格林小镇项目产品规划专项建议金佰利地产2010年10月23日Page?1前沿本次提案是在我司已提交的《格林小镇项目全案营销提案》的基础上，针对项目产品规划所作的专项建议，以便为开发企业后期规划提供市场支持。Page?2项目营销提案回顾关键词：黄金一代、渴望、对位项目定位银川首席37万㎡青年国际公馆产品规划一期11万㎡，80-120户型，复合地产营销策略精确制导、饱和打击总投入13亿元，总收益约8亿元经济测算一期投入4.09亿元、毛利润2.7亿元Page?3目录1项目产品规划设计建议2项目产品规划附加值建议3项目运营策略Page?41、项目产品规划设计建议1.1、项目产品规划设计原则建议1.2、项目总体规划设计建议1.3、项目住宅产品规划设计建议1.4、项目商业产品规划设计建议1.5、项目规划建议结论Page?51.1、项目产品规划设计原则规避风险/迎合市场/寻求突破/切实可行规避风险p以提高产品适销性为目的，趋利避害，不做市场已证明不适销或未来不适销的产品迎合市场p根据客户需求，定制化地为目标客户设计其需要的产品寻求突破p根据项目限制条件和市场预期判断，现有产品的基础上使用新理念、新技术切实可行p设计方案必须适合于本项目，经济、技术、施工等具有可操作性Page?61、项目产品规划设计建议1.1、项目产品规划设计原则建议1.2、项目总体规划设计建议1.3、项目住宅产品规划设计建议1.4、项目商业产品规划设计建议1.5、项目规划建议结论Page?71.2、总体规划设计建议——地块划分A、B地块丰富产品线，增加持续竞争力,C地块借势A、B地块提升经济效应，D地块配以高端产品打造，提升整盘档次。从市场、现状等角度出发，A地块可考虑进行首期开发。p根据整个地块中市政路网的规划结合未来开发策略的考虑，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下：C各地块需根据周边路网设置，结合内部规划设置合理的出入口位置，B预留小学交通动线方面需考虑人车分流ADPage?81.2、总体规划设计建议——户型配比项目规划设计建议市场供应市场需求项目一期户型配比区域住宅产品面积配比金佰利住宅客户需求调研随着区域价格的面积区间户型套数比面积区间总价区间涨幅，户型区间必然缩80—9060%80—13050万以下小。90—10020%面积区间户型套数比100—11010%80—9070%110—13010%90—10015%100—11010%110—1205%Page?91、项目产品规划设计建议1.1、项目产品规划设计原则建议1.2、项目总体规划设计建议1.3、项目住宅产品规划设计建议1.4、项目商业产品规划设计建议1.5、项目规划建议结论Page?101.3、住宅产品规划设计建议——风格建议以现代欧式风格为基调，采用现代德式元素的建筑集群现代德式建筑、以人为本的设计方法和设计风格。是在随着经济和科技的发展，在原有的现代建筑艺术的基础上。通过对新的科学技术和建筑技术的运用，空间结构主义建筑和生态建筑等等，形成的全新的建筑艺术形式。Page?111.3、住宅产品规划设计建议——风格建议Page?121.3、住宅产品规划设计建议——风格建议Page?131.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议现代德式元素的高层外立面运用，体现项目中高楼盘的档次形象。Page?141.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议立面材质分析墙面涂料门窗框4204T断桥铝合金(4202T)深褐色香槟银4113D(4123D)装饰条空调百叶涂料铝和金百叶深褐色OW21香槟银仿石材面砖玻璃4203D中空双玻无色暗红色面砖*参照LANDSCAPE色板Page?151.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议立面材质分析墙面涂料门窗框4204T断桥铝合金(4202T)深褐色香槟银装饰条空调百叶涂料铝和金百叶深褐色OW21香槟银仿石材面砖玻璃4203D中空双玻无色暗红色面砖*参照LANDSCAPE色板Page?161.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议局部效果顶部的处理顶部的幕墙及线条处理，使建筑更加生动。Page?171.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议局部效果材质及色彩对比材质及色彩的穿插变化，丰富了立面效果，增添了层次感。Page?181.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议局部效果门头处理两种不同质感的门头形式Page?191.3、住宅产品规划设计建议——外立面建议局部效果空调百叶铝和金百叶深褐色香槟银Page?201.3、住宅产品规划设计建议——产品规划建议项目规划设计建议p产品形态：结合具体的经济指标，本项目以小高层为主流产品，并兼顾部分高层产品。