上海写字楼发展历程城市发展与写字楼发展方向同策房产咨询股份有限公司︱写字楼事业部ShanghaiTOSPURRealEstateConsultingCo.Ltd.2012.08总一、上海城市背景及行业现状二、上海写字楼发展历程纲三、推动写字楼发展动因一、上海城市背景及行业现状城市地位上海——长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标?到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心?到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心GDP（万亿）占全国比重经济增长率作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城长三角8.217.4%10.5%珠三角4.49.3%9.2%市，将推动上海产业经济升级及发展，从而京津冀5.1410.9%11.9%推动城市商务地产的发展速度。?2011年，长三角实现GDP8.2万亿元占全国比重17.4%，明显领先于其它经济圈。城市地位上海是长三角都市圈的核心区域，城市区位优势突出?上海位于长三角都市圈的核心区域，是我国华东区域的发展核心，肩负着面向世界、服务全国、联动“长三角”的重任?重大交通项目的建设如城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化更加完善。100Km300Km150Km35Km城际轻轨京沪高铁沪宁高速公路沪宁铁路5城市经济经济增长：具备较强的经济基础，产业结构逐渐优化，GDP增速放缓?经济增长在?产业结回调中趋缓构逐步，增速低于全国水平。优化，同时，上海第三产市人均GDP业占比高达82560继续上元，处于近十年来最高升水平，且位居全国第一。?居民收入增?固定资长速度为近产投资四年来最高增速与，收入的绝对水平与全上一年国差距进一基本持步扩平，房大。2011地产开年，上海市发投资城镇居民人比重有均可支配收入达36230所上升元。上海作为长三角经济圈的核心区，具有突出的地理位置和产业优势城市地位n核心——对外窗口上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对湖州外窗口的功能。泰州镇江n第一圈层——次级辐射中心南京无锡次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等苏州上海宁波级区域的经济发展。常州台州绍兴杭州舟山n第二圈层——专业产业基地、专业市场集中发展优势产业，形成专业性的产业基地嘉兴南通n第三圈层——原材料基地扬州为产业基地提供原材料，并形成专业市场第三圈层第二圈层第一圈层核心层依靠廉价的人力资源，对原材料进依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环原材料基地，以廉价的人力、物力依靠人才、信息、技术、成本优行低附加值的粗加工，以集群优势境、高级人才的聚集、与国际接轨的、丰富的自然资源为核心竞争力。势，完成产品的深加工，提高产、低成本、低利润取胜。品附加值。大平台建设，提高凝聚与展示优势。行业发展外资主导风暴再袭频现外资收购上海写字楼，租金一路上扬。07年上美国金融危海写字楼空置率达到历史低位，浦东空置率仅为机，外资撤离0.8%，浦西空置率为1.9%。?上海的办公市场受国外资本市场影响较为严重，在经历了大起大落之后，目前受国内宏观住宅市场调控影响，商业办公市场出现了较为明显的升温；?鉴于上海办公楼市场中跨国公司强劲的扩张需求和有限的供应量，上海办公市场前景被看好，市场表现活跃，热度将延续。行业发展?上海的写字楼从无到有发展仅20余年，却已经形成了一个相对成熟的市场格局，租金也日益与国际接轨；?目前，上海的甲级办公楼的平均租金为每天每平方米7.8元(相当于每年每平方英尺41美元)，位列亚太区第11位、中国内地第一位。市区甲级办公主要分布?陆家嘴区域甲级写字楼，约占全市总量70%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。?浦西主要集中在淮海中路，约占全市总量的15%。?未来，预计新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在杨浦五角场、虹口区北外滩、普陀长风板块及闸北区大宁等二三线板块一带。上海市甲级写字楼集中在人民广场及其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区，这些都是上海一线办公楼板块。核心商务区企业现状?近年来，上海办公市场蓬勃发展，目前已形成以陆家嘴、淮海路、人民广场、南京西路、虹桥、徐家汇六大板块为主导的CBD区域；?