wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟时间：2011年6月1日-10月31日wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟乐丛世家专业卖场销售模式建议wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟七点必须1.管理模式2.秉承“自营＋招商”的开发理念3.商业地产项目中“卖商铺”的注意事项4.做对程序5.搞好设计6.商业物管7.承受压力wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1.管理模式■统一招商管理■统一营销■统一运营■统一服务监督■服务监督——先行赔付、全负责，将消费者放在上帝的位置wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2.秉承“自营＋招商”的开发理念案例：成都香江全球家居CBD28定律营销模式wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.商业地产项目中“卖商铺”的注意事项商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性案例：1、北方置业2、万达wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4.做对程序所以非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟业内有名言说“购物中心是吃出来的”国际上也有新的理论，叫“四大功能”购物休闲运动交际wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟5.搞好设计搞好设计有四个关键点：人流动线视觉通透交通体系主力店的技术标准wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟6.商业物管绝非简单的“保安、保洁”wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟7.承受压力wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟二、专业卖场销售模式wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟产权销售产权销售一般是一次性付款和银行按揭。银行按揭中由于产权商铺往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金上，均不同，产权人往往不经营，（但也有部分自营户，一般比例不超过20%）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟返租的４种方式拟产权铺位虚拟产权铺位独立产权铺位真实产权铺位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟乐丛世家的产权返租的使用技巧wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟建议采用独立产权商铺其作用为：商铺在销售之后，必须确保成为良性物业，那么，究竟什么样的商铺可以卖？■只有产权铺位与经营卖场一致的商铺才能卖一类是独立的街铺一类是独立经营独立收银的主题商城或专业市场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题一是前期的规划二是后期的商业运营管理。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业地产开发过程三阶段第一阶段——整体策划布局第二阶段——推广和招商第三阶段——后期经营管理wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟我们的项目优势■后期的经营管理—“难点亦卖点”■价格■配套内容■具体操作wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟■具体操作内容：四大专业卖场暂定2011年销售面积为12万平方米，假定平均单价5000元/平方米（优惠后），总值为6亿元，增加一次性返租一年，按8%年回报率总返租额为4800万元，占整个项目总值比例极小，而其对整个卖场的销售所起到的积极作用却不可小视。造成二层以上商场铺位滞销的一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大，商铺按揭成数一般为5成，最高也不过6成，如同小户型住宅拥有广泛的客户群一样，实施一次性返租，使得商铺投资客层面扩大，分别采取一次性返租1-3年的策略，此举通过降低首期门槛，一举打开了商场二层销售的死结，几乎全部达到百分之百的销售率。或者买二层送三层，这样二层的单价在定价就不会太低。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟■销售建设计方案议方案1一层面积:50-200平米（可自由分割），层高=4.5米二层面积:40-160平米（可自由分割），开间为5.4米或4.5米，进深9米，层高=6米(空间面积赠送即买二层送三层)方案2一层面积:50-200平米（可自由分割），层高=4.5米二层面积:40-160平米（可自由分割），开间为5.4米或4.5米，进深9米，层高=4.5米三层项目配套：公司可以自营儿童游乐区等消费或健身等免费项目，男士客人和孩子可以在第三层等候，使消费者吃、喝、玩、交友、购物一条龙服务、增加客户在卖场滞留的时间。备注：需要大产权的卖家，我们可以给他分割或者并，但是最好招商先行的规则，根据招商后的经销商的要求来进行分割或合并。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟银行提供五成按揭情况下的一次性返租年限与商铺楼层关系一次性返还租层数合计返还数首期款金年数一层2年16%34%二层3年24%26%以一个总值24万元，面积在40平米，打折优惠后单价在6000元/平米的二层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：一次性返还三年优惠后总价首期五成租金（年回报实付首期8%）24万元12万元57600元62400元从以上供款实例可以看出，一次性返租三年后，实付首期款仅为3.8成，只需6万元就可以投资商铺，+余款12万=18万（全款），折后单价为4560元/平米。www.fdc01.com房市金碟以一个总值48万元，面积在60平米，优惠后单价在8000元/平米的一层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：一次性返还二年租首期五成实付首期优惠后总价金（年回报8%）48万元24万元76800元163200元从以上供款实例可以看出，一次性返租二年后，实付首期款仅为3成，只需16万元就可以投资商铺，+余款24万=40万（全款）。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟以一个总值80万元，面积在100平米，优惠后单价在8000元/平米的一层商铺为例，看看在实行一次性返租后商铺投资的供款情况：一次性返还二年租首期五成实付首期优惠后总价金（年回报8%）80万元40万元128000元272000元从以上供款实例可以看出，一次性返租二年后，实付首期款仅为3成，只需27万元就可以投资商铺，+余款40万=67万（全款）。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟客户群体：而由于在铺位分割中，二层以上铺位大都尽可能分成小单位，其总值相对偏低。解决二层以上商铺滞销问题，关键在于扩大客户层面，为二层以上商铺找准投资客，一层的买家多为有多次投资经验的实力客户，而二层以上的买家则多为不具备投资经验和资金实力的公务员、白领阶层为主的客户。总价贷款五成五成十年月供24万元120000元约960元48万元240000元约1920元80万元400000元约3200元从以上供款实例可以看出，月供不足造成投资压力。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟租金价格定位建议8%租金回报核租金如下：高租金区10%回分析情况面积租金区8%回报高租金区9%回报报53.3元/平米首层铺60平米-100平米6066.6元/平米（3198-5330月）40元/平米二层铺40平米-100平米45元/平米50元/平米（1600月）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟投资回报收益年回报率的操作形式投资者年回报率=（预估年租金收益-风险期损失）/商铺售价=6%~10%预估年租金收益=预估月租金收益*12个月风险期损失=月租金举例说明首层****铺1商铺售价80万2预计月租金收益0.5333万3预计年租金收益6.4万4风险期损失1.06万年回报率6.6%（合理范围）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟风险预估通过调研银川市商铺的租金情况，实际银川市正常的投资回报在6%。在望远区域出租和龙盘家私一个出租价格，给投资客回报8%是存在风险的，企业就要承担2%的租金风险，所以三年内只有自营成功，通过我们的主体22万平米家私城自营产生的经济效益、社会效应、品牌效应作为后期销售率的一个回报支撑点，给客户吃定心丸，使商家出货率高，厂家销售额达到一定量，才可以带活此地段的销售和租赁市场。物业才会升值。三年后返祖结束后，即可保证8%的回报。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟从目前调研的卖场租金情况看经营面积（包含地区名称企业名称房屋产权营销状况租金情况停车场面积）场地租赁，收取租赁西夏区火车站家具城500㎡惨淡，价格相对便宜费物业费经营一般，自己管理租金1-3层，不如月星家俱建材自有产业，收取商户50元/平米兴庆区光耀美居8万㎡城，主要体现在管理的租赁费和物业费，4层40元上，光耀是自己管理/平米.和经营。自有产业，收取商户四楼整体空置，经营租金45元/兴庆区光耀大厦2.2万㎡的租赁费和物业费不好平米。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟自有产业，收取商户的客流量一般，商户经营兴庆区光耀新世界2万㎡租金45元/平米。租赁费