全国高端高层精装配臵分析报告住宅事业部-产品策划部2012年5月房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PP提纲contentsAARTRTMay2012一、本次分析报告背景说明二、全国高端高层精装各档次配臵分析三、高端高层精装配臵客户需求分析四、精装成本简析五、案例研究——成都〃誉峰六、分析报告总结住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PARTMay2012P01ART第一部分本次分析报告背景说明1-1背景说明1-2精装综述1-3分析对象住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT1-1背景说明May2012?研究背景：了解全国重点城市高端高层精装房的配臵标准?分析内容：主要将各高端高层精装房按价格分级，按典型案例，对精装配臵的标准化进行探讨，梳理配臵关键要素，挖掘参考点，为提升项目的产品品质及精装溢价提供支撑?工作部门：住宅事业部——产品策划部（由于本报告涉及专业面较广，不完善之处请批评指正）住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT1-2精装综述May2012精装住宅综述多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别菜单式装修有限的方案或风格选择，建立统一标准下的工厂化制造、专业化安装，装修级别根开发商引导精装修运作模式据产品定位相对固定统一标准，统一流程，全面家居解决方案，开发商集成建立梯度产品体系，彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法由精装修项目管理公司来总承包统一管理专业公司管理精装修设计及产品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPARTART1-2精装综述May2012精装住宅综述精装房配臵方式大约有4类，分别为全装全配、全装不配、全装半配和半装半配。优点：?“拎包入住”极大方便客户，省去了不少灵活的选配家具时间和精力品牌或开发企业开发商装修完毕?全装全配可以为开发商在配臵和装修两头寻求单位合作自后，按照协议的?壹号公馆都留有利润空间制，或与家具卖全装约定配齐家用电?富力史丹尼国场达成保价（自器、家具和主要缺点：际公寓全配?选）模式，让客装饰（如窗帘、家具家电的个性化较强，更多的客户有更强烈的自主购买欲望，开发商在选择上难以户有自主空间的主灯等）把握同时，有效控制?家具家电的价格波动较大，不利开发商进成本精装房行成本控制配臵方式优点：开发商装修完毕?客户可以据自己喜好选择装饰风格和家用后，按照协议的电器及家具，有更多自主权由于此方式开发全装约定家用电器、企业的管理很方?金璐天下不配家具和主要装饰便，多数开发商（如窗帘、主灯缺点：愿意采取此方式。等）由业主自理?不能实现“拎包入住”的便捷，配臵这块开发商没有利润空间住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT1-2精装综述May2012精装住宅综述优点：?客户可以根据自己喜好选择装饰风格和家用电器及家具，有一定自主权开发商装修完毕?品牌开发商愿?万科魅力之全厨卫设施设备选择一般都是知名品牌后，按照协议的，形象好，有利于项目宣传，刺激购意采取此方城装约定配齐部分家买。式，有利于项?麓山国际麓半用电器（主要为目宣传、口碑镇3期帕萨厨卫设施设备）、的建立和刺激迪纳配缺点：家具购买?不能实现“拎包入住”的便捷，配臵精装房这块开发商无过多利润空间配臵方式优点：开发商按照部分?省去了部分装修和配臵麻烦功能区（一般为?客户可以根据自己的喜好选择装饰风半厨卫）装修协议格和家用电器及家具，有较强自主权此方案精装房装装修完毕后，按的宣传意义大——照协议的约定配半于实际意义齐部分家用电器、配缺点：家具（主要为厨?仅仅比清水房为客户省去了少许麻烦卫设施设备）综上所述：根据精装房的运作模式和配臵方式，本分析重点关注开发商引导和集成的运作模式，以及全装半配的配臵方式住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT1-3分析对象May2012分析对象?本报告将高端高层精装住宅标准定位于3000元/㎡以上?进入此档装修标准，项目本身具有较明显的特质，属于高档精装标准，装修上会有进一步的提升，将为客户提供具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标杆意义的精装修高端住宅，形成产品差异化竞争优势?本分析重点关注开发商引导和集成的运作模式，以及全装半配的配臵方式?