www.fdc01.com房市金碟协信·黄金海岸思路解析上海商锐地产顾问有限公司商业分公司2008/04Winland|Page1www.fdc01.com房市金碟市场分析项目分析定位思考案例借鉴在本次报告中，我们将围绕本项目的定位展开论述，力图找到本项目的切入点，在主题定位、设计建议(项目改造)、业态组合等方面对本项目做出专业规划，同时将结合类似项目的一些成功案例对本项目的改造作出建议。市场分析项目分析定位思考案例借鉴Winland|Page2www.fdc01.com房市金碟目录1.0市场分析及预测P42.0项目分析P173.0项目定位思考P294.0案例借鉴P755.0商家选址要求P82Winland|Page3www.fdc01.com房市金碟1.0市场分析及预测1.1、观音桥商圈简介1.2、未来规划对本项目的影响Winland|Page4www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介重庆市商业市场分析江北规模(万平方商圈城区辐射区域整体档次渝中米)沙坪坝解放碑渝中55.9全市全档次江北和渝北为南岸观音桥江北47.4中高档主九龙坡以九龙坡区为杨家坪九龙坡24.8中低档主南坪南岸35.1以南岸区为主中低档以沙坪坝区为沙坪坝沙坪坝33.6中低档主□重庆市零售业主要集中在解放碑、沙坪坝、观音桥、南坪、杨家坪五大商圈。2006年此五大商圈实现社会消费品零售总额712.13亿元，比上年增长17.5%，占全市社会消费品零售总额的50.7%。□江北区、沙坪坝区、南岸区、巴南区、九龙坡区、北碚区等均实现快速发展，其社会消费品零售总额增长速度均高于全市的平均增长速度。□这些商业区域具有部分共同特征，即聚集了多个百货公司和专卖店等；档次多为中档；可提供非购物空间的休闲设施，如露天广场、音乐喷泉和可供消费者和游人休息的座椅等；商业区形态部分向步行街式发展；交通便利，公交线路众多。Winland|Page5数据来源：纬联地产www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介观音桥商圈商业分布茂业百货金源大饭店红鼎国际名苑未来国际/新世界百朗晴广场货重庆百新世纪百货货千禧年中信大酒店厦本项目□观音桥商圈作为全重庆市第二大商圈，周边聚集了大量的商业形态，如百货、零售、专业市场等。□本项目周边分布了6大百货公司，如远东百货、重百商场、茂业百货、北京华联商厦（现空置）、新世纪百货、新世界百货。□观音桥商圈内专业市场包括商社电器、苏宁电器、青田家俬、泰兴广场、中环数码商城。Winland|Page6□本项目周边还分布金源大饭店、协信·丹枫白露（在建）、君豪大饭店、未来国际、中信大厦等众多酒店及写字楼。www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介江北商圈概况描述临近机场和火车站；交通条件较好。随着新步行街的开街，客流和商圈整体的消费额明显上升。47.4万平方米（指经营面积在4000平方米以上，电器商场经营面积在2000平方米以上的商业供主要商业项目供应量应）平均租金（首层）500-800元/平方米/月辐射区域主要是江北区北部新城和渝北区的客户，少量沙坪坝区的客户，主要集中在年轻时尚群体。以大型的百货和购物广场为主，有少量的街铺；商圈外围则分布着各类散铺和专业卖场，如家电业态组合、电脑和家具；中高档和高档餐饮数量较少，且缺乏特色餐饮；娱乐设施比较集中，但档次较低，酒吧和俱乐部主要分布在金源不夜城内。整体商业档次在重庆仅次于解放碑，远东百货和北城天街的经营档次相对较高；而重新开业的新整体档次世纪百货新都店的经营档次也高于其他分店；随着新世界百货的开业，本区域的整体经营档次进一步提升。由于整个商圈建成时间较短，因此商圈内绝大部分的商场都有着比较新颖的装修和现代化的设计商场设计风格。约有15条公交线路停靠；现不具备轻轨站点连接（未来轻轨三号线站点将停靠观音桥步行街）。交通连接由于该商圈所在城区是近年来重庆市的重点建设地区，因此道路条件也较为理想。?星巴克天街店目前在本商圈的经营效果相比其他分店更加理想，高峰时段常常没有空余座位。零售商评价?由于江北新建的高档小区内的消费能力较强，一些高档品牌也能做出不错的业绩。?中高档的咖啡和西餐在本区域的经营效果不错。?新步行街区域将会持续增加新的中高档商业设施。?该商圈辐射区域集中了多个高档住宅项目，这些潜在消费群体均具有一定消费能力，预计随着周边地区居住人口的增长和对消费需求的上升，必将带动该商业区的进一步发展。发展趋势预测?商业规模不断扩大，档次逐步提升，预计未来将成为另一个重点的市级商圈。?ITWinland|Page7数据来源：纬联地产商圈内主题性商业多集中在、通讯、电器、家私类，其它主题性商业较缺乏，预计将来会有进一步的发展。