北京2012年成交金额前十名别墅项目分析中中国国房地房地产综产综合活合活动动服服务务的第一的第一选择选择典型项目分析1.1北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析n传统的别墅置业区域奥北别墅区和中央别墅区仍然是别墅置业的热点区域；n2012年北京市共有122个别墅项目有成交，成交金额254亿元，其中成交金额排名前十的项目成交金额为125亿元，占总金额的49%；中海尚湖世御汤山家远洋傲北万通天竺新新家园奥北别墅板块温哥华森林中央别墅板块誉皇殿远洋碧海方舟lavie本案西山别墅板块润西山本项目远洋天著中国房地产综合活动服务的第一选择典型项目分析1.1北京市2012年别墅市场销售金额前十名项目分析销售套销售总面销售额排名区域板块特点项目均价主力成交产品数积(万元)传统别墅置业联排、独栋、1奥北别墅区中海尚湖世家38013574923380017226区域叠拼区域成熟、配2中央别墅区远洋·LAVIE3938740.821150054604独栋套完善区域成熟、配3中央别墅区誉天下13954919.913180024006联排套完善传统别墅置业4奥北别墅区御汤山12650016.312880025761独栋区域传统别墅置业5奥北别墅区远洋傲北13651897.510040019348联排区域6亦庄别墅区新开发区域远洋·天著8832513.29310028637联排、平墅传统别墅置业7奥北别墅区温哥华森林北郡12336074.79180025437联排、独栋区域资源佳、环境华润置地·润西8西山别墅区7031617.18900028140联排、叠拼好山区域成熟、配9中央别墅区碧海方舟138781.428560097424独栋套完善区域成熟、配万通天竺新新家10中央别墅区9940604.58430020764联排套完善园2012年北京别墅成交前十的项目中有八个位于别墅销售的传统热点区域：奥北别墅区和中央别墅区内。中国房地产综合活动服务的第一选择成交金额前10名案例——中海尚湖世家项目信息占地面积：280000平方米建筑面积:280000平方米建筑类别：别墅（独栋、联排、叠拼）装修状况：毛坯交通状况：中海尚湖世家位于昌平区八达岭高速22出口向东1000米路南主力户型：独栋：530-680平方米联排：350平方米叠拼：160-180平方米绿化率：45%容积率：0.6建筑密度：45%开盘时间：2011年10月15日入住时间：2012年10月折扣优惠：一次性付款享98折，按揭99折成交均价：17317元/㎡车位配比：1:1（每户私家地上车库）物业管理：中海物业管理有限公司核心卖点物业管理费：4.88元/㎡.月u价值地段：坐拥大亚奥生态园区、中关村商圈、上地信息产业园、书香成章高等学府、顶级高尔夫球场，中海尚湖世家，承袭优良的区域大环境，诠释至高领袖之地；u3.7万平方米中央公园，打造“中央公园水系城”的气度格局；u建筑风格：四国欧风系列建筑引入北京，以英式、法式、意式、佛罗里达式四种别墅风格建筑成群。中国房地产综合活动服务的第一选择中海尚湖世家——供求比、去化率供求比分析：去化率分析：n2012年此项目共产生3次新增供应，分别为n项目2011年年底存量：44套3月份两次、6月份一次；n2012年新增供应量：368套n上半年集中在年头供应保证上半年的货量充n2012年度成交量：380套足，且项目预计12年完成清盘因此推货时间n去化率=2012年度成交量/2011年年底存量集中在上半年，下半年重点是集中去化剩余房+2012年新增供应量=380/源。（44+368）=92.3%，项目基本去化完毕。中国房地产综合活动服务的第一选择中海尚湖世家——量价走势关系量价走势分析：n2012年全年共消化380套别墅，项目基本实现清盘；n去化时间集中在上半年及7月份，下半年随着货量的减少，成交量也逐渐下降；n成交价格较为稳步，6月和7月份为保全年任务实现清盘，采取以价换量的态势，价格有所下挫。中国房地产综合活动服务的第一选择高性中海尚湖世家——年度营销策略总结价比热销大盘1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月联排（275-393㎡）叠拼（上叠170平米680-690㎡独栋剩余产品的集中去化，目前项目推售+550-560㎡独栋，联排，下叠280平米），总价区间已经清盘，项目整个销售期间月460-670万，独栋250-450万总价1100-1200万均去化35套。1000-1100万入市时机3月11日，两会前就入市，600㎡低总价独栋产品及275-393㎡联排产品进入市场，5月加推叠拼产品，最后推出总价较高的独栋产品！