东陵街道主题商业街项目定位深化方案博为国际咨询集团二〇一一年四月十日房地产智库www.fdc01.com沈阳东陵商业街项目深化方案目录第1章工作回顾.......................................................................................4第2章方案分析.......................................................................................52.1项目红酒街方向的可行性分析.....................................................................52.2项目体育用品街（时尚户外运动）方向的可行性分析.................................................102.3项目儿童产业方向的前景及路径研究..............................................................14第3章项目整体定位..................................................................................283.1商业功能定位..................................................................................283.2形象定位......................................................................................383.3目标市场定位..................................................................................403.4目标消费群....................................................................................403.5目标商户定位..................................................................................403.6项目竞争对手分析..............................................................................42第4章商业规划......................................................................................45第5章商业街改造建议................................................................................475.1项目商业动线规划..............................................................................475.2商业街分析与改造建议..........................................................................48第6章租金策略及租金方案.............................................................................632房地产智库www.fdc01.com沈阳东陵商业街项目深化方案6.1租金方案......................................................................................636.2租金策略......................................................................................73第7章经济评价......................................................................................747.1追加成本估算..................................................................................747.2出租收入预测..................................................................................757.3项目盈利能力分析..............................................................................767.4风险分析......................................................................................80第8章招商策略......................................................................................838.1招商模式......................................................................................838.2招商合作方式..................................................................................848.3招商步骤......................................................................................86第9章运营管理......................................................................................889.1管理模式......................................................................................889.2经营策略......................................................................................889.3盈利模式......................................................................................89第10章案例分析.....................................................................................90结论.................................................................................................953房地产智库www.fdc01.com沈阳东陵商业街项目深化方案第1章工作回顾博为公司项目组经过第一阶段的实地市场调研，在总经理陈总带领下，一行六人于2011年3月10日，在沈阳沈河区东陵街道办事处，进行了佳和商业街项目市场调研报告及项目定位方案的初次汇报，并提交了报告的文案印刷板。（见附图）会上区发改委唐局长、区服务业骆局长、东陵街道黄书记、信主任、开发商费总及相关专业人士对我司的两个方案分别发表了不同见解，具体问题归纳如下：?如何提升项目在消费者心目中的认知度及吸引消费者再次光顾??如何解决周一至周五人流少的问题??主干道对儿童的安全性问题??户外运动、红酒街等项目主题的思考?针对上述问题我司在本深化方案中将进行系统的分析研究，以沈阳商业发展趋势为依托，站在国际化视野的高度审视项目、吸收国内外成功经验，确保项目的唯一性、先进性、权威性、排它性。4房地产智库www.fdc01.com沈阳东陵商业街项目深化方案第2章方案分析2.1项目红酒街方向的可行性分析国内葡萄酒行业还是一个新行业，经过近几年销售以26%的速度在高速增长。面对近年进口红酒逐步增长的趋势，从2008年到2010年期间，各地区红酒市场都开始通过差异化优惠措施建立自己的进口红酒基地。除了传统的进口酒保税龙头上海外高桥保税区外，广州、厦门、宁波、深圳、重庆等地都兴起了一大批定位于进口葡萄酒的保税区。2008年，青岛海关批准，中粮长城葡萄酒公司山东蓬莱设立公用型保税仓库。该仓库室内面积2880平方米，储酒罐11740立方米，经营葡萄原酒和成品酒的保税仓储业务。这是国内第一家葡萄酒保税仓库。2009年，广州海珠区打造了一个原产原瓶进口葡萄酒专业交易市场——太古仓壹号。该项目主打卖点是只专注经营原产原瓶葡萄酒