p以“低密度”为总原则，做到低层低密、高层低密度，同时以“短板楼”为主，增强社区整体的舒适性和通透型。高层为主C小高层为主B预留小学小高层为主，配AD多层洋房、小高层合局部高层Page?211.3、住宅产品规划设计建议——户型设计建议p户型总体布局原则：做到动静分区、污洁分区，公共区域和私密区域分开；观景平台、生活辅助阳台一应俱全，进一步提升住户的生活档次；考虑储藏间、衣帽间等增值功能空间的设计；家政套系p户型设计尽量强调大尺度、大开间、大视野，同时需考虑明厨明卫，提高户型舒适度；入户套系卧室套系p户型设计考虑引入可变空间、赠送空间、尺度空间等创新理念；起居套系p考虑将功能相关相近的房间和区域归类到一起，组成一个套系，最终划分出四大套系——入户套系、家政套系、起居套系、卧室套系。Page?221.3、住宅产品规划设计建议——园林景观建议项目规划设计建议规划理念分主题、分组团、多种风情、感观打动市场竞争层面丰富景观主题，形成差异化，塑造竞争力客户需求层面打造高品质社区的必备条件营销推广层面配合体验式营销，刺激客户购买欲望Page?231.3、住宅产品规划设计建议——园林景观建议项目规划设计建议p本项目景观设计要完整的展现“青年国际公馆”的主题，“时尚”小品元素的大量运用能让社区富有灵动感，要做到绿化与小品紧密结合，营造丰富的景观空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地；p景观设计考虑组团景观与集中景观之间的协调性和均好性；p考虑到银川冬季时间较长，植被景观需充分考虑到冬季枯萎时的景观表现。Page?241.3、住宅产品规划设计建议——园林景观建议p东侧良田区设置规划路，向政府争取良田区整修，改善脏乱差的现状，提升项目整体形象。代表作品：唐涞渠。CB预留小学ADPage?251.3、住宅产品规划设计建议——社区入口建议建议：1、社区入口是整个社区的门面，是项目形象的展示区，因此应充分体现社区的风格；2、设计上应考虑与园林景观的结合，给人亲切，放松之感；3、主入口要体现大门的功能，包括保安室、值班室、机动车入口、人行入口、电视监控系统、进出身份验证系统，如IC卡等。Page?261.3、住宅产品规划设计建议——社区入口建议考虑各地交通动线关系，项目整体需设置3个入口，其中1个主C入口，2个次入口。所有次入口入口均为人流入口，不能进车。p在A地块沿黄河路设置B项目主入口；预留小学p在D地块规划路设置人流次出口；p在B、C地块交汇处设AD次入口置社区北侧次入口。主入口Page?271.3、住宅产品规划设计建议——公共服务设施项目规划设计建议按照国家《城市居住区规划设计规范》及项目所需配套公共服务设施，如停车场、物业管理用房、社区卫生服务站、社区健身活动场地、应急避难场所、青少年校外活动场所、公厕、垃圾转运站。?社区幼儿园建筑面积约3000㎡，应考虑建在地块相对中心，靠近小学的位置，为整个社区的居民服务。幼儿园可引进优秀教育资源和师资力量，使得初级教育配套能够成为本项目一大卖点。?物管、社区卫生服务站等其余配套集中于会所，会所建筑面积约3000㎡。Page?281.3、住宅产品规划设计建议——公共服务设施A地块地块较好的位置C设置会所及幼儿园，完善小区配套。次入口p在A地块项目入口延伸B出设置会所；预留小学p在A地块右上角临近小学地块设置幼儿园。幼儿会A园D所次入口主入口Page?291.3、住宅产品规划设计建议——交通动线设计车流沿A、D地块商业外围向两侧分流C，在A、D地块进入地下次入口车库，通过地下车库分别入户。（地上车流动线可B盘活社区商业。）预留小学地上车流动线地下车幼库入口地下车流动线儿会A园D所次入口地下车流入户动线地下车库入口主入口Page?301.3、住宅产品规划设计建议——停车位规划建议项目规划设计建议?项目经济技术指标中要求机动车停车位按每百户80个车位配套；?考虑到项目主力客群定位为70-80青年城市精英，未来私家车将成为其出行的主力交通工具之一，同时银川市私家车保有量呈逐年增长态势。因此，建议项目整体车位配比做到1：1，以满足后期居民停车需求，同时规划设计时应着重考虑人车分流的设计；?停车位可分为三种形式：地下停车位（建议：地下车库最好能够直接入户）、地面临时停车位、商业配套的专属车位。Page?311.3、住宅产品规划设计建议——社区安防建议项目规划设计建议作为基本的标准配置，无论是大、小户型社区选择基本大同小异；区别点在于品牌的差异，本项目可酌情进行品牌的选择。使用建议：–周界红外防范系统–电视监控系统–可视对讲门禁系统–家居安全防范系统:煤气泄漏报警、紧急呼救系统等–停车场管理系统–1-3层门磁、窗磁Page?321.3、住宅产品规划设计建议——设备及智能化项目规划设计建议p根据本项目的产品档次定位和实际情况，对设施设备及智能化的建议如下：?住宅小区及家庭布线系统：结构化综合布线系统；?家庭自动化系统：可视对讲门禁系统，窗磁门