镇江市润州区岗子下地块项目投资研究报告汇报稿旭辉集团镇江公司2010年6月wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?一、二级市场状况wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟土地供求情况镇江土地供应情况（2008.1—2009.10）2008年镇江土地成交类型（㎡）1600000250%0%0%140000020120000035%1000000158000001060000065%0%0%40000052000000008年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度商业办公住宅商住综合其它工业土地供应面积土地幅数镇江市土地成交情况（2008.1—2009.10）市场回暖，土地市场大幅反弹。2009年镇江土地成交类型（㎡）纯住宅用地09300000025年开始供应0%0%0%250000018%200%2000000157%150000010100000075%500000500商业办公住宅商住综合其它工业08年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度土地成交面积建筑面积土地幅数数据来源：镇江国土局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟土地价格情况镇江市住宅土地楼面地价走势（2003—2009）?镇江市住宅市场从2003年开始就一直100030%884处于不断上升的走势，至05年至0890025%25%79776779280021%20%年，市场波动明显，随着城市外围的67169470015%60053812%扩张，城市外围边缘区域出让的土地11%10%5005%比重相对提高，导致09年住宅用地的4003%3%0%300楼面地价出现明显下滑。09年1月至-5%20012月份楼面地价为797元/㎡。100-10%-10%0-15%2003200420052006200720082009?08年受金融危机影响，需求观望氛围楼板价增长率较浓，纯住宅用地供应明显缩减，商镇江市商业土地楼面地价走势（2003—2009）业用地的供应比重明显增加，多以郊1600144730%区配套性商业为主。而在09年市场明1361140022%1216121820%显回暖，商业用地的供应比重明显下108811071200102614%11%10%滑，商业成交比重较小，也多以城市10006%8%8002%0%外围区域成交为主，因此导致成交价600-10%400格出现较大幅度的下滑。09年1月至200-22%-20%12月份楼面地价为1218元/㎡。0-30%2003200420052006200720082009楼板价增长率数据来源：镇江国土局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟土地供求分析2008年镇江各区域土地市场成交（万㎡）29.6?30.025.108年，镇江土地成交面积117万㎡20.521.021.1，除城西、城东区域土地成交较大20.0外，其它区域成交在21万㎡左右10.0。0.0城东城西城南城中丹徒?09年随着市场的明显回暖，土地成交开始放量，截至12月份，土地成交面积约172万㎡。2009年镇江各区域土地成交（万㎡）?09年城中区域土地供应开始出现小60.0幅缩减，供应土地类型主要以商住50.350.043.3为主，09年1月至12月份成交面40.031.528.230.0积约18.3万㎡，多以城中边缘区域18.320.0成交为主。10.00.0城东城西城南城中丹徒数据来源：镇江国土局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟土地价格分析镇江市城中区住宅土地楼面地价走势（2003—2009）12%160011%141715%14001302131412349%10%11341105120010175%9%10006%0%?镇江住宅土地的楼面地价走800-5%势波动与商业用地楼面地价600-7%-10%400走势波动基本一致。200-16%-15%0-20%?城中区域随着城中区域边缘2003200420052006200720082009区域的开发，城中地段的优楼板价增长率势使城中楼面地价开始出现镇江市城中区商业土地楼面地价走势（2003—明显下滑，至09年1-12月2009）份，城中板块的住宅楼面地200010%17721826价在1105元/㎡，商业楼面169316948%16661800158216005%5%4%4%1378地价在1378元/㎡。14000%12001000-4%-5%800-9%600-10%400-15%200-17%0-20%2003200420052006200720082009楼板价增长率wwwwww..ffddcc0011..ccoomm数房房据来市市源：金金镇碟碟江国土局土地市场结论?09年市场回暖，土地放量，截至12月份，土地成交量约172万㎡，相比08年全年增长幅度达47%。?