谨呈：武汉三江航天兴隆投资有限公司武汉三江兴隆CED项目整体规划布局、控地与启动策略研究www.fdc01.com房市金碟项目研究的工作阶段划分项目整体规划布局、终稿汇报市场调研阶段控地策略及启动策略（中稿补充、修改）（中期汇报）?项目地块查勘?项目属性界定及目标分析?中期结论梳理?区域宏观经济背景研究?结构化分析及核心问题?中期报告补充?市场调研?市场价值研判?政府官员访谈?案例借鉴及分析?……?项目发展战略?项目整体规划布局?楚镇启动?……本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目思维路径：?旅游市场机会项目机会挖掘?房地产市场机会属性界定核心竞争力塑造?确定项目核心竞争力取地背景项目核心问题?楚文化挖掘?案例借鉴启动楚镇1期?功能分区?业态定位?经济评价核心问题楚镇市场控地策略整体规划布局界定价值评价控地方式案例控地方式建议控地节奏建议本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目区位项目位于武汉城市近郊，与城市CBD约40分钟车程，距机场5公里，属空港和CBD的双辐射区域，但目前区域认知程度较低柏泉镇武汉CBD武汉市中心城区柏泉镇位于武汉市西北部近郊,距武汉天河国际机场为5公里,距离离市区约50分钟车程,，交通方便快捷，但整体区域认知度较低。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟规划项目所在东西湖片区，规划定位为主题乐园及承接着未来CBD客户的商务旅游功能，与其他区域旅游承担功能形成明显差异区域定位武汉中长期发展木兰的旅游基地主题乐园区东西湖区域商务旅游区武汉环城游憩带蔡甸知音文化区核心区域江夏近郊近郊游憩区新洲生态休闲区旅游储备区（农汉南业观光、水上活动）本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目交通项目周边路网发达，柏银路、张柏路作为对外的主要交通联系，同时区域内拥有外环路高速出口玉屏西路项目用地位于柏泉旧镇东部，可通过张柏西湖路路、柏银路到达外环线，与武汉市区和天东湖路河机场相连,北有玉屏西路。柏泉旧镇张柏路外环路柏泉出口柏银路府河外环线杜公湖本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目资源项目所在区域拥有丰富的水景及生态环境，人文资源较多但开发初级，没有形成区域旅游的明显认知项目处于柏泉旅游环线的核心位置。周边有景德寺、柏泉古井、天主教堂、茅庙集和柏泉镇等多个历史文化和人文资源。并且有府河，杜公湖等丰富的自然生态资源。但现状泊泉中心镇建筑较混乱，环境较差，需设计改造。柏泉旅游环线本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目地块本项目地块由三块构成，其中地块A位于柏泉旧镇东侧，地块内部正在平整，有部分鱼塘水资源，具备开发条件的土地约为400亩AB柏泉镇内部C东湖路地块内部地块A：（总占地73.7公顷）张柏规?路四面临路，整体对外交通好划?地块内部有多处鱼塘水景路?地块内大多为可建设用地，具备开工条件本报告是严格保密的。柏银路wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块B：位于柏银路南侧，三面临湖，地势较低，内部沟壑纵横，且土地性质为一般农田地块B：（总占地60公顷）?依托柏银路进行对外内部农田A联系；?地势较低，水位偏高B；?地块内部由于工程取土后留下很多沟壑；C?三面临杜公湖，水景内部水体景观强势；?整个区域土地属性为一般农田，非基本农田。本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块C：与其他两地块间隔较远，临湖面较宽，但土地所有权属复杂，未来存在一定的操作难度A地块内部B杜公湖地块C：（总占地95.2公顷）C?地块内部现有多家工厂，且部分工厂已取得土地证，整体权属复杂；?内部较为平整，且拥有较宽的临湖面?交通便利，紧邻武汉外环路的柏泉出口三叉路口本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目属性：城市陌生区、大规模、具有一定资源的旅游地产项目项目优势：?地价相对较低，项目占据成本优势；?区域规划为主题乐园及商务旅游区，保证未来环境纯粹性?城市交通网络发达，对外交通便捷；?其中2地块拥有大范围的湖景的景观；项目劣势：?整个区域较为陌生，周边人气较低；?整个区域仍在建设中，配套设施尚未完全建成；?地块性质及权属关系较为复杂，增加项目操作难度；本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目背景梳理与研究:柏泉农场78KM2本次研究范围为3块地，约2500亩?