XX项目投资决策分析报告(投委会)xx公司投资发展部xxxx年xx月xx日部门–文件名1内容页码1.土地储备现状及规划32.项目概况73.市场分析及定位174.项目规划预案325.重大投资风险预警52xx项目投资建议书26.投资参数说明547.项目投资决策651.土地储备现状及规划1.1存货比及土地储备情况1.2销售资源缺口及销售回款情况1.3投资规划布局比较情况部门–文件名31.1土地储备现状及规划–存货比、土地储备XX公司存货比、土地储备分析总述存货比情况土地储备面积情况存货比84.7存货比53.9105981.767270.22010-072010201120122010-072010201120122010-07201020112012统计表注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地)/统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算xx项目投资建议书41.2土地储备现状及规划–销售资源缺口、年度销售及回款XX公司销售资源缺口、年度销售及回款分析总述销售资源缺口年度销售及回款情况销售额回款额-4-10=-142010年计划额+6-10=-4（亿元）+62010年截止本月计划额（亿元）7060504019302010年截止本月完成额13（亿元）2010年2011年2012年2012年后2010年截止本月完成8-12月额/2010年计划额(%)目标销售额期内累计工程进度达到预售条件的货值注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值xx项目投资建议书51.3土地储备现状及规划-投资布局比较本项目与地区公司的投资规划布局比较总述面积洋房高层销售别墅(万平米)多层小高层商业项目1项目2区位1……请插入城市图合计项目1项目2请标明以下信息：区位2……1.地区公司现有项目位置：注明货值及业态(不含集中合计本项目商业及酒店)合计2.本项目所在位置：注明预案货值及业态项目1区位3项目2合计……合计总计xx项目投资建议书62.项目概况2.1项目区位2.2项目周边情况说明2.3四至及地块现状2.4项目规划设计条件2.5交易信息及关键节点2.6周边土地交易情况参考部门–文件名72.1项目概况-项目区位请对以下信息进行说明：1.地块与重要城市节点（如机场、市政府、商业中心、大型居住社区等，包括现有节点和规划中节点）的距离、交通时间；2.地块与城市主要交通（如环路、高速收费站、轨道交通站点等，包括现有道路和规划中道路）的距离、交通时间；插图3.……对应城市解读模板-P37，启动会模板[02.总图]-P4xx项目投资建议书8青烟公路青威公路区域优势：城阳区政1.具有优越的交通联系济青高速2.府204国道是青岛市30分钟主城圈内唯一大盘，距青岛市政府28公里，车程25分青岛高新区流双元路亭钟机3.是青岛市高新区产业发展的优势互双高路场补区域，与高新区交通联系便捷环胶州湾高黑龙江路速海湾大桥青银高速海底隧道青岛市政府xx项目投资建议书92.2项目概况-项目周边情况说明请对以下信息进行说明：(3公里范围内)1.本项目周边交通资源：地块周围主要机动车交通、轨道交通、公交站点的现状、规划情况及通车/使用时间；主要道路的等级、道路红线宽度、道路断面情况，及地块边界范围内的公交站设站位置2.本项目周边成熟度：周边景观资源、插图行政资源、商业商圈、产业资源、住区、配套等情况3.本项目周边不利因素：高压线、加油站、墓地、工厂、药厂、垃圾站、高速路、高架立交等4.环境评价：空气、噪音、土质、水质等5.……对应城市解读模板-P39，启动会模板[02.总图]-P6、P8xx项目投资建议书102.3项目概况-四至及地块现状请对以下信息进行说明：1.地块四至及现场照片；2.现状地貌：是否平整，如有较大高差，用平面及场地典型标高加以表示；3.地块内部或四周是否有水体、绿化带等景观要素；4.水文情况（地下水质及深度、地表水体、最高洪水水位及频率等）5.交地条件：是否平整，市政条件，拆迁程度，是否有不利因素（如待拆建筑物插图、高压线、高速路、地下埋藏物及地面附着物，如古建、名贵树木等）；6.是否有不利土壤条件(如反碱、地震带、冲沟、滑坡)部分对应启动会模板[02.总图]-P11xx项目投资建议书112.4项目概况-规划设计条件请对以下信息进行说明：1.对项目有重大影响的地区规范、管理条例等；2.项目车位配比要求（机动车、自行车）、公共设施配套要求；3.公共绿化要求、日照间距系数、小户型要求；4.容积率计算当地特殊规则（车库顶板抬高、层高限制、阳台面积进深限制、挑空是否计容、露台计容规则等）；插图5.绿化率计算规则（覆土厚度与计算绿化率的关系等）；6.