谨呈：广州金叶子酒店有限公司打造旅游度假平台，驱动地产的高溢价和高实现——广州金叶子酒店公司发展战略汇报发展商：广州金叶子酒店有限公司策划顾问：深圳世联地产顾问股份有限公司www.fdc01.com房市金碟·1·广州金叶子酒店有限公司本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议实实地踏勘地踏勘与研与研究究深度深度访谈访谈项项目目调研调研国内国内外案例外案例研研究究调研区域：政府部门访谈：房地产项目：国内案例研究：?中信汕头度假区?广州中心城区?增城规划局工作人员；?增城碧桂园凤凰城；?三亚亚龙湾度假区专业人士多位：?中信山语湖；?广州近郊休闲度假区域；包?珠海海泉湾项目??金地荔湖城；括花都板块、新塘板块、荔世联地产广州分公司总经理??美林湖国际社区；宁波东钱湖项目城板块；?世联地产佛山分公司总经理??青岛海泉湾项目?玖珑湖广州远郊休闲度假区域：包?美林湖国际社区销售代表；?厦门天湖项目括从化板块、清远板块、佛…?中信山语湖项目经理；?达蒙山项目山部分区域高尔夫项目:?金地荔湖城项目经理；?巽寮湾?玖珑湖高尔夫；查勘内容：?从化富力泉天下销售代表；?东部华侨城?增城仙村高尔夫；?宏观经济背景和市场趋势?…从化明月山溪销售代表；?从化高尔夫；?城市现状和未来发展战略?九龙湖项目销售代表；?荔城高尔夫；国外案例研究:?泰国，普吉岛?增城城市发展战略?……?……?日本，豪斯登堡?度假酒店项目：金叶子项目地块勘察高端客户：?美国，TDLEGA度假区?玖珑湖公主酒店；?广州房地产市场调查?荔湖城客户武先生?新加坡，圣淘沙?碧桂园凤凰城酒店；?荔湖城客户陈小姐?美国，太阳河社区?广州高尔夫市场调查?假日半岛酒店；?中信山语湖吴先生?Bantam，印尼?广州会议和酒店市场调查?从化碧水湾温泉度假村?中信山语湖高端消费?Cancun,墨西哥?广州休闲度假项目调查?……?LaJolla，美国加州??………本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·2·广州金叶子酒店有限公司报告结构Part.Part.11项项项项目目目目发发发发展方向展方向展方向展方向总总总总体思考体思考体思考体思考1.1项目属性界定1.2开发商目标与限制条件Part.2项项目目发发展展战战略制定略制定1.3项目发展方向思考Part.3项项目整体目整体开发开发策略策略Part.4开发节开发节奏奏与启动与启动策略策略Part.5经济评经济评价价与开发风险与开发风险分析分析本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·3·广州金叶子酒店有限公司项目区位：位于广州增城派潭镇北部山区，距广州1.5小时车程?派潭镇是增城北部的山区镇，发展农业为主?项目距广州市区1.5小时，距荔城1小时；?无快速干道直达项目，通过二级公路增派公路连通至至从化增城，目前正在扩建；惠州至?2011年增从、广河高速开通，经过派潭镇，将改善项目交通至广至州东莞从从化市化市、深圳派潭派潭镇镇广河高速增派公增路从高广州市广州市速惠州市惠州市本报告是严格保密的。东东莞市莞市www.fdc01.com房市金碟·4·广州金叶子酒店有限公司外部资源：地属白水寨度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善?与白水寨景区、大封门?增城三大功能区规划，白水寨度假景区、小楼和正果文化区作为增城发展生态旅游的龙头，未至白水寨景区至从化温泉旅游区在30min车程内来发展潜力巨大。至大封门景区、惠州龙门南昆山，同时方便到达龙门南森林公园昆山森林公园以及从化至小温泉镇等度假区。楼、正果?景区以资源观光为主，参与性活动少、有季节性；?旅游接待设施不完善、档次较低，目前只有金叶子一家五星级酒店，其余大部分是农家乐和早期温泉接待所；?无高端度假设施大封门景区白水寨景区自行车道本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·5·广州金叶子酒店有限公司内部资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度南昆山脉系，山地地形，周围植被丰富，空气清新温泉VILLA一期金叶子酒店运营良好本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·6·广州金叶子酒店有限公司用地情况：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性已取得地块：?金叶子酒店一期：总占地378亩，已开A地块发酒店占173亩，E地块80亩，F地块（156亩）125EF地块占地亩；地块金叶子酒店一期（80亩）（125亩）?B地块：约60亩，以二期酒店的名义（173亩）获取，政府要求2009年底奠基开工；B地块D地块（60亩）C地块（约2000亩）近期计划获取地块：（373亩）?A地块：156亩，开发用地?C地块：373亩，地产开发用地有意获取但有待评估地块：基本农田?D地块：共约2000亩；其中18洞高尔夫球场约1500亩可租用，可建设用地约远眺白水寨景区二期待开发地块500亩；但是否做球场以及是否取地有待市场验证。