基本定位：武汉的中央商务休闲区CED其中先期启动地块1为楚镇1期?一核（城镇中心区）、两轴（绿轴、水轴）、三区（生态旅游区、高校农业区、杜公湖都市休闲区）?作为柏泉78KM2地区发展的撬动点，通过打造?三大旅游：商务旅游；观光农业旅游；生态湿地旅游柏泉古镇撬动旅游地产?关键词——融合“城市”与“乡村”的新型生活方式和文?项目整体定位为武汉首座体验式楚汉文化风情化的地区；商业街区楚镇1期123本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟三江集团与东西湖区政府针对78平方公里区域签署合作意向及投资开发协议，但权责不清，致使三江集团对于整个区域价值控制较弱协议涉及建设范围三江集团与东西湖区政府签订协议1.农业基础设施建设项目合作意向书2.城镇基础设施建设项目明确约定采取BT形式3.柏泉村镇建设项目履约备忘录4.土地复垦工程投资开发协议5.商务旅游、休闲项目对于商业地产开发部分约6.柏泉生态旅游区项目定不清，对于三江后续利楚镇1期益的获取产生很大的不确1定性27.柏泉工业区建设3因该份协议，非一级开发协议，对于三江集团的利益保障性差，存在风险本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟客户困惑及主要目标11400400亩亩楚楚镇启动区镇启动区如何如何成功成功问题问题？？2225002500亩亩土地控土地控制制策略策略？？3325002500亩亩土地整体功能布局土地整体功能布局问题问题？？本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目核心问题界定：从企业运营角度来看，保证400亩土地成功是项目核心问题政府态度–认可楚镇项目整体概念–政府要求先动400亩楚镇，再谈其他地块项目背景客户困惑–本研究范围为新农村78平方公里内的一部分；–400亩楚镇启动区商业如何成–地块范围与区政府签过整体开功？发协议，但对地块的责权利约–2500亩土地如何控制？定不清?–2500亩整体功能布局？–项目整体定位为武汉首座体验式楚汉文化风情商业街区核心那么在权责不清情况下，从企业运营角度来说，保证400亩问题启动区的成功是本项目可以启动的关键本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟另外由于该项目备受政府关注，那么成功就不仅仅是经济效益，因此世联对本项目成功的界定：关键点一：楚镇项目成为武汉及中部城市群的新亮点，为政府实现政绩目标关键点二：楚镇存在市场机会，且整体经济平衡，同时获得政府相应的承诺但楚镇能否成功是由市场环境决定的，那么我们分析一下项目市场价值本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目思维路径：?旅游市场机会项目机会挖掘?房地产市场机会属性界定核心竞争力塑造?确定项目核心竞争力取地背景项目核心问题?楚文化挖掘?案例借鉴启动楚镇1期?功能分区?业态定位?经济评价核心问题楚镇市场控地策略整体规划布局界定价值评价控地方式案例控地方式建议控地节奏建议本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目市场机会挖掘?武汉休闲度假市场供应分析?旅游市场分析?武汉未来主题乐园竞争分析?别墅市场分析?武汉休闲度假市场需求分析本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟武汉旅游开发集中在中心城区，以外来游客为主；环城区域正快速发展，以本地大众休闲旅游市场为主武汉旅游资源分布?中心城区：集合黄鹤楼、资源地文水域生物古迹与民俗旅游东湖、江滩等著名资源，代表景点/区分布景观风光景观古建筑风情商品成为武汉旅游产业的核心黄鹤楼景区、行吟阁、中心区域，旅游景点是外来游70%35%27%31%67%77%93%龟山景区、首义广场、城区客的主要吸引物。海洋世界、九峰山等黄陂木兰景区、蔡甸旅环城游度假区、东西湖主题30%65%73%69%33%23%7%?区域旅游区、新洲文化旅游环城区域：是未来武汉旅区、江夏休闲度假区等游发展的重点区域。武汉市旅游饭店分布情况环城区域客源分析：?各个板块核心竞争力各不相同，但都以满足市民出30?武汉市游客是日常游客的最大市游为主，并兼顾部分外来场，也是目前武汉市环城区域的主20要客源基础。市场。10?武汉环城游目前对周边省市旅游者的吸引力非常有限，等其发展成0熟就能吸引更多周边省市游客。汉口武昌汉阳郊区?高星级饭店7310普通外地游客，一般是游完武汉三星级饭店241636顺便进行环城游憩，需要引导和宣传。三星以下饭店2715613本报告是严格保密的。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环城区域旅游资源丰富，具有明显优势