www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介开业时商业经营面积档次定序号项目名称商业类型主要商业项目基本情间(m2)位况01重百商场1996百货公司22000中低档02茂业百货2004百货公司64000中档03北京华联商厦2004百货公司36000中档商业类型供应面积(m2)所占比例04远东百货2004百货公司43000中高档百货公司24.6万51.8%05新世纪百货2006百货公司35000中档购物中心6.1万12.9%06新世界百货2006百货公司46000中高档综合类11.6万24.4%07佳侬商业街2006综合类20000低档08世纪金街2006综合类6000中低档专业5.2万11.0%09香港购物城2004综合类10000中低档10北城天街2004购物中心61000中高档11金源不夜城2004综合类46000中低档观音桥近年来在迅速崛起，从主要的商业项目的总供12天街2号2005综合类7000低档应量上看，规模已经接近解放碑（受统计口径的影13嘉年华大厦2006综合类26580中档响）；从商业零售总额上看，亦进一步逼近传统的解14家乐福1998专业店-超市10000大众放碑区域；在档次方面；由于北城天街和新世界的开15商社电器2002专业店-电器2000大众16苏宁电器2004专业店-电器5000大众业，整个商圈的档次进一步得到提升；结合江北的城17青田家俬2004专业店-家居12000中高档市地位和分工来看，本商圈有发展为市级商圈的趋势专业店-数码电18泰兴广场200613000大众。子专业店-数码电19中环数码商城200510000大众子合计：474500Winland|Page8数据来源：纬联地产www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介商圈租售价格位置北城天街周边及观音桥商圈内环经营类型以租赁为主（售价：30000-50000元/㎡）面积区间20㎡以下20-50㎡50-300㎡经营范围餐饮、小吃专卖店、饰品店品牌专卖租售价格400-700元/㎡·月200-600元/㎡·月150-500元/㎡·月位置建新北路、建新南路、建新北路、建新东路经营类型以租赁为主面积区间20㎡以下20-50㎡50-300㎡经营范围餐饮、小吃、家居典当行、中介、家居眼镜专业店、药房租售价格100-200元/㎡·月80-150元/㎡·月60-120元/㎡·月Winland|Page9数据来源：纬联地产www.fdc01.com房市金碟观音桥商圈简介小结■重庆市主要商圈都分布所在城区内，辐射周边人群，因为受到地理交通方面的限制，除渝中区的解放碑商圈及江北区商圈目前具有辐射全市消费者的能力，其他均以服务周边人群为主。本项目处于江北区商圈核心位置边缘地带，这决定了本项目在重庆市场的影响力，本项目具备吸引江北乃至全重庆消费者前来的先天条件。■现有商业供应以百货和小商品市场为主，特别是本项目周边的商业供应已近饱和，而主题性商业在重庆的发展刚刚起步，本项目需要放弃固有的发展模式，顺应主题商业的开发需求。■重庆的商业供应集中在百货，专业市场的商业供应十分有限，仅局限于大型超市、家居、IT、通讯等，尤其是文化、品位生活、主题性的商业十分匮乏，这为本项目的发展提出了市场空白。■现有的商业供应从设计风格、经营理念方面已经逐步过时，尤其是本项目一部分处于地下，具有一定高差，在建筑风格难以突出的前提下，更加要强调舒适的购物环境、科学的物业设施配置、以及以准确的主题来吸引消费者。Winland|Page10www.fdc01.com房市金碟1.0市场分析及预测1.1、观音桥商圈简介1.2、未来规划对本项目的影响Winland|Page11www.fdc01.com房市金碟未来规划轨道交通?《重庆市主城区轨道交通线网控制性详细规划》确定了未来主城区2737平方公里范围内轨道交通“九线一环”十条线路的具体位置。在“九线一环”十条线路中规划设立了270个车站，其中枢纽站108个，一般站162个，高架（或地面）站152个，地下站118个。?轨道交通三号线，全长约63.4公里，共设42座车站。服务于核心城区的商业区、公共活动区等大型客流集散点。?未来几年内，重庆市的地铁系统会逐步开发。?地铁一号线-将于2007年6月开建，2010年建成朝天门至沙坪坝段?轻轨二号线-已于2005年6月18日正式通车。?轻轨三号线一期工程-2007年4月6日动工，预计2010年建成。?轻轨四号线、五号线和轻轨交通环线-预计在“十一五”期间动工开建。?轻轨六号线-将于2009年开始建设。?对本项目而言，作为重庆市第二大商业区，相信随着城市的进一步Winland|Page12发展，越来越多的市民采用轨道交通。www.fdc01.com房市金碟未来规划朗晴广场朗晴广场裙楼由金夫人集团购买,打造“朗晴?金夫人爱恋广场”.该广场是全国首家集婚纱摄影、儿童摄影、人体艺术摄影、商业