青岛市宝龙项目市调报告2011年2月11wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录?商圈及消费者需求分析?竞争对手分析?优劣势分析?项目总结及分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商圈及消费者分析主力商圈辐射范围:3wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商圈及消费者分析宝龙广场项目效果图:4wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商圈及消费者分析宝龙广场项目施工现场:5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目平面图F1平面：租赁面积7429.91㎡招商区6www.fdc01.com房市金碟项目平面图F2平面：租赁面积8427.98㎡办公区滞货区超市卖场招商区超市入口7www.fdc01.com房市金碟项目平面图F3平面：租赁面积8427.98㎡滞货区超市卖场招商区8www.fdc01.com房市金碟商圈及消费者分析辐射范围及居民消费水平：项目处于李沧区中心南部边缘地带，核心商圈主要辐射青山路、九水李沧商业核心路沿线居民（如右图所示），可辐射范围相对有区m限；周边为李沧区较早经济适用房及商品房开发k5.地段，居民区逐步趋于成熟，居民数量有一定保1君河路证，消费水平中等峰村水李九路发展潜力：项目周边居民区趋于成熟，并仍有提路升潜力；周边商业及道路具备一定改善空间，本青山青山路路项目具备成为社区购物中心的条件，但成为李沧水九区新的购物中心具有不确定性竞争对手介入：合作方已与多家超市品牌进行接触，竞争较为激烈综上所述，虽非李沧区最优选址，但项目辐射商圈相对独立，是李沧区的一个战略布局点实际辐射范围9www.fdc01.com房市金碟商圈及消费者分析人口数量收入支出水平0.5公里商圈人口11552人中等1公里商圈人口59232人中等31802公里商圈人口约250000人中等136922856商圈人口数量及消费水平：项目核心商圈人河村口略显不足,整体消费水平中等李8696受竞争与交通影响，本项目对李村河以北地区的居民辐射较为困难30808周边房价：项目周边商品房价格7000元/平米（同期青岛市内四区平均房价9783元/平米，李沧区平均房价7000-8000元/平红色：高消费居民黄色：一般居民区米）紫色：商业设施白色：机关企事业单位、工厂等绿色：公园绿地在建地块10www.fdc01.com房市金碟商圈分析总结?商圈居民及消费水平：项目核心商圈人口略显不足,周边居民消费水平处于李沧区中等水平，李沧区核心消费人群集中在李村河以北地区，受竞争店影响，本项目辐射李村河以北地区较为困难?周边商业及竞争：项目周边商业目前以社区型商业为主，本项目商业体量很大，具备一定的商业发展潜力；2公里内有竞争对手4家，对北侧居民有明显的分流影响?道路及交通：项目临路状况较为理想，但道路等级偏低，交通辐射能力不足，公交辐射能力一般?商圈居民出行动线：项目符合李村河以南大部分居民的购物出行动线，对核心商圈可控性比较高，传统商业中心对李村河以北居民分流很大综上所述：项目核心商圈经营性条件尚可，整体商业具备一定规模，有一定发展潜力，但将面临李沧成熟商圈较大的竞争压力11www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸：北方国贸距离项目1.5公里左右，位于李沧区商业步行街黄金地段，是百货业态的商场，营业面积约5万平方米。一楼经营超市、珠宝化妆品；二楼经营皮鞋、箱包、运动休闲、文化体育用品、钟表工艺品；三楼经营男装、休闲、羽绒服专厅、儿童区；四楼经营少淑、中老年服装、羊毛衫专厅及床上用品；负一楼为国美电器。12www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸布局规划：一楼13www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸布局规划：二楼14www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸布局规划：三楼15www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸布局规划：四楼16www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（一层）：主要品牌名称品类类型品牌面积品牌位置租金/扣率（%）中国黄金珠宝40-60边厅黄金6-8，金条3左右，其他10左右黄金6-8，金条3左右，其他10左六福珠宝珠宝30-50边厅右黄金6-8，金条3左右，其他10左周大福珠宝30-50边厅右玉兰油化妆品20中岛25-30中岛25-30佰草集化妆品20中岛25-30蝶妆化妆品20中岛25-30清妃化妆品2017www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