市场研究方法培训博思堂地产综合服务股份有限公司2010年5月为什么要进行房地产市场分析？提纲什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法为什么要进行房地产市场分析？市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商具体起到市场哪些作用呢？设计师消费者1。评估项目所处的市场环境开发商是追逐利润的，设计2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场师是唯美主义的，消费者是以需求为目的的，市场分析3。规避市场风险是连接开发商、设计师和消费者的桥梁。－－这正是我4。制定项目的发展方向和市场定位们房地产市场顾问存在的意5义，我们提出的所有建议都。推荐最具竞争力的产品建议是基于对市场的理性判断6。评估开发商目标实现的可能性。。。为什么要进行房地产市场分析？提纲什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？本质概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！STEP1:需求市场分析－目标客户需求分析预测预测需求的大小、需求的大小、来来源以及客源以及客户户需求点主要考需求点主要考虑虑以下因素以下因素：?确定目标消费人口、家庭和客户特征统计?目标消费者收入、支付能力和购买力?迁居和交通方式?目标客户的消费价值趋向（偏好）等?通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析供供给给分析主要考分析主要考虑虑以下以下关键关键因素：因素：?现有物业的供应类型和各供应面积?空置率和空置物业的特点?近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况?在建或者正在筹建、拟建的项目?现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）?通过城市年鉴和房地产年鉴、房地产统计数据及市场调研数据获取。STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的三个核心问题1.1.本本项项目的目目的目标标客客户户是是谁谁？？2.2.目目标标客客户户的置的置业业需求和偏好是需求和偏好是怎样怎样的？的？3.3.本本项项目面目面对竞争对竞争市市场场的机的机会会点在点在哪哪里？是跟里？是跟随随、超、超越、越、还还是差是差异异化化竞争竞争？？为什么要进行房地产市场分析？提纲什么是房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路?三个层次城市数据库（城市区域）、区域数据库（专业区域）、项目数据库?两个方面供给、需求?三个时段过去、现在、未来区区域房地域房地产发产发展展处处于何于何种阶种阶段？段？项项目市目市场处场处于何于何种竞争种竞争格局？格局？城市专业项目竞争供给分析市场分析市场分析市场分析客户需求分析苏州房地园区住宅园区高端绿城御园例如：产市场市场住宅市场项目房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：城市市场分析——区域宏观环境考察整个城市经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第二步：专业市场分析——中观区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第三步：专业市场分析以项目自身物业类型为依据进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市场竞争力。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法——区域宏观环境（一）基本内容区域经济环境分析+区域房地产市场分析对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法——区域宏观环境（二）基本资料的获得?区域经济环境分析数据来源1、总量指标GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、房地产投资……?各地方统计年鉴、2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构、外来人口结构统计公报3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅、经济发展月报、消费支出水平地方经济4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划信息网、地方政府?