[中国水电·首郡高层发展战略报告][北京中原地产唐山事业部][TANGSHAN09.04.2012]第1页报告体系AnalyzeSystem项目本体解析城之新生市场研判项目定位建筑规划建议第第22页页项目区域：项目位于凤凰新城边缘，距离城市核心车行一刻钟，道路规划较好但尚未完全通达,未来唐山区域核心之一龙华道项目属于新城边缘区域远洋商圈凤凰新城拥有良好的地质景观条长宁道件和城市规划利好，客户认知度凤凰新城较高，但本项目位于凤凰新城边建缘、长宁道以北，属于城市陌生设区。路翔云道核心区市政府新华道友谊路第3页项目经济指标：属于凤凰新城区域最高楼层的项目，预计拥有100-140米超高层产品。经济指标p楼座位于北侧地块西北角，紧临长宁路和独立商业p楼体高度100-140m，楼梯呈钻石型，预计标准层平面为860m2左右p外立面要求公建化，具有商务感第4页东临大里路，南至裕华道，西临友谊路，北至长宁道。大里路、长宁道为城市主干道，裕华道在建中。长宁道北面西面临近友谊东辅路，与临长宁道，与凤凰新鹭港金融街隔路相望，紧挨城区域内未来政务中心仅一新建成的唐山市重点高中新路之隔；一中；友谊东辅路大里路中国水电首郡裕华道南面临凤凰新城区域内未东面临连接唐山市路南路来东西向干道裕华道，目前北的重要干道——大里路，在建中；车流量极大；第5页交通价值：项目周边交通便利，友谊东辅路与长宁道交汇处不明显，昭示性一般。友谊东辅路——凤凰新城南北向干道之一，位置较隐蔽，在唐山知名度不高，车流量较小；友谊东辅路路段车流长宁道路段车流长宁道——区域内东西向中国水笔直通畅的干道，车流量电首郡大；大里路——贯通新城南北，是衔接市中心区与凤凰新城的重要路线；裕华道——未来连接凤凰新城与东部区域的重要东西向干道；裕华道路段车流大里路路段车流第6页配套价值：项目自身及周边都有着丰富且高价值的配套资源，充分的提升了项目的投资以及使用价值。总部基地二期橡树湾及政务用地中国水电首郡商业贸易梧桐大道青少年宫嘉里雅颂居唐城壹零壹总部基地一期万科金域华府唐山新一中新天地鹭港高档社区聚集区，未来人口购买力较强。商务政务密集区，未来配套服务需求旺盛。第7页项目的限制条件地块占地24700平，建筑面积是61750平。公建配按照规定，公建配套需要达到10%的比例。套比例第8页项目属性界定凤凰新城核心未来商务政务中心中国水电首郡完善的交通体系，缩短较好的资源，但非独占性时空距离属性界定凤凰新城区域140米，70年产权，超高层产品。第9页超高层是什么？第10页从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化。户型n我国《民用建筑设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层?通透性差数划分为：1～3层为低层；?异形房间4～6层为多层；7～9为中实用率?面积的影响安全性高层；凡超过100米均为超高?阳台?公摊较高层。?开窗?电梯安全系数?消防楼梯增加n联合国1972年国际高层建筑?可燃性材料增加?每50米设置避难层会议将高层建筑按高度分为四?人员疏散问题?实用率多在70％左右类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25100米以上的层（最高到75米）；超高度带来的（3）26～40层（最高到成本质的变化物业管理100米）；40层以上（即超高?成本比高层高出15%?便于统一管理层建筑）。～25%?日常运行能耗高?n日本建筑大辞典将5～6层对抗风、抗震的要求?其他后期维护管理费用高至14～15层的建筑定为高层变化，带来成本大量增加建筑，超高层15的界定在不层以上为同超高国层家不建?开发周期拉长筑。同，但建筑高度超过100米?智能化技术的使用时，在开发成本与技术要求?水系统、配电、消防方面会产生质的变化。要求的变化第11页从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价。超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年）8200元/平米（2004，排除市场泡沫，正常价位年）为9000元/平米珠海金域蓝湾2008年五一推出，预计均价15000元/平米超高层33层以下价格与13000元/平米高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园预计均价8500元/平米预计均价8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米?综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分：l看不到景观的楼层与高层均价相差无几；l可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差第12页12技术要求产与高层价格无生质的变化大的差别，但，成本增加顶层部分可以实现溢价所谓超高层，在技术与成本层面产生了变化，而销售价格上都与高层无本质差别第13页超高层除了在技术与成本层面比高层要求高，销售价格和高层无任何差别。