西安项目整体定位及发展策略研究Beijing.2013.02?CopyrightCentaline1Group,2009Codeofthisreport|1项目背景分析区域背景分析1、项目本体条件分析3、区域市场研究区位条件分析?宏观房地产市场研究交通条件分析?西安市场板块划分四至条件分析?区域住宅市场研究配套条件分析?区域商业市场研究价值属性研究?区域客户研究基…可?础规划条件分析市场典型案例研究行研性究2、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值核心策略制定动态解决方案确立4、项目专题分析7、物业发展建议容积率设定及赠送分析总体规划结构功能布局分区5、项目整体定位道路交通组织…SWOT分析及核心战略方向立面与园林风格设计项目定位策可产品设计客户定位略操制作样板展示区建议产品定位定性8、开发计划安排价格定位项目开发运营原则6、经济效益分析土地开发时序分析项目初步静态经济测算项目建设时序分析报告结构PART-1本体概况及属性界定PART-2城市与区域发展研究PART-3市场环境分析PART-4项目专题分析PART-5项目定位及发展战略PART-6项目经济测算PART-1本体概况及属性界定?区位?交通?周边配套?项目四至?经济技术指标?地块现状?地块价值分析?项目属性界定【项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。p高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。p高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案【项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离p地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；丈八北路p北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通科技路车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。规划地铁3号线鱼化寨街西三环鱼斗路地铁的社会效益本案1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；3、地铁为沿线土地带来增值。【周边配套】地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈p地块周边的商业配套主要是以便利型的土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的沿街门店为主，商业基础设施如银行、繁华商圈，特色不明显，业态定位较低邮局等都需要借助科技路核心商圈；p餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中土门商圈在核心商圈；p地块周边教育、医疗等配套严重不足。大范围内可利用的配套资源中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园幼稚园、吉的堡幼儿园高新商圈高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学本案教育中小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、科技路商圈鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院邮局中国邮政新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行商业银行西安新商圈的代表，繁华高素质、高收入群体、农业银行、北京银行窗口，消费时尚的象征，华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、人有望成为国际国内著名商综合商场人乐、卜蜂莲花业大道【项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源p地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；【经济技术指标】中小规模,中高密度住宅项目富裕路（地铁三号线鱼化寨站）p宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧p占地面积：39.98亩p容积率：4.2p土地年限：70年p每亩单价：约350万/每亩p工程进度：2013年开春动工项目地p证件情况：开始办理证件手续p地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5经米十四路科技一路【地块现状】地块地势平坦、场地平整，无未拆建筑，便于开发与设计，地块内部无明显不利的干扰因素p项目四至均有围墙，目前只有北北边界现状侧有一个出入口；p地块内部平整，没有未拆迁的建筑；p地块内部地势平坦，没有明显的高差变化；p地块西边界为一规模较大土坡，有一定高度，对视线有遮挡；西边界现状南边界现状东边界现状【地块价值分析】高新发展方向上的重要拓交通顺畅，地铁首站便捷展区域生活投资客——预计5%件条p项目位于西三环和科技路p项目位于高新核心区和高通的交汇处，交通通畅，项新新区发展的区域的交汇交目进入性好；处，区内的发展和新区的理发展对地块产生合力，向梳p紧邻规划地铁3号线首站里和向外共同辐射项目区值件鱼化寨，预计2015年通划价域；条规车运行，届时将方便出域设行，缩短城市距离。p建新区发展处于启动阶段，区未来数年内，将有很大的发展空间。地块方正，便于开发设计p地势平坦、地块方正，用地情况简单；p地块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。【项目属性界定】位于高新区核心区和新区发展方向重要拓展区域，具有城市轨道交通驱动，中小规模、多功能的复合型项目p项目位于高新核心区和高新新区高新的交汇位置，伴随着高新双区发展，项目未来具有一定的市场潜力。价值属性：p伴随地块本身以及周边的配套逐渐成熟，项目的价值高新区发展方向重将逐步提升。要拓展区域,具有城市轨道交通驱动,中p未来的地铁规划3号线的开通，将对本项目是极大的小规模的中高密度利好因素。开发项目。p高容积以及酒店、公寓、住宅多种物业形态组合，注重项目品质的打造。PART-2城市与区域发展研究?城市宏观背景?城市空间发展与规划?区域发展及区域价值定义【城市概况】西安地处关中平原中部，陕西省省会，是辐射面积最大的区域核心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心p陕西省省会，副省级城市，陕西省政治、经济、文化、科教和城市定位信息的中心，是新亚欧大陆桥中国段——陇海兰新铁路沿线经济北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易上海带上最大的中心城市，具有承东启西、连接南北的重要战略地和航运中心位。北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技西安、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举p西安是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外办城市开放的旅游城市之一西安市南和东南与汉中市、安康市、北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与天津商洛市相邻；西与宝鸡市接壤；北与咸阳市相连；东与渭南工业中心长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加重庆市相接东西最长约204千米，南北最宽约116千米，总面工基地和扩大对外开放的先行区积10,108平方千米；p西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、《关于经纲要》的西安城市定位“西部中心城阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县市”、和继北京、上海、广州等之后的又一等9区4县，到2011年陕西省第六次人口普查数据显示，“国际大都市”。全市常住人口已达846.78万人，占陕西省总人口比重从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%。【城市概况】西安市作为西部大开发战略桥头堡和国家东西部连结的关键节点，未来将成为区域经济的发展引擎大西北战略经济圈格局西安GDP占西北五省比人口占比9%例高达14%86%86%2009-2010年东西部承接外来务工人员情况东部城市务工人员呈减少趋势，西部快速增长p2009年6月国务院宣布批准《关中-天水经济区发展规划》；单位：万人-8.9%p大经济区格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来大量的消费需求；35.8%2009年p同时增强西安核心城市的辐射能力，城市聚焦29402010年效应将逐渐显现；9,97890902165p西安科技实力雄厚，生产力相对发达，辐射带9,0909,090动力强，在西部乃至全国都具有明显的比较优东部西部势和潜在优势。【城市概况】西安拥有9区4县，其中主城新城、碑林、莲湖、雁塔和未央为全市经济发展重点核心区域西安国家级经济技术开亚洲最大的航空城，境内有西安发区，大明宫国家遗址阎良国家航空高技术产业基地公园，汉长安城遗址。西安新行政中心设立于此包含西安浐灞生态区、欧亚经济论坛所在地、世园会西安国际港核心务区所在地；是中国重要的纺织区域工业基地中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名辐射区市中心南部，跨越城墙内外，因西安碑林得名，老城区之一跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，有8万回民在城墙内西南部聚西安国家级高新技术产业开发居，西咸新区与莲湖区区、曲江国家级文化产业区所接壤在，区内高校林立、科技领先、拥有西部大学城、西安国家人文荟萃、工商业发达，核心区民用航天产业基地之一城市地处关中盆地中部秦岭北麓，地跨渭河南北两岸；全市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。【城市经济】西安经济保持平稳快速增长，2010年人均GDP突破7000美元，GDP较其他二线重点城市处于中等偏上水平，经济辐射能力较强121212121010101088886666444422220000p西安2005-2011年的GDP增长来看，GDP经济总量持续2011年部分中西部城市经济运行情况保持两位数稳步快速增长。2009年是经济收入最为困1212难的一年，全年实现国内