区域房地产市场分析网站、中1房指数、、投资：开发投资额国房指数2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金、地方房3地产年鉴、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法——区域宏观环境（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标——例：昆明（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标——例：苏州3。方法——中观区域界定永新金枫路案例西部、城市、中轴3。方法——专业市场研究（中观细分市场研究）?苏州高端物业市场研究1、近三年来苏州千万级以上高端物业的主力供应情况101010板块序号项目太湖1太湖天阙板块2太湖高尔夫山庄黄金水岸1311444159933312华丽家族太上湖775558814古城3桃坞巷板块4拙政东园6667平门府9姑苏人家1312虎丘18栋11111222金鸡5中茵皇冠国际湖、独墅6星岛仁恒0707、、0808、、0909，三年，三年来苏来苏州千万州千万级级以上高端物以上高端物业业供供应应分布地分布地图图湖板8晋合水巷邻里块14中海御湖熙岸现呈分布上的三足鼎立之势与功能上的情结区隔之势：现呈分布上的三足鼎立之势与功能上的情结区隔之势：15万科尚玲珑?分布三足鼎立：分布三足鼎立：太湖板块、古城区板块和环金鸡湖板块太湖板块、古城区板块和环金鸡湖板块?功能三足区隔：功能三足区隔：太湖度假富豪情结、古城区人文富豪情结和金鸡湖自住富豪情结。太湖度假富豪情结、古城区人文富豪情结和金鸡湖自住富豪情结。2、供应变化分析——环金鸡湖别墅开发殆尽，城市湖泊资源寻求替代，而独墅湖因行政管辖区域不同，不在首承范围内，故双湖板块凭借园区区位和直拥两湖而首承未来苏州高端聚集地。板板块块变变化要素化要素0707年年0808年年0909年年太湖板在售项目数量2个2个4个块项目太湖高尔夫山庄太湖高尔夫山庄黄金水岸、太湖之星、太湖高天阙太湖之星尔夫、太上湖未来潜力广袤的太湖资源，区域土地存量大，供应充足，未来市场竞争激烈，同时区域配套严重不足，亦未在政府重点规划打造中，高端市场面临升级瓶颈。古城板在售项目数量2个4个5个块品牌开发商供应拙政东园、世家留园华润平门府、桃坞巷、拙政华润平门府、桃坞巷、拙政东东园、庭园园、庭园、姑苏人家产品特征地段+人文型高端别墅地段+人文+产品型高端别墅人文+产品型高端别墅未来潜力由于土地资源的稀缺，受限于土地供应，未来发展空间有限。金鸡湖在售项目数量2个3个5个、独墅品牌商供星仁恒、中茵晋合水巷里、星仁恒、万科本岸、御湖熙岸、星仁湖板块开发应岛邻岛岛中海御湖熙岸恒、君地独栋、水巷邻里产品特征地段+湖景型高端别墅地段+湖景+产品型高端别墅地段+湖景型高端大宅公寓未来潜力区域高端国际化氛围浓厚，高端配套设施日趋完善，未来成长性明显。合计6个9个14个?供应上供应上看，看，苏州苏州千万千万级级以以上的高上的高端物端物业在售数量业在售数量以每以每年年60%60%左右左右的的速速度上度上涨；涨；数据来源：博思堂数据平台?开发商实开发商实力力上上看，看，均均欠缺成欠缺成就高就高端物端物业的品业的品牌牌价值价值作作为支为支撑；撑；?产品产品形态形态上上看，多以传看，多以传统统别墅别墅为为主，主，湖景平层高湖景平层高端公寓近端公寓近两年两年才才入市入市，，高高端端市场市场极极度度缺乏创缺乏创新产品和品质产品新产品和品质产品。。3、近三年来苏州千万级以上高端物业成交情况——07年总价段区域项目合计1000-2000万2000-3000万3000万以上百花洲地块1010百家花园88草堂之春11古城区公园天下11桃坞巷66兰亭苑11姑苏人家213宝岛花园22翠峰山庄11太湖天阕11吴中区太湖之星22御景花园44太湖高尔夫山庄33水墨山庄11御湖熙岸44园区中茵213金水湾花园213金湖湾花园22合计467356数据来源：苏州房产信息网、博思堂数据平台4、近三年来苏州千万级以上高端物业成交情况——08总价段年区域项目合计1000-2000万2000-3000万3000万以上百家花园2　　2姑苏人家2　24桃花桥路100号41　5平门府9　　9古城区百花洲路5#地块5　　5虎阜路399号8　　8留园路188号　3　3留园路289号　6　6世家留园　　33太湖高尔夫山庄81　9太湖之星65　11吴中区碧瀛谷1　　1灵天路2号2　　2天伦随园2　　2中茵皇冠国际41　5水巷邻里3　　3园区观澜丽宫6　　6玲珑湾花园8　　8金水湾花园　1　1合计7018593数据来源：苏州房产信息网、博思堂数据平台5、近三年来苏州千万级以上高端物业成交情况——09年数据来源：苏州房产信息网博思堂数据平台6、2010年1月-3月15日苏州千万级以上高端物业成交情况总价段区域项目合计1000-2000万2000-3000万3000万以上锦绣苏州22　　4古城区平门府22华丽家族太上湖44碧瀛谷22御景花园88吴中区越湖名邸11太湖天阕11独墅岛花园516御湖熙岸11园区水巷邻里22水墨江南22合计303033数据来源：苏州房产信息网、博思堂数据平台7、09年1月-2