双湾国际酒店地块整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙世远房地产经纪有限公司所有，未经长沙世远房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.com房地产智库Part1项目属性界定解析项目核心价值点，项目属性界定Part2核心问题结构化分析分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题Part3市场机会挖掘分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点Part4整体发展战略及定位SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目指标解读资源型地块加项目高指标值，一切都只为打造城市级标杆指标经济数值备注修湘江跨江大桥占8540㎡（12.81有了3090㎡项目亩）；若加上政地块面用地，政府容许项府补偿用地面积积目按目前剩余地块，则共计11630加3090㎡的用地㎡用地标准进行开发。可规划最大建59780㎡容积率按7.0计算酒店筑面积地块建筑高不超过150米度绿化率不低于38%按现有剩余地块计建筑密算，建筑基底面积低于30%度最大约为2535平米容积率小于7.0商业部72%分占www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目属性界定城市近郊，拥有绝佳江景资源和环境优势的地标型项目有利因素：?拥有绝佳资源（双江交汇，南向一线江景）?绝佳环境?地标建筑不利因素：?城市近郊，非商务中心区www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库原有开发方向原方案：酒店式公寓+酒店+商业，酒店为核心驱动物业，酒店式公寓实现利润产品类别（共48层）占比重规划层高商业（5层）20%约21米住宅及酒店式公寓（3970%约117米层）会所式酒店（4层）10%约12米合计100%150米①1—5层为底商。约占总体建筑面积20%。主要考虑本项目商业体量较小，于购买公寓投资型客户不利，底商主要服务于本项目业主和对面楚天一品纯住宅项目业主为目标；如：1层规划入户大堂及小型商铺，商铺用途主要规划为银行、饭店等；2—3层规划为大型超市；4—5层可规划为大型餐饮机构、培训机构等。②6—44楼为高端公寓产品，占总量70%；③45—48层为会所式酒店，占总量10%，可以享受极佳江景视野和避免高楼层难卖的问题。④住宅公寓部分建议按1梯260—280平米进行规划计算，可考虑部分电梯分楼层直达。建议顶层酒店设立单独直达电梯。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1项目属性界定解析项目核心价值点，项目属性界定Part2核心问题结构化分析分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题Part3市场机会挖掘分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点Part4整体发展战略及定位SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目标提炼利润利润最大化，实现高收益速度迅速回笼资金，现金流安全，风险可控品牌成为市场上有影响力的项目，做区域标杆www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库思源对目标解读稳定现金流?开发前，研究市场，做好合理前期产品定位，树立核心价值；利润最大化标杆树立?通过选取最优产品进行打造，提?，本项目所处板块为中高居住区，有升产品价值；丰富的江景资源，无论从项目品质及资源都足以成为区域标杆。思源对于双湾目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库核心问题界定S-情景R2-目标区域背景：非城市核心区，稳定利润，速度，品牌（标杆）；双江汇合处，两馆一厅，区R1-市场风险！以高形象立市，实现区域最高价，同域豪宅高速发展期，对产品?市场无论是酒店、公寓、时保证一个有效速度，保证资金安全和定位以及价格较为敏感，写字楼竞争都较为激烈（具体速度进一步探讨）市场背景：沿江、开福北市场高速发展期，目前市场标杆项目较多，市场竞争大项目界定：高容积率商业开发项目，含（酒店高投入）核心问题：1、如何化解非商务中心区的低认知度，实现近郊商务地标的成功开发？2、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力，合理进行物业选择，实现高溢价？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库解决核心问题的思路和方向1、当前的物业定位类型能否满足开发商的溢价要求，是否有更合适本项目的物业定位；2、客户需求与市场供应之间是否存在供求机会；3、如何突出项目优势，开拓蓝海市场，跳开市场竞争。在各种物业的市场竞争与客户需求之间找到项目机会，开拓蓝海，实现高溢价目标。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库Part1项目属性界定解析项目核心价值点，项目属性界定Part2核心问题结构化分析分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题Part3市场机会挖掘分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点Part4整体发展战略及定位SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库酒店部分目标要求产品定位办公或公寓公寓可行性办公可行性分析办公或公寓方向选择www.fdc01.com房地产智库长沙酒店市场-现状长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达10家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。本案普瑞温泉大酒店湖南国际影视会展中心酒店开元鑫城大酒店长沙目前有五星级酒店10家（含达喜来登国际酒店长岛饭店到五星级标准的16华天紫东阁大酒店家），四星级酒店茉莉花大酒店华天大酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以湘泉大酒店上，加上各类宾馆、君逸康年大酒店通程大酒店鑫都大酒店招待所，超过百数之佳程大酒店多。金源大酒店五华大酒店本案周边无星级酒店神龙大酒店，存在较大的市场空白点同升湖通程山庄www.fdc01.com房地产智库长沙酒店市场-现状入驻率：星级酒店整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在82%以上，与其为长沙首个5星级酒店在客户心理地位有一定关系。住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）酒店20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280n目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上；n从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。www.fdc01.com房地产智库长沙酒店市场-现状消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到700元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）酒店20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。www.fdc01.com房地产智库长沙酒店市场-现状物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。酒店名称客房餐饮会议休闲娱乐及其它华天大酒店32%18%38%12%通程国际大酒店29%22%30%19%神农大酒店36%14%35%15%影视会展酒店18%48%13%21%天玺大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%n通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大；n星级酒店收入中会议的比例最高，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关。www.fdc01.com房地产智库长沙酒店市场-现状消费人群：10年上半年长沙共接待国内外游客2597.2万人次，旅游总收入达230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持。国内游客国内旅游收入国际游客国际旅游收入年份（千人）（百万人民币）（千人）（百万美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.00