保利地产西安项目2012年6月目录1区位解读2地块简析3市场环境解析4典型项目分析5品牌开发商发展沿革1区位解读经开龙头，行政核心，西安，保利王者来袭！机场高速经开区迎宾大道二三环环钟楼路路项目位于经济开发区，属城北核心发展区域，城市近郊，行政地理位置新区，距主城区约5.5公里n西安经济技术开发区位于西安唐皇城以北，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等30公里至机场18公里至新行25公里至四个功能园区组成，规划总面积经开区2公里至城北客政中心运站兵马俑106平方公里。城北客运站25公里至兵马俑n作为城市新中心的开发区中心区，经济开发区12公里至市政府长乐门距西安市老城中心5.5公里，距西5分钟至新行政中心安铁路客、货运站5公里，距西安市中心（钟15公里至浐灞生态区国际航空港仅15分钟车程。5.5楼）公里至钟楼曲江n本项目位于经开区中心位置、城市西安高新技术产中轴线未央路上，五分钟内可达区钟楼业开发区曲江旅游度假域城市运动公园（800亩）、张家开发区堡广场（400亩）市政府、市委、城北客运站等重大公建设施。n西安经济开发区是关中—天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。区域发展历程经开区经过近20年的发展以及市政中心的北迁，已成为产业、经济、政治为主的复合型城市新中心。成为全国首批开展保税物流国务院批准为国家级开发区功能试点的国家级出口加工区西安市委、市政府将北迁至经开区2000年2月2006年12月2010年10月1993年2002年6月2010年2月西安经济技术开发区成立设立西北首家国家级出口加工区成为首批国家新型工业化产业示范基地?成立时间：1993年?区域组成：中心区、泾渭工业园、草滩生态产业园和出口加工区四个功能园区组成。?规划面积：71.06平方公里?区域内企业：截至2011年末，全区共引进工业项目600余项，注册登记各类企业3000余个，其中境外世界500强企业26个、国有大型中央企业14个、国内行业龙头企业60余个。区域定位新的城市规划将打破原有工业产业基地的格局，重新定义为以行政、发展、交通、商业、产业配套、高尚人居中心为主的现代化新都市。工业产业制造加工基地现代城市新区根据西安新的规划调整方案，经开区原有中心区被赋予了新的行政中心城市功能，原有中心区按照工业区的发展布局进行开发建设，发展中心与新的发展定位不相适应，也无法承载新的城市功能。新的城交通中心市规划中明确指出区域工业职能向外转移，原有中心区被赋予经开六大定位现代城市新区的定位.商业中心新一轮西安城市发展战略规划重新定义经开区为：行政中心、产业配套中心发展中心、交通中心、商业中心、高尚人居中心、产业配套中高尚人居中心心，将逐步打破以工业产业职能定位的形象。发展远景作为“关中—天水经济带”的腹心位置，经开区将成为西安未来城市发展北向的门户；西安经济开发区是关中—天水经济区目前规模最大、资金最密集、技术含量最高的制造业聚集区。根据规划，西安经济技术开发区将打造“关中-天水经济开发区”的核心产业区，建设成为西安国际化大都市的新中心，其辐射范围包括“关中-天水经济开发区”以及周边：关中—天水经济区包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛（部分区县）和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里。关中-天水经济区作为我国西部大开发的三个重点区域之一，在全国具有独特地位和优势。向北辐射陕北的延安、榆林地区；西安经济技术开发区向西辐射甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区；向南辐射陕南的汉中、安康地区。产业布局及经济经开区目前已完成对于区域的四大园区布局，而经济的稳步增长也使经开区成为西安市经济发展的重要一极经开区目前已将区域整体规划为：中央商务区出口加工区u中央商务区u出口加工区u草滩生态产业区泾渭工业园草滩生态产业区u泾渭工业园经开区工业总产值呈稳步增长，规模以上工业增加值与总产值快速增长，目前工业总量已跃居西安首位。2011年，西安经济技术开发区完成：u工业总产值920亿元，增长40.46%，占全市的1/3；u规模以上工业总产值655亿元，增长56%；u规模以上工业增加值150亿元，增长25%，总量全市第一；u“十一五”期间，西安经济技术开发区主要经济指标连续保持35%以上的高速增长。在规模以上工业总产值和规模以上工业增加值这两个最能反映区域工业水平的指标上，经开区总量已位居全市第一。交通配套目前区域外部拥有较为成熟的路网体系，项目周边道路也已基本完善，驾车出行便利，存在轨道交通利好北客站直通区域内轨道交通体系：本案机场凤城十路高地铁2号线已于2011.9.16速项目地块年开通，地铁4号线将于2012年动工建设火车站文景路未央路?