美格行商业经营管理（深圳）有限公司目录1.前言2.研究目标及调研方式3.目标研究对象调研分析…………………………………………………………………………33.1案例一：锦绣江南……………………………………………………………………………33.1.1概况综述……………………………………………………………………………………33.1.2调研分析……………………………………………………………………………………53.2案例二：风和日丽……………………………………………………………………………163.2.1概况综述……………………………………………………………………………………163.2.2调研分析……………………………………………………………………………………193.3案例三：美丽365花园………………………………………………………………………273.3.1概况综述……………………………………………………………………………………273.3.2调研分析……………………………………………………………………………………293.4案例四：万科四季花城………………………………………………………………………423.4.1概况综述……………………………………………………………………………………423.4.2调研分析……………………………………………………………………………………433.5案例五：招商海月花园………………………………………………………………………553.5.1概况综述……………………………………………………………………………………553.5.1调研分析……………………………………………………………………………………573.6案例六：蔚蓝海岸……………………………………………………………………………693.6.1概况综述……………………………………………………………………………………693.6.2调研分析……………………………………………………………………………………713.7案例七：阳光棕榈园…………………………………………………………………………813.7.1概况综述……………………………………………………………………………………813.7.2调研分析……………………………………………………………………………………833.8案例八：海滨广场……………………………………………………………………………943.8.1概况综述……………………………………………………………………………………943.8.2调研分析……………………………………………………………………………………961美格行商业经营管理（深圳）有限公司3.9案例九：皇御苑………………………………………………………………………………1003.9.1概况综述……………………………………………………………………………………1003.9.2调研分析……………………………………………………………………………………1023.10案例十：凤凰城………………………………………………………………………………1083.10.1概况综述……………………………………………………………………………………1083.10.2调研分析……………………………………………………………………………………1103.11案例十一：星河湾………………………………………………………………………………1173.11.1概况综述……………………………………………………………………………………1173.11.2调研分析……………………………………………………………………………………1203.12案例十二：祈福新邨……………………………………………………………………………1243.12.1概况综述……………………………………………………………………………………1243.12.2调研分析……………………………………………………………………………………1284.案例总结分析……………………………………………………………………………………1374.1住宅面积与配套商业之间的配比规律…………………………………………………………1374.2业态组合规律……………………………………………………………………………………1434.3配套商业辐射范围………………………………………………………………………………1484.4商铺动线设计及规划特点………………………………………………………………………1544.5主力商家经营类型及所占经营规模比例………………………………………………………1624.6消费群特点与住宅关系…………………………………………………………………………1674.7经营状况与租金差之间关系……………………………………………………………………1724.8不同类型、规模社区与商业业态关系…………………………………………………………1754.9鲜明主题对于社区商业的重要性………………………………………………………………1814.10结语……………………………………………………………………………………………1842美格行商业经营管理（深圳）有限公司3.1案例一：锦绣江南3.1.1概况综述锦绣江南位于龙华布龙路与人民南路交汇处，总建筑面积近40万平方米，是以江南传统园林为背景特色的大型社区。项目具体位置图示如下：图3.1锦绣江南项目分四期开发，一至三期住宅销售情况良好，四期也将于2005年8月份开售。按其规划，每一期住宅均有一定量的配套商业。总体情况列表如下：3美格行商业经营管理（深圳）有限公司楼盘名称锦绣江南一期锦绣江南二期锦绣江南三期锦绣江南四期地理位置宝安龙华人民路与布龙路宝安龙华人民路与布龙路宝安龙华梅龙路与布龙路宝安龙华梅龙路与布龙路交汇处交汇处交汇处交汇处建筑类别多层、小高层多层、小高层多层、小高层多层、小高层开发商深圳市鹏宝东物业发展有深圳市鹏宝东物业发展有深圳市鹏宝东物业发展有深圳市鹏宝东物业发展有限公司限公司限公司限公司深圳市大新城实业发展有深圳市大新城实业发展有限公司限公司占地面积（㎡）50945.748,81275,00075,000总建筑面积（㎡）约90,00089,290170,000170,000均价（元/㎡）4,1004,4005,0005,000开盘时间2002-7-62003-12-28——2005-8入住时间2003-7-12004-10-31————商业面积（㎡）约6,000约6,0001万多约2万总户数（户）9001,3001,1001,100停车位（个）2:12:12:12:1销售状况良好良好良好——4美格行商业经营管理（深圳）有限公司3.1.2配套商业调研分析①、案例调研锦绣江南社区配套商业目前已开业并且步入正常经营轨道的只有临近人民路的一期和部分二期部分商业，其中靠近布龙路二期商业铺位空置率在60％以上。整体商业分布呈现以下特点：?一至三期商业分布以人民路、布龙路、梅龙路及龙胜路围合区域为界，社区各出入口为辐射点，沿社区周边呈带状分布；?商业业态服务性质浓厚，以美容美发、装饰设计、地产中介及其他典型社区配套业态，如银行、便利店、冲印店、生鲜门市等；图3.2商业分布平面图示民清路租金方面，临人民路一期商业由于靠近主干道及社区主出入口，大部分商家经营均较好，平均租金水平约90元/㎡/月，大部分铺位租金在80元/㎡/月之间，小部分街铺租金水平达到近140元/㎡/月，二楼租金水平在40-50元/㎡/月之间，较大面积（250㎡以上）租赁价格水平则在25-35元/㎡/月之间。5美格行商业经营管理（深圳）有限公司售价方面，一、二期商铺转让均价在17,000元/㎡，临人民路价格较高，而靠布龙路方向则相对较低，可达到15,000-16,000/㎡，临布龙路二期商业由于目前人气欠缺，尚有大部分未开业，仅有靠近人民路的少数几间铺位及二楼部分装饰设计公司、家居、美容店开业，靠近小区入口内侧大部分商铺处于空置状态，铺位持有者尚在等待观望期。该期商业销售均价为17,000元/㎡，四期住宅及商业均在施工当中，商业部分有将近1万多㎡，售价接近20，000元/㎡，商业部分预计8月份开盘销售。具体业态调查整理如下：6美格行商业经营管理（深圳）有限公司锦绣序号经营品种代码开间进深层高（m）实用面积（㎡）楼层经营状况江南（m（m）商铺）1欧宝橱柜JY3.5124.5422一般2如花美容SPA馆MR3124.5362一般3吉祥如意装饰FW3104.5302——4杭州新元窗帘批发QT3.5124.5422一般5伦斯美容纤体MR7124.5842——6汇科电脑QT3124.5362——7牙科FW3.5124.5422——8一鑫洗发水名店HL3.5104.5352一般9奥芬丽思美容纤体MR3103.5302一般10美德装饰QT3.5104.5352——11丽雅女子中心MR3.5103.5352较好12利宝莱展厅MR3104.5302——13高怡典装饰FW6103.5602——14印象风装饰FW383.5242——15不剪不散MR6124.5722较好16车臣汽车服务中心QF7103.5701较好17米特咖啡YS28124.53362较好7美格行商业经营管理（深圳）有限公司18友联地产ZJ4103.5401较好锦绣序号经营品种代码开间进深层高（m）实用面积（㎡）楼层经营状况江南（m（m）商铺）19老头面YS4104.5401较好20星联地产ZJ4104.5401较好21联创地产ZJ3.5104.5351——22舜龙电器JD12124.51441一般23魅力前线纤指绣MR4123.