静静”四”四个个景景观观园区园区和一和一个个中中心景心景观观社社区区广广场场组组成，由美成，由美国国DNDDND设计设计公司和公司和扬扬州建筑州建筑设计设计。。碧水栖庭碧水栖庭项项目整目整个个小小区区绿绿化率化率50%50%以上，建筑密度以上，建筑密度20%20%。物。物业业公司公司暂暂定定为扬为扬州万州万杨杨物物业业服服务务有限公司，本期推出有限公司，本期推出户户型有型有8989㎡的精致㎡的精致两两房，房，110110㎡、㎡、120120㎡㎡实实用的三房，用的三房，137137㎡的舒适四房。㎡的舒适四房。二二..主要主要优优势势1.1.位置相位置相对对本本项项目要好，交通便利。目要好，交通便利。2.2.景景观规观规模大，模大，业态业态丰富，容丰富，容积积率低（率低（1.21.2）。）。3.3.EPSEPS外外墙墙保保温温系系统统、、断桥铝断桥铝合金合金双双层层中空玻璃中空玻璃。4.4.生活配套完善。生活配套完善。5.5.小小区区配套完善，功能分配套完善，功能分区区明明显显，尤其有幼，尤其有幼儿儿园园、、会会所等公共服所等公共服务务场场所。所。6.6.销销售案售案场场：：现场现场置置业业顾顾问问专专业业化、化、热热情、情、态态度度诚恳诚恳，形象，形象优优。。.www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《金达西湖公馆》营销策划及推广建议方案10竞争楼盘比拼筹码碧水栖庭碧水栖庭三三..销售概况销售概况D1户型111㎡三室二厅一卫二期推售二期推售22栋楼栋楼，分，分别别是是3131栋栋、、3434栋栋多多层层面面积积比：比：107.81107.81㎡㎡4040套套占占总总体推售套体推售套数数80%80%销销售售4040套套销销售率售率100%100%；；107.81+48.91107.81+48.91㎡㎡1010套套占占总总体推售套体推售套数数20%20%销销售售88套套销销售率售率80%80%；；碧水栖庭前期碧水栖庭前期销销售曾一度售曾一度艰难艰难，后因蜀，后因蜀岗岗生生态态城城启动启动，西湖，西湖镇镇并并入入维扬区维扬区，西湖，西湖镇区镇区域成域成为为地地产热产热点点区区域，域，该该楼盘开楼盘开始好始好转转，，销销售提速售价也售提速售价也从从首期首期50005000元元//㎡㎡急升至急升至75007500元元//㎡㎡以上，且取得了不俗以上，且取得了不俗销销售售业业绩绩。目前，前期。目前，前期仅仅剩剩2929户户110-110-130130㎡㎡产产品未售出，其他已基本售完品未售出，其他已基本售完。。四四..三期三期入入市概况：市概况：E1即即将开盘将开盘。前期造。前期造势势高高调调，，舆论舆论价格逼价格逼80008000元元//㎡，㎡，矛矛头头直指西湖直指西湖领领秀。但秀。但随随户型128㎡三室二厅一卫着近期西湖印象低价造市，碧水栖庭陷入被着近期西湖印象低价造市，碧水栖庭陷入被动动局面，局面，开开始采取始采取开盘开盘前大幅前大幅优优惠策惠策略（存略（存33万抵万抵55万）。新老客万）。新老客户户通通过过所所谓谓的美特的美特会会，以包，以包场场看看电电影影方方式式，，维维护护市市场场口碑口碑和和应对应对市市场竞争压场竞争压力；力；为为抢抢客客户资户资源源，不，不惜惜一一切代切代价价卷卷入“价格入“价格战战”。”。五五