项目紧邻地铁2号线，城市铁凤城九路路交通便利。?北起西安北客站，向南沿未央城市运路、长安大街直达长安区，是贯动公园通西安城市南北的大动脉?2012年～2016年：四号线工程(航天基地～草滩)长36.3公里区域内轨道交通体系：区域内交通体系：道路体系已经基本完善，公共交通便利；西安市城北客运站已于2012年投入使用?项目西侧为未央路，城市中轴线；西安北客站于2008年9月19日正式开工建设，?项目、南北分别为凤城九、十路，路况较好，出行方便；?项目东侧秦川路正在改建分三场18站台34线，设计南北两座客运站房及站前广场，南主北辅；建成后将是亚洲最大的火车站。休闲配套区内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地张家堡广场城市运动公园占地约800亩（含运动主、副馆）的西安城市运动公园，是1996年西安市委市政府为迎接全国第四届城市运动会决定兴建的一处大型综合性体育项目，是一个以球占地近500亩的张家堡广场改造完成，拟建类运动为主兼具休闲、游憩成有较高文化品位的、生态良好的、环保意功能的生态型运动主题公园识较强的“都市森林公园”，以提升区域的整。体价值和城市形象。1995年开建的西安文景公园未央湖游乐园是以集休闲、娱乐为一坐落于城北文景路与凤城三体的现代大型游乐路交汇处的文景公园，占地园，占地近千亩，面积172亩，已于2004年9其中水域面积480月开园。亩，是西北最大的未央湖游乐园人工湖。生活配套区域内教育、医疗、商业等配套相对成熟，布局集中，主要分布在未央路沿线，市政中心板块配套日渐完备。分类编号名称1高铁寨小学192永丰小学29281793团结小学3张4家4西安医学专修学院12堡5商圈235航空护士职业学校市政府市委教育106百花村小学211227大明宫小学2588西安中学9西安市第十七中学24261410市高级中学（在建）131111文景公园公园26201612城市运动公园27181513沃尔玛714世纪金花赛高购物中心15人人乐25商业银行19西航医院商业26招商银行20凤城医院16国美电器银行27中国银行医疗21未央第一医院17苏宁电器28中国建设银行23中医医院（在建）18华东服装城29中国邮政储蓄24西安市急救中心凤城二路、凤城五路商圈发展成熟，行政中心、北客站商圈后程发力，商业配套数个超大城市综合体项目的集中供应，专业市场、百货商超、写字楼、酒店等物业复合，未来区域配套无法比拟。首创国际城42万商业体，英国500万平方米的龙之梦新城洲际旅店、日本伊藤洋华堂、北客站商圈包括40万平方米消费名品博览中心、国美电器、真爱投资集团、金30万平方米城市商业综合体、8家豪鹰购物等强势入驻，目前签约华酒店、30万平方米汽车城、15万商家过百；平方米机电五金博览中心，7万平方中登文景时代已与华润万家签行政中心商圈米灯饰城、20万平方米建材中约；心、20万平方米家居中心、7万平方鼎正中央首府已与真爱签约；米数码通信城。海荣海悦广场签约民生国际；凤城五路商圈目前经开区内发展最为成熟目前拥有世纪金花国际购物中心，沃，商业及交通最为发达的区尔玛，奥斯卡国际影城等大型业态，域，凤城二路商圈同时经开招商局已经确认的华润万家金融机构、餐饮娱乐、百货，人人乐，雅荷国际中心，百老汇等购物等不计其数；项目，会在未来2-5年陆续入住。另外，人人乐、赛格数码广场、中国联通均已签约进驻；小结区域配套日渐成熟完备、市政府北迁、地铁开通营运、产业发展各项&利好因素促使经开区城市政治经济商务中心角色的发展，愈演愈烈的启示发展价值潜力为房地产市场营造了良好氛围；u亚洲之最的北客站建设将打开西安对外的北门，从此而带来的经济、商业等都将促使区域价值的衍生。u以市政府北迁为契机，将扩大西安发展的辐射面，西安北部区域将成为城市发展新的增长点，北向！将成为西安城市发展的主旋律。u地铁二号线率先通车营运，标志着城北地铁时代的来临，在扩大区域置业客户范围的同时将促进沿线物业价值更大化。u区域内拥有四大公园，800亩主题公园，500亩张家堡广场等天然绿色氧吧提升区域人文价值，打造生态宜居地。u未来城市规划北向发展明确，通过西咸一体化、渭北经济开发区扩张等双平面带动城北区域价值潜力升级，房地产市场氛围机遇看好。2地块简析从经济指标数据来看，项目容积率较高，分为南北两个地块，地块认知规模大，可树立品质规模大盘形象项目位置：保利凤城十路项目位于西安市经济技术开发区凤城十路薛家寨村占地面积195亩（19.5亩为学校用地）容积率3.8道大十路央凤城高层30180273%未写字楼13070820%物业面积（㎡）集中商业191003%底商108504%合计（㎡）462460地块四界地块周边无可利用景观，需在内部营造以提升小区品质；无明显不利因素影响2.项目东面为城中村拆迁安置1.项目北面临红旗西路，道路等楼及在建工地，对项