后期取地存在较大不确定性本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·7·广州金叶子酒店有限公司属性界定：?都市远郊区：广州增城北部山区派潭镇，距广州1.5小时车程，现状直达交通不便?初级开发的旅游度假区：地属白水寨度假区，周边多个旅游景点，但目前景区尚处于初级开发，旅游设施和生活设施均不完善?山地生态资源和温泉酒店资源：拥有良好的山地生态环境和温泉资源，一期五星级温泉度假酒店已经营两年并形成一定的知名度?开发规模存在不确定性：整体可开发规模可达2967亩，但拿地存在较大不确定性,大都市远郊旅游度假区内具有一定资源的度假项目本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·8·广州金叶子酒店有限公司报告结构Part.1区区域域发发展方向展方向总总体思考体思考1.1项目属性界定1.2开发商目标与限制条件Part.2项项目目发发展展战战略制定略制定1.3项目发展方向思考Part.3项项目整体目整体开发开发策略策略Part.4开发节开发节奏奏与启动与启动策略策略Part.5经济评经济评价价与开发风险与开发风险分析分析本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·9·广州金叶子酒店有限公司开发商目标：通过增加物业用地来平衡前整体整体规划规划方案方案期投资向政府拿地??说说明明拿拿地地必要必要性；性；??表明表明与与政府政府双赢双赢；；平衡平衡一期酒店一期酒店与政府博弈不顺，存在取地风险5.35.3亿亿投投资资可可行的行的操操作方案作方案区域内无成功的市场可实现性??二期地二期地产产能能够顺够顺利利销销售；售；地产开发案例；??盈利盈利，，最最好能好能平衡平衡5.35.3亿亿锦绣香江08年??如如果果取取地不地不顺顺利利，，如何如何应对应对??开发至今仍未销售希望通过二期开发地产来弥补一期酒店5.3亿元的投资；如果只开发目前的80＋60亩，按市场最高价出售，也只能自我平衡，因此想进一步取地，我们的报告要说服政府批地；另外目前区域基本没有房地产开发，唯一的锦绣香江开发了但迟迟不敢卖，不知道怎么定价，能不能卖出去？这也是希望世联解决的问题。——金叶子酒店公司杨总本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·10·广州金叶子酒店有限公司限制条件：本项目地块为40年产权用地，另外政府规定修建一围龙屋式酒店，在此基础之上进一步获得A、C、D地块限制条件?本项目属于景区内旅游用地，A地块（156亩）40年产权；E地块F地块（80亩）（125亩）?项目开发包括一座围龙屋式酒B地块D地块店做为金叶子酒店的二期；（60亩）C地块（约2000亩）（373亩）本项目40年产权问题是农田否影响项目的定位，我们将从市场案例表现中寻找答案！本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·11·广州金叶子酒店有限公司深圳皇庭玺：35年产权，大梅沙区域度假项目，依托区域价值和自身品质特色，前期认筹情况良好项目概况：东东部部华侨华侨城城?区位：深圳大梅沙旅游度假区，距深圳约40min;?7977.99600规模：占地平米，总建面平方米皇庭皇庭玺玺?物业产品：4层叠拼、可改为联排，2套独栋；建筑设计有特色，沿湖排布，立面连绵起伏；?用地性质：旅游用地，35年产权大梅沙度假区的区域价值高品质和特色产品、顶级物管未售但认筹良好项目定位并没有受产权问题的影响；一方面大梅沙本身的区域价值在那里，项目本身的品质和设计很牛，皇庭的物管是美国金钥匙物业联盟成员，具备对高端客户的吸引力；另一方面，产权问题目前全国没有一个明确的说法，也没有听说过到期收回不让住的，客户还是能够理解。——皇庭玺项目策划李伟本报告是严格保密的。www.fdc01.com房市金碟·12·广州金叶子酒店有限公司海口盈滨半岛项目：50年产权，海口盈滨半岛旅游区的度假项目，低总价主打投资、度假客，引起岛外客户狂热追捧项目概况：新兴滨海旅游度假区?区位：海口澄迈县盈滨半岛度假区，毗邻定位岛外度假投资客，低西海岸长流组团，距海口1小时左右车程;总价降低准入门槛?海蓝福源：占地400亩，建面91198平米；独栋和联排，单价8000多，总价200来金手指开盘即售206套万；?金手指温泉高尔夫小镇：占地340亩，建面40万平米；40-90平米为主，5300元/平米月亮湾高尔夫球会?用地性质：旅游用地，50年产权有客户关心产权，但是没办法也接受，全国各地的旅游度假区都是50年产权，也鲁能海蓝福源金手指温泉高尔夫小镇没有听说到期收回去的；内地养老客多。——金手指温泉小镇销售代表作住宅卖，没有担心产权；主要吸引岛外投