唐山恒茂世纪广场项目商业发展规划研究每一次都精雕细琢汇诚行商业地产结构逻辑图2商业市场发展发散可行方向思考项目特性城市经济推导人口结构项目定位验证（定位一）消费习惯商户意愿其它可行方向（定位二）汇诚汇诚行商行商业业地地产产目录3汇诚汇诚行商行商业业地地产产一、影响项目开发的核心要素1.1商业市场要素1.2项目自身条件1.3项目发展方向探析汇诚行商业地产1.1商业市场要素5商业市场现状：（详细调研数据请见附件二：唐山商业市场调查研究）市中心商圈八方商圈远洋城商圈小山商圈名称商业面积名称商业面积名称商业面积名称商业面积（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）代唐山百货大楼70000八方购物广场60000远洋城120000------表性三利购物中心36000凤凰购物37000人民购物广场30000------集华联商厦30000------------------中商新华贸购物中心60000------------------业新天地购物乐园120000------------------合计316000合计97000合计15000------辐射唐山整个市区，满足居满足该区域内居民日常主满足该区域内居民日常主是外围各县（市）区居民功民的各层次消费，是唐山市要商品消费需求，并满足要商品消费需求及进出市来市中心区进行一般性日能现民购物休闲的最核心区域；市区内中高收入阶层购物区北部流动人口购物需求用工业品及生产资料采购状的需求；；的主要区域；从商业规模及功能现状来看，市中心商圈扮演龙头老大地位，其它商圈难以与其直接抗衡。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.1商业市场要素6商业市场发展趋势：在建大型商业项目一览所属商圈项目名称体量（平米）高新商务中心万达广场280000高新产业区商时代广场189000业商业副中心发238600展市中心商圈新华文化广场副商业副中心市民生活区商轴新世界广场300000业发世博广场二期180000展主八方商圈天一广场184600轴商业副中心嘉美广场远洋城商圈---（红星美凯龙）公共服务区市中心商圈是市政规划的城市级商业主中心，随商业中心着未来万达广场、新世界广场等大型品牌商业项目的相继开业，市中心商圈将进一步巩固自身的核心地位，一段时期内难以对其形成直接竞争。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.2项目自身条件7建设路实况唐丰街实况长宁道实况自行车/摩托统计时间统计道路行人小车公车货车合计车6月11号（9:00-9：05）唐丰街（至北向南）10401802706月11号（9:00-9：05）唐丰街（至南向北）23262315786月11号（10:00-10：建设路（至南向北）13471456021105）6月11号（10:00-10：建设路（至北向南）384915761526505）6月11号（9:30-9：35）长宁道(至西向东)3040744161646月11号（9:30-9：35）长宁道(至东向西)335272329189项目位于唐山市市辖区建设北路东侧，西侧临干道建设北路，背侧临长宁道，东侧临唐丰路，是远洋城商圈的核心位置，周边人车流量较大，开发先天条件优越。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.2项目自身条件8主要经济技术指标名称数量规划总用地面积91099.72㎡总建筑面积616327.85㎡其地上建筑面积467539.35㎡中地下建筑面积148788.50㎡2590辆（地下停车机动车停车位场）容积率5.15建筑密度38.05%绿化率30.1%最大建筑控制高度100m高档住宅1601户回迁住宅1428户各地块指标A地块（精品商业区）105340㎡其精品商业36865.38㎡中精品公寓68475.39㎡B地块（高档住宅区）207250.49㎡高档住宅184961.61㎡项目商业采用集中商业+商业街区的开发模式，其中其沿街商铺19489.60㎡中集中商业地上面积3.69万㎡，地下商业面积约1万㎡物业及其他用房2799.25㎡。C地块（回迁住宅区）154948.09㎡回迁住宅133995.63㎡其沿街商铺20130.16㎡中物业及配套服务用房822.3㎡汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.2项目自身条件9邻里型社区型区域型超区域型商业面积（㎡）2万2-5万6-10万10万以上商圈半径（公里）1～23～510～2030～40时间距离（分）3～55～810～1520～30商圈人口（万人）1～25～1050～100200以上停车场容量（辆）300以下300～500500～10001000以上百货/超市1超级市场百货店1家百货店1-2家家专业商店专业商店综合超市1家综合超市1-2家综合店饮食娱乐各类次主力店1-3家各类次主力店2-6家一般商店组合规律药店生活配套服装店服装店洗衣店其他饮食娱乐饮食娱乐其他——其他其他项目商业规模约5万㎡，从区域和规模角度，属于社区型商业中心，难以凭借规模优势形成核心竞争力，拓展辐射圈。