陆家嘴板块目前主要以金融服务业类企业为主导；淮海路、南京西路板块目前主要以跨国企业为主导；人民广场板块以本土大企业、货代公司为主导；徐家汇、虹桥板块以服装类、加工类日企为主导，区域特征明显。各办公板块行情?人民广场：来福士广场13元/平米-天、华旭国际大厦10元/平米-天、外滩中心10元/平米-天、都市总部大厦9元/平米-天?南京西路：恒隆广场14元/平米-天、波特曼9元/平米-天、会德丰广场14元/平米-天?淮海中路：香港新世界8元/平米-天、嘉华中心11元/平米-天、香港广场8元/平米-天?徐家汇：港汇广场9元/平米-天、飞洲国际广场6元/平米-天、嘉汇国际广场6.5元/平米-天?虹桥：虹桥上海城6元/平米-天、东方国际大厦6元/平米-天、万都中心7元/平米-天?陆家嘴：环球金融中心14元/平米-天、国金中心14元/平米-天、金茂大厦12元/平米-天目前，上海六大CBD板块的办公价格最高的是陆家嘴板块，达到60292元/平方米，最低的是虹桥板块的20384元/平方米；租金方面，最高的仍然是陆家嘴板块，达到14元/平方米/天左右，最低的是虹桥板块的6元/平方米/天；总体来看，陆家嘴板块的办公项目是上海市办公项目的标杆区域，代表了目前上海办公楼的最高品质。办公市场现状二、上海写字楼发展历程写字楼概念定位上海目前写字楼包括：1、政府部门自己经营使用管理的办公楼2、企事业单位自建自用自管的办公楼3、面向市场出租或者出售的办公楼本报告研究主要界定为：面向市场用于出租或者出售的办公楼，即经营性办公。1、上海写字楼发展历程写字楼发展历程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1949—19901991—19981999—20082008年至今时间起步阶段发展阶段稳定发展阶段快速发展阶段1.改革开放政策的确立；1.第三产业快速发展；1.上海经济稳步增长；1.09年城市升级二个中心；2.社会主义市场经济的确立；2.浦东大开发；2.世界500强企业进入上2.世博时代3.外资引入；背景3.外资、外地企业大量进海；3、政府行政手段干预房产市4.办公房的商业属性开始体驻；3.办公房市场内外销并轨。场现；4.东南亚金融危机。4.美国次贷危机5.第三产业发展。【徐家汇】【人民广场】【外【长风板块】【四川北【五角场】【后世博板发展区域滩】【陆家嘴】【虹路】【金桥】块】【南京路】【淮海路】桥】产业升级导致的企业形成基础传统核心政府政策推动产业及城市升级外溢人均三产GDP（美元）﹤15001500—60006000—7400写字楼发展历程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段1949—19901991—19981999—20082008年至今时间起步阶段发展阶段稳定发展阶段快速发展阶段1.改革开放政策的确立；1.第三产业快速发展；1.上海经济稳步增长；1.09年城市升级二个中心；2.社会主义市场经济的确立；2.浦东大开发；2.世界500强企业进入上2.世博时代3.外资引入；背景3.外资、外地企业大量进海；3、政府行政手段干预房产市4.办公房的商业属性开始体驻；3.办公房市场内外销并轨。场现；4.东南亚金融危机。4.美国次贷危机5.第三产业发展。【徐家汇】【人民广场】【外【长风板块】【四川北【五角场】【后世博板发展区域滩】【陆家嘴】【虹路】【金桥】块】【南京路】【淮海路】桥】产业升级导致的企业形成基础传统核心政府政策推动产业及城市升级外溢人均三产GDP（美元）﹤15001500—60006000—7400徐家汇板块板块简介上海城市中心区西南部，是最早发展，最早成熟、目前最繁华的城市副中心之一p区位：徐家汇商业商务中心位于上海徐汇区。徐汇区位于上海中心城区的西南部，与静安区、黄浦区、长宁区、闵行区接壤，与浦东陆家嘴新区隔江相望，依托徐浦大桥相连接；辖区54.7平方公里、108.5人民广场万人（2010年人口普查数据）。p经济：徐汇区积极发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业。2011年区域经济总量956.67亿元，三产占比82%。里公p徐家汇商业商务中心：徐家汇商业商务中心位于徐汇区北部，距5离人民广场5公里，地段优势明显，规划面积2.2平方公里。徐家汇p交通：徐家汇商业商务中心位于徐汇中心，是华山路、虹桥路、肇嘉浜路、衡山路、漕溪路的交汇处，道路交通便捷；拥有四个地铁站点，已建设和在建地铁线路6条，其中1、9、11号线交汇于徐家汇，轨道交通将更加便利。p商业发展：徐家汇商圈2011年建成投入使用商场65万平米，日均人流量高达55万人次，经过十余年发展形成集购物、娱乐、观赏、餐饮、旅游为一体的大型商圈。其中百货、餐饮、娱乐文化成为核心业态，数码电子高度聚集，素有“上海中关村”美誉。徐家汇板块发展动力“法租界”历史为传统高端居住、国际交流形成源头，90年代城市改造再现并升华城市繁荣p历史沿革：1914年，法国实行第三次扩张，在徐汇区境