对比项目远洋傲北中海尚湖温哥华森林昌平小汤山昌平沙河镇昌平北五环区域位置镇（六环（六环南外紧邻立汤制外）侧）路1奥北别墅区，别墅置业热点区域自然资源无沙河水库无容积率0.660.50.38首次开盘时2011年102011年6月2004年4月低价策略，高性价比产品间月2独栋社区产品类独栋、联排联排社区（90%）、胜型、叠拼联排产品类型较多，建筑风格多样,联排产品面3可供客户选择的产品多330-410㎡275-393㎡227-253㎡积总价620-770万460-670万530-620万三月入市，抢占先机，多批次推点19000元/17000元/23000元/单价4售，推售时机把握较好㎡㎡㎡中国房地产综合活动服务的第一选择成交金额前10名案例——远洋LAVIE项目信息占地面积：1310000平方米建筑面积:320000平方米建筑类别：独栋别墅装修状况：毛坯规划户数：190户交通状况：朝阳首都机场高速路东苇路(苇沟)出口，效果图距首都国际机场仅6.5公里，距离三元桥仅10公里主力户型：800-1000平米绿化率：70%容积率：0.6开盘时间：2011年10月入住时间：首批2011年底建筑190栋纯独栋别墅，是中央别墅区内最后一座占地百万平米以上的纯独栋别墅社区效果图中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——供求比、去化率供求比分析：去化率分析：n2012年此项目共产生1次新增供应，6月份n项目2011年年底存量：29套新增供59套独栋产品；n2012年新增供应量：59套n由于项目总价较高，单套总价为4500万-n2012年度成交量：39套6000万，整年去化较为平稳，其中6-9月份n去化率=2012年度成交量/（2011年年底存去化最好。量+2012年新增供应量）=39/（29+59）=44.3%。中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——量价走势关系量价走势分析：n2012年全年共消化39套别墅，整年成交较为平稳，6-9月成交较为突出，月均成交在5套及以上；n成交单价集中在4.8-5.5万/平米之间为最多。中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——产品力之户E1：布莱姆宫建筑面积：999.62㎡地上建面：型635.69㎡花园层建筑面积为：364.03㎡布莱姆宫花园层地下1F布莱姆宫2F布莱姆宫首层1F核心卖点解析：l首层高达13米的中庭与起居室双挑空设计，以富于震撼力的高度，营造极具仪式感和威仪感的空间体验；l马蹄形楼梯，专设的私人电梯，早餐室与中西厨餐厅的一体化，细节融合了世界名流起居需求；l二层双主卧设计，豪华卫浴系统，步入式衣帽间，配以大面积落地窗，媲美总统套房的奢华体验；l全采光花园层里，12米室内恒温泳池、收藏室、游戏室影音室于一体，比肩私人会所。中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——产品力之户D1美第奇宫建筑面积：899.01㎡，地上建面：580.66型㎡，花园层建筑面积：318.35㎡D1美第奇宫花园层D1美第奇宫二层D1美第奇宫首层核心卖点解析：l首层双挑空设计，令门厅到中庭再到餐厅的过度，制造令人惊喜与愉悦的空间体验；l二层特设双亲卧室，豪华卫浴和步入式更衣室，配以宽景露台，功能齐全同时亦可观景，人性化起居需求，媲美总统套房的奢华体验；l全采光花园层，酒窖、游戏室、影音室等功能性配置一体，比肩顶级私人会所礼遇；l外立面以细腻且低调的天然石材，营造庄重大气的层次感，焕发出古典与厚重的传世气息。中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——核心产品价值u前二后三坡地设计，990度环墅采光ü阳光、湖泊、密林，将190栋别墅环绕，前二后三步出式庭院，立显空间错落景致；ü三面环绕庭院，真正实现990度采光。u20米超宽栋距，友邻间距离之美ü一期楼体组团内间距约7-14米，组团间距可达17-21米。邻栋之间的大尺度美景隔离，可独享私家庭院生活。u首层9米挑高，别墅也有黄金分割点ü首层9米挑高，7米面宽客厅设计，让室内具有空间感、高贵、宏阔、气派与华丽.中国房地产综合活动服务的第一选择远洋lavie——核心产品价值u户户邻水、栋栋楼王、1000-5000㎡阔尺私家庭院，临湖环岛，阳光花园ü临湖组团设计，栋栋独立成景；ü主力户型1000平米以上庭院，更有楼王占地万平以上，多面环水，视线范围30余万平米绿地！u宅前屋后5重绿化，呵护生活隐私ü4-5米景观坡带，宅前屋后的五大绿化景观，高大乔木为第一重，小乔木、灌木为第二重，第三重为小灌木，第四层为层次丰富的花卉，第五层草坪、草皮，错落有致，四季常青，三季节有花。中国房地产综合活动服务的第一选择稀缺地远洋lavie——年度营销策略总结段最栋后纯大盘独1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售推出59套800-1200㎡独栋产品，总价区间4500万-6000万现场体验：园林动线及景观视野处处体现项目的高端调性！项目区位：朝阳首都机场高速路东苇路(苇沟)出口，距首都国际