从成本角度和技术层面角度考虑，高层比超高层更经济、实惠。从配套角度，需要建10%左右的公建配套，降低利润率。如是做成公寓则无须做10%左右的公建配套。第14页项目定位方向——以底商+住宅式公寓相结合的项目第15页报告体系AnalyzeSystem项目本体解析城之新生市场研判项目定位建筑规划建议第第1616页页唐山的发展趋势：唐山在环渤海经济圈中由依托京津冀城市带布局升级为平衡发展的的阶段.位置：环渤海经济圈衔接京津，覆盖东北、西北、华北地区。唐山处在环渤海经济圈中心位置。条件：唐山湾拥有229.7公里海岸线，已经建成两大深水港口即京唐港和曹妃甸港；拥有钢铁、能源等资源优势。功能：中国能源、矿石等大宗货物的集疏地，新型工业化基地，商业性能源储备基地，国家级循环经济示范区，日、韩中国北方商务休闲之都和生态宜居的滨海新城。目标：以曹妃甸为龙头，唐山湾酝酿打造成为环渤海经济圈乃至中国生产力布局中重要的增长极和强大引擎。唐山湾大规模开发建设将成为环渤海崛起的核心发动机。京唐城际铁路计划2013年竣工，届时京唐通行时间缩至30分钟。　环渤海经济圈指以辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，属于东北、西北、华北的接合部。2008年，环渤海三省二市地区生产总值达到77564.68亿元，占全国国内生产总值的25.8%。第17页唐山的定位:唐山从工业城市向生态城市发展，成为环渤海经济圈中崛起战略的重要角色。唐山机车厂——我国环城水系——河河相连老唐第一台蒸汽机车的诞、河湖相通的水循环统山山唐生地，也是我国目前，环绕中心城区的长约新唯一的蒸汽机车生产57公里的环城水系，构厂家。筑起“城在水中”“水清、岸绿、景美、人水和谐”的滨水生态景观。开滦(集团)有限责任唐山南湖中央生态公园公司，始建于1878年——集游憩观赏和水上，至今已有124年历史活动于一体的大型综合，是国有特大型煤炭炭性生态公园，有11.5生产基地。平方公里的湖面面积，相当于两个杭州西湖。唐钢——始建于1943年凤凰新城——商务中，是我国碱性侧吹转炉炼钢的发祥地，现为深圳证心、金融中心，促进券交易所上市公司中的蓝城市中高端住宅项目筹股。于2005年跨入千万吨级大钢行列。的建设。第18页唐山发展趋势：随着凤凰新城、南湖生态城的开发，未来唐山市将形成一轴双中心的城市格局,唐山发展的带来大飞跃。规划凤凰新城区域——城市的综合公共中心层面南湖区域——城市政务中心、生态居住区政策三年大变样工程将重点发展凤凰新城层面、南湖、空港、曹妃甸四大功能区凤凰新城实施凤凰新城——房地产开发已经逐步进行，唐山一中新址已投入使用，嘉里中老核心区层面心等大型公建设施配套陆续列入计划南湖生态城。南湖——公园已经对外开放，天鹅庄温泉酒店及会议中心、汽车展示城等配套设施将在建设。政府办公楼也计划动工。从中期发展来看，唐山市将形成一轴双中心的新格局。第19页唐山经济保持高速增长，GDP总额位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市。未来将形成超大经济强盛城市之一。【11年全国各城市GDP总额统计排名】nGDP表现省内排名GDP总额增长率?唐山市整体经济保持平稳增长趋势，连续四年保增长率排名省份城市GDP(亿元)持加速增长。（%）10山东省青岛市4890.3312.2?唐山市11年GDP稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于长沙、济南11广东省佛山市4814.513.5、哈尔滨等二线城市。12湖北省武汉市4560.6213.713四川省成都市4502.614.714辽宁省大连市4410156400GDP16.0%15.1%14.9%14.6%15.0%15辽宁省沈阳市4359.214.15600增长率540014.0%13.2%13.1%13.15%16江苏省南京市4230.2611.5480012.0%430011.00%17浙江省宁波市4214.68.6380011.30%4000356110.0%18河北省唐山市3781.411.3320027798.0%19广东省东莞市3763.265.32362240020286.0%20湖南省长沙市3744.7614.7163021山东省烟台市3728.6813.5160012954.0%22山东省济南市3351.412.28002.0%23河南省郑州市33001200.0%24黑龙江省哈尔滨市3258.11320032004200520062007200820092010201125河北省石家庄市3114.9第2011.1页数据来源：唐山市统计年鉴一个伟大时代的到来唐山进入城市全面升级、扩张崛起阶段第21页凤凰新城区域认知我们来看凤凰新城的现在第22页唐百大楼7公里京沈高速、飞