抗震设防等级；7.其他代建要求；8.……对应城市解读模板P41，启动会模板[02.总图]-P11编号用地性质使用年限地块面积规划建筑面积容积率限高建筑密度绿地率其他A　　　　　　　　B　　　　　　　　C　　　　　　　　D　　　　　　　　……　　　　　　　　合计　　　　　　　　xx项目投资建议书122.5项目概况-交易信息及关键节点请对以下信息进行说明：1.公告时间：2.保证金支付时间：3.报名申请时间：4.挂牌时间：5.竞价时间：6.出让方式：7.起始价格：每亩地价、总地价、楼面均价8.计划摘牌公司：付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔第二笔第三笔……xx项目投资建议书131.上市时间：2009年10月30日2.保证金支付时间：2009年11月19日3.报名申请时间：2009年11月17-19日4.竞价时间：2009年11月20日5.出让方式：拍卖6.起始价格：141,000万元（折合楼面单价8,337元/平方米），竞价梯度1,000万元；土地开发建设补偿费130,005.52万元，政府评估土地出让金10,994.48万元7.计划摘牌公司：付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔09年11月19日竞买保证金20,000第二笔09年12月25日前20%土地开发补偿费26,001第三笔2010年1月80%土地开发补偿费104,004第四笔2010年2月+100%政府土地收益全额政府收益及契税xx项目投资建议书142.6项目概况-周边土地交易情况参考请对以下信息进行说明：(过去一年内成交的土地)1.交易时间2.地块规模：地块面积、规划建筑面积、容积率3.地价：每亩地价、总地价、楼面均价4.获取方信息、获取方式5.……插图xx项目投资建议书15规划建筑面积楼面均价成交总价宗地名称容积率竞得单位成交日期㎡元/㎡(亿元)丰台王佐居住项目3807101.1新鸿基新世界2008-122388.5丰台王佐自然城居住项目1559201.2南宫2008-115782.5长阳镇起步区1号地3414612.0万科2009-9644322.0长阳镇起步区5号地5117001.8万科2009-9572629.3长阳镇起步区4号地3637911.8城建2009-9415115.1丰台王佐自然城丰台王佐居住项目居住项目目标地块长阳镇起步区1、4、5号地xx项目投资建议书163.市场分析及定位3.1区域价值总述3.4集中商业部分的市场分析及定位3.2项目整体定位综述（针对龙湖天街、龙湖星悦荟）3.3住宅部分的市场分析及定位3.4.1商业市场格局及竞争分析3.3.1住宅竞争格局分析3.4.2商业SWOT分析3.3.2住宅标杆项目3.4.3商业定位3.3.3住宅定位3.5酒店部分的市场分析及定位3.5.1酒店市场格局及竞争分析3.5.2酒店SWOT分析3.5.3酒店定位部门–文件名173.1市场分析及项目定位–区域价值总述区域价值总述请对以下信息进行说明：1.区域定位：城市角色、功能定位2.本区域相比其他区域，具有明显优势的资源：产业、交通、商业、行政、景观、教育等，包括现有资源和未来三年规划确定可落实的资源3.本区域相比其他区域存在的劣势：传统认可度低、存在污染源、交通不便、生活配套缺乏、是大型动迁区等请插入区域图4.区域房地产市场发展阶段判断：起步阶段、提升阶段、开发高潮期、平稳开发期、开发尾期5.重点开发商进驻情况6.……xx项目投资建议书183.2市场分析及项目定位–项目整体定位综述项目整体定位总述请对以下信息进行说明：1.销售期内市场大势判断2.项目的市场地位3.业态及产品组合4.项目的市场机会及突破策略请插入图xx项目投资建议书193.3.1市场分析及项目定位–住宅竞争格局分析本项目住宅面临的竞争格局总述请对以下信息进行说明：1.与其他区域间的竞争：竞争区域的优劣势（发展前景、资源情况、传统认知、产品力、价格、土地成本）、市场规模（在本项目销售期内的可上市量）、可能分流走的客户类型、标杆项目2.区域内竞争：项目优劣势（资源情况、产品力、价格、土地成本）、可能分流走的客户类型、在本项目销售期的可上市销售量请插入竞争区域/项目分布图3.本项目住宅的市场机会及风险对应启动会模板[10.营销策略]-P3xx项目投资建议书203.3.2市场分析及项目定位–住宅标杆项目具有参考价值的xx标杆项目分析总述请对以下信息进行说明：位置1.标杆项目分布总建筑面积容积率2.标杆项目客群分析开盘日期开发商绿化率车位比3.标杆项目的核心价值点：项目规划、产品设计、定价策略、销售策略、沟通策略等物业类型装修情况*标杆项目的选择不局限于本项目所在区域，而要考