成交土地多以商住用地为主，成为镇江土地供应的主力。?随着镇江城市外围的扩张，城市外围边缘区域出让的土地比重相对提高，导致09年住宅、商业用地的楼面地价出现下滑走势。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟楼市表现：2009年镇江楼市供应量成交量均创历史纪录，呈现“量价齐涨”态势。?区域楼市供不应求态势明显，供求关系呈激烈的周期性变化：?2009年1月-12月镇江市区商品房市场总供应24583套，总成交量30994套，总供求比为0.79，供求关系较不稳定，市场波动幅度明显，总体也阶段性拆迁因素影响，呈现激烈的周期性变化。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场供求关系：自去年9月份以后，市场持续火热，市场“供不应求”格局加剧，近期受新政影响，供求关系发生逆转。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟楼市表现：2009年，镇江楼市供应量大幅增加，成交量暴涨，市场呈现“供不应求”态势。“供不应求”背景下，镇江楼市成交均价上涨明显，创下新纪录：2009年1月-12月镇江市区商品房年度成交均价为4450.93元/㎡，与08年度成交均价相比上涨448.66元，涨幅达11.21%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场供应分析：与08年相比，09年市场供应开始放量，并呈现出加强趋势。供应量出现较大幅度上升：2009年1月-12月镇江市商品房总供应量供应24583套，环比08年增加5911套，增幅达31.66%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟市场成交分析：与08年相比，09年市场成交暴涨，表现活跃。主要诱因一方面是政策扶持，另一方面拆迁刚需不断入市。成交量大幅暴涨，保持高位运行：2009年1月-12月镇江市区商品房总成交30994套，与08年全年相比增加19114套，增幅高达160.89%。成交量突破镇江楼市历史记录。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟短期面临市场调整，随着近两年土地供应量及成交量的剧增，预计未来两年新建商品房市场将出现供应放量的局面，届时若市场需求无法有效放大，则会呈现竞争进一步加剧的态势。但随着近两年旧城改造力度的加大，拆迁量产生的刚需渐成市场新的生力军；加之沪宁城际高铁即将开通，将进一步加大镇江区域的辐射力和吸引力，楼市向好支撑因素仍在，中长期楼市仍将看好。预计，未来三到五年内，镇江楼市将迈入大发展的“黄金期”。大势研判：镇江楼市短期竞争趋于激烈，中长期向好支撑因素众多，未来三到五年将是镇江楼市大发展的“黄金期”。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟?区域总体规划wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟未来城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展，重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展。?城市发展目标?“长三角”区域中心城市——经济运行高效、内在活力迸发?国家历史文化名城和国内外著名的旅游城市——文化底蕴深厚、自然资源丰富?特色显著的山水型生态城市——人居环境最佳、生态质量上乘?主城五大功能区、三条发展轴协调联动发展?主城核心区——商业金融、旅游服务为主的城市主中心?南徐新城——由行政、文化、商务为主的城市次中心沿江沿江综综合合发发展展轴轴?丁卯新城——高新技术产业、科技信息服务为主的城市新区?谷阳新城——以高新技术产业、第三产业为主的城市新区?南山风景区——城市中心绿地，将建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园西部生活西部生活西部生活西部生活发发展展轴轴东东东东部部部部产业产业产业产业发发展展轴轴wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟该区域规划主要是受到滨河商业带发展的带动，结合梦溪路已成熟的东宫娱乐商圈，为本项目贡献了极高的商业价值。滨江板块长江京口路长江解梦老放区路溪城路老城区板块区路中山市中学府板块心车站火学府路桥路天大运本案河wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟16?随着产业结构不断调整，退二进三的速度不断加快，加之“南山北水”、“两铁”镇江站的建设，大规模的拆迁必将为镇江房地产市场创造再一次的喷井现象。?在规划的促进下，城市将拉开全新的发展框架，预期将对城市发展产生有效的推动作用，，近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。wwwwww..ffddcc0011.