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.2项目自身条件10远洋城商圈核心区域、人车流量密集，开发先天条件优越。优势劣势商圈内远洋城辐射面广，市SWOT商业体量有限，较难通过规场认可度高，而中心商圈未模优势拓展辐射圈。来越发难以竞争。威胁目前商业市场缺乏特色项目，硬件设施老机会化，管理落后等现象凸显。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析11能否跳出商圈，如何打造区域内建立长期的竞争的核心商业项目优势？远洋城市中心商圈本案商圈？远洋城商圈核以辐射区域内心位置，但商城市最核心商圈消费者为主。业规模有限。，辐射范围广，竞争优势明显。思考：怎样的发展方向能使本项目跳出包围圈，拔高核心竞争层次？汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析12项目组提供以下思考方向：1.引入超市主力店；2.扩展品牌商户；3.突出特色化业态。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析13引入超市主力店扩展品牌商户突出特色化业态为什么要引入超市主力店？超市业态主要为日常生活消费业态，受众广，市场认可度高，容易在短时间内聚集人气，能够较快提升项目人气及经营影响力。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析14引入超市主力店扩展品牌商户突出特色化业态唐山市场品牌超市一览：品牌位置体量（㎡）家乐福远洋城8000新华茂中心9000（新开业）华润万家新天地购物乐园35000（新开业）沃尔玛天一广场不详（在建）大润发华岩路14000市场大型品牌超市多数为新开业或在建状态，商家短期内进一步拓展意愿较低，而本案对面远洋城家乐福市场先入及品牌优势较强，进一步影响了超市主力店进驻本项目，该发展方向受限。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析15引入超市主力店扩展品牌商户突出特色化业态为什么要引入品牌商户？品牌商户具有稀缺性，同一城市门店数量有限，引入品牌有利于抢占市场先机，形成难以模仿的竞争优势。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析16引入超市主力店扩展品牌商户突出特色化业态中心商圈龙头老大地位愈发巩固提升品牌档次是建立长期，中心商圈及大规模品牌商业中矛盾竞争力的必由之路。心将成为一线品牌进驻唐山市场的首选区域。但非本案核心发力点。本案依靠什么要素吸引品牌商户入驻？提升品牌商户优势是本案发展的必由之路，而实际运营操作中，形成国际一线品牌聚集地可能性较小，整体品牌短期内较难形成一定高度，因此，项目有必要寻找其他的核心发力点。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析17引入超市主力店扩展品牌商户突出特色化业态突出特色化，实行差异化的竞争策略，是本案构建核心发力点的可行方向。特色化业态的选择性要求：对消费者前提：消费需求大，而市场稀缺；作用：成为吸引前来的核心要素。对商家前提：不与场内档次及品牌形象相冲突；作用：成为吸引品牌商户进驻的重要因素。汇诚汇诚行商行商业业地地产产1.3项目发展方向探析18本案核心发展方向：（长期竞争力）品质+特色（短期发力点）但实际操作中，需面临进与退的选择：“进”与“退”着眼全市范围，努力提升品质以项目周边为核心区域，发展一，发展特色，形成项目长期竞定的品质特色，但运营中可能面争力，但在实际招商运营中可临同质化竞争的风险，确立区域能面临一定难度。核心地位同时降低操作难度，需注重“度”的把握。汇诚汇诚行商行商业业地地产产------因此项目组将提供两种方案供发展商参考及进一步探讨。二、项目发展方向研究2.1方向一2.2方向二2.3方案比较汇诚行商业地产2.1方向一20以品质餐饮为带动的高端时尚商业中心定位关键词：“品质餐饮”、“中高档零售”、“时尚精品”汇诚汇诚行商行商业业地地产产2.1方向一21高档特色餐饮是扩大竞争范围的最核心关键点。特色档次合力高档特色餐饮中高端零售吸引以高档特色餐饮品牌作为核心发力点，迅速跳出市场，吸引中高端零售品牌的进驻，并将高档餐饮零售有机融合，提升项目高度，共构核心竞争力。汇诚汇诚行商行商业业地地产产2.1方向一22定位实现关键一：注重旗舰品牌商户的作用。类别品牌示意品牌餐饮酒楼品牌旗舰店（以上品牌只作为示意，仅供参考）引入若干形象档次优，市场认知度高，营业面积大的餐饮商家及部分国际一线品牌旗舰店，充分营造项目档次高度及对外形象。汇诚汇诚行商行商业业地地产产2.1方向一23定位实现关键二：品牌选择在突出品质档次的同时，注重特色化与市场稀缺性。类别品牌示意特色/休闲餐饮潮流服饰（以上品牌只作为示意，仅供参考）中高档服饰、餐饮商家占有项目的绝大部分比重，该类商家多为国际、国内知名品牌，品质特色出众，且暂未进驻唐山市场或目前门店数量有限，以特色性与稀缺性充分营造难以模仿的长期竞争优势。汇诚汇诚行商行商