本报告采用案例为全国重点城市（上海、深圳、成都等）高端高层精装项目本报告中精装标准均取市场报价住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PARTMay2012P02ART第二部分全国高端高层精装各档次配臵分析2-1项目选择2-2精装系统分类2-3天地墙系统配臵分析2-4卫浴系统配臵分析2-5厨房系统配臵分析2-6入户门系统配臵分析2-7其它系统配臵分析2-8配臵总结住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT2-1项目选择May2012根据市场数据，国内高端高层精装产品标准大致分为3000-4000元/㎡、4000-6000元/㎡、6000-8000元/㎡和8000元/㎡以上四个档次。现每个档次（较多关注区域市场）挑选2个，共计8个样本进行分析——精装标准项目名称主力户型精装报价项目均价成都〃壹号公馆（成都）44㎡，52㎡，67㎡4000元/㎡11555元/㎡上海〃仁恒河滨城190㎡,230㎡,270㎡3000元/㎡40000元/㎡SOHO北京公馆160㎡，220㎡3500元/㎡20000元/㎡3000-4000元/㎡上海〃财富海景花园250㎡，330㎡4000元/㎡55000元/㎡（舒适型）重庆〃恒大华府108㎡，267㎡3500元/㎡7500元/㎡广州〃方圆月岛260㎡3800元/㎡18000元/㎡上海滩花园100㎡，190㎡3500元/㎡35000元/㎡成都〃城南一号175㎡,195㎡,253㎡4000元/㎡，6000元/㎡15000元/㎡深圳〃幸福里93㎡,140㎡,189㎡4500元/㎡45000元/㎡4000-6000元/㎡成都〃公馆1881188㎡，197㎡5000元/㎡20000元/㎡（豪华型）成都〃雍锦汇220㎡4500元/㎡18000元/㎡上海〃翠湖天地嘉苑89㎡，120㎡4000元/㎡72000元/㎡万科〃公元5号114㎡，154㎡5000元/㎡48000元/㎡北京〃远洋公馆170㎡，192㎡，264㎡45000元/㎡33000元/㎡成都〃誉峰200㎡,250㎡6000元/㎡，7500元/㎡18000元/㎡6000-8000元/㎡上海〃王子晶品289㎡，530㎡8000元/㎡65000元/㎡（奢华型）杭州〃绿城新绿园68㎡，89㎡，145㎡6000元/㎡26000元/㎡杭州〃阳光海岸375㎡7000元/㎡55000元/㎡北京〃霄云路8号450㎡8000元/㎡65000元/㎡上海〃汤臣一品434㎡，597㎡13000元/㎡80000-120000元/㎡上海〃济南路八号80㎡，147㎡17000元/㎡80000-100000元/㎡8000元/㎡以上杭州〃公元沐桥214㎡，287㎡10000元/㎡40000元/㎡（超奢华型）北京〃星河湾381㎡，654㎡10000元/㎡58000元/㎡世茂5号252、315㎡12000元/㎡98000元/㎡本报告中精装标准均取市场报价住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPARTART2-2精装系统分类May2012根据功能属性的不同，住宅精装系统大致分为以下五个部分：天地墙系统卫浴系统厨房系统室内门系统其它系统住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT2-3天地墙系统配臵分析May2012天地墙系统卫浴系统厨房系统室内门系统其它系统住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT2-3天地墙系统配臵分析May2012天地墙系统3000-4000元/㎡：壹号公馆、仁恒河滨城舒适型精装产品：天地墙用料传统，各区域用料基本一致。造型平淡缺乏亮点。壹号公馆仁恒河滨城天花造型吊顶天花，进口乳胶漆石膏吊顶客餐厅地面橡木复合地板实木复合墙面进口壁纸原装进口乳胶漆涂料天花造型吊顶天花，进口乳胶漆石膏吊顶卧室地面橡木复合地板实木复合墙面进口壁纸原装进口乳胶漆涂料天花防潮石膏板刷乳胶漆防潮石膏卫生间地面防滑地砖防滑地砖墙面马赛克抛光墙砖，部分马赛克天花防潮石膏板刷乳胶漆纸面石膏板厨房地面防滑地砖地砖墙面马赛克墙砖本报告中精装标准均取市场报价住宅事业部—产品策划部房地产智库www.fdc01.com高端〃高层〃精装专题报告PPAARTRT2-3天地墙系统配臵分析May20124000-6000元/㎡：城南一号、幸福里豪华型精装产品：根据区域不同天地墙用料有所区分，部分区域有采用高档材料提高档次。城南一号幸福里天花乳胶漆，石膏板吊顶白色乳胶漆客餐厅地面大理石三层实木复合地板墙面印花墙纸，成品木踢脚线米白色乳胶漆天花乳胶漆，石膏板吊顶内墙漆，朗能吸顶灯卧室地面实木地板三层实木复合地板墙面印花墙纸，成品木踢脚线内墙漆天花乳胶漆，石膏板吊顶铝扣板卫生间地面大理石威