（二层）：租金/扣率主要品牌品牌类型品牌面积（平）品牌位置（%）leonardo鞋40-60边厅15-25STACCATO鞋40-60边厅15-25千百度鞋40-60边厅15-25Adiline鞋40-60边厅15-25kisscat鞋40-60边厅15-25百丽鞋40-60边厅15-25tata鞋40-60中岛15-25天美意鞋40-60中岛15-2518www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（二层）：租金/扣率主要品牌品牌类型品牌面积（平）品牌位置（%）阿迪达斯运动150-200边厅15-18耐克运动150-200边厅15-18卡帕运动80-100边厅15-18茵宝运动80-100边厅15-18纽巴伦运动80-100边厅15-18双星运动60-100边厅15-18安踏运动80-100边厅15-18361°运动80-100边厅15-1819www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（三层）：租金/扣率主要品牌品牌类型品牌面积（平）品牌位置（%）圣约克男装100-150边厅18-22VE.DELURE100-15018-22JODOLL男装边厅SATCHI男装120-160边厅18-22新郎希努尔男装100-150边厅18-22梦特娇男装80-100中岛18-22金利来男装80-100中岛18-22老人头男装80-100中岛18-22七匹狼男装80-100中岛18-2220www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（三层）：租金/扣率主要品牌品牌类型品牌面积（平）品牌位置（%）摩柯休闲100-150边厅18-20VISCAP休闲100-150边厅18-20马克华菲休闲120-160边厅18-20美特斯邦威休闲100-150边厅18-20森马休闲80-100边厅18-20纳迪亚休闲60-80中岛18-20增致牛仔休闲60-80中岛18-20蓝雁休闲60-80中岛18-2021www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析北方国贸经营品类及品牌、租金情况（四层）：租金/扣率主要品牌品牌类型品牌面积（平）品牌位置（%）only边厅150-200边厅18-28verymoda边厅150-200边厅18-28艾格边厅120-160边厅18-28VISCAPE边厅100-150边厅18-28哥弟边厅80-100边厅18-28雅奴中岛60-80中岛18-28beartwo中岛60-80中岛18-28浪漫一身中岛60-80中岛18-2822www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸品牌集锦23www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸品牌集锦24www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--北方国贸北方国贸经营定位分析：青岛北方国贸大厦位于青岛市三大商圈之一的李村商业步行街黄金地段，营业面积5万余平方米，商场地理位置优越。近几年，通过不断调整经营结构，优化商品布局，加大品牌引进，提升了企业的核心竞争力，并先后引进了ONLY、VEROMODA、米奇、艾格、杰克琼斯、马克华菲、美特斯邦威、耐克、阿迪达斯、哥弟、百丽、他她、千百度、天美意、奥卡索、六福、欧莱雅、玉兰油等国内外著名品牌。商场的档次逐步提升，。近三年北方国贸取得优异的经营业绩，销售及利润水平每年均以30%以上的幅度递增。2005年北方国贸投资2000余万元建立了岛城规模最大的立体停车场，停车泊位400余个，是李村商圈中停车泊位最多、最便利的大型百货商厦。25www.fdc01.com房市金碟优劣势分析--北方国贸?优势：?1、公司成立于1994年，形成时间较长，有一定知名度。?2、符合李沧区城乡结合消费习惯，拥有稳定的客流。?3、2005年北方国贸投资2000余万元建立了岛城规模最大的立体停车场，停车泊位400余个，是李村商圈中停车泊位最多、最便利的大型百货商厦。?劣势：?1、商场形成时间较早，硬件设施老化，便民设施设备不全。?2、品牌档次不高，且通道狭窄，布局凌乱。?3、商场管理人员工作不认真，营业人员销售技巧较差。www.fdc01.com房市金碟竞争对手分析--利客来购物中心利客来购物中心：利客来购物中心距离项目1.5公里左右，位于李沧区商业步行街黄金地段，总面积约七万平方米。利客来购物中心共分A、B两座商场，A座主营时尚穿戴类商品，定位中高档，以“引领时尚，相约流行”为经营特色。F1精品超市烟酒糖茶食品化妆品日用百货名烟名酒生鲜F2潮流精品馆皮鞋童鞋体育用品旅游鞋帽子F3男士礼堂男装羊毛衫针织内衣F4仕女衣舍精品女装太太装羽绒服跑步服F5潮流精品馆学生用品乐器休闲装户外运动文体办公用品童装玩具/童车儿童乐园　　B座为利客来的龙头项目—-大型超市,总经营面积5000余平方米