从“灰姑娘”到“贵公主”打造湘中第一风情商业街wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟每位灰姑娘都有她美丽的一面，只是需要人们去发现而已。目前涟钢商业街，就如同这样一位“灰姑娘”。需要我们一起去发现、去包装与创造，并将其内在特质的财富与精华全部绽放出来。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟客观的说，涟钢商业街项目形势不容乐观；四大核心困局立定项目“灰姑娘”境地。原有口碑形象极差商业气氛不新政银根收紧浓，业态杂项目四大困局投资信心下降体量大配套弱难以重新定位wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟困局一：整体形象与口碑堪忧——涟钢商业街，停工6年，已成为娄底著名的烂尾项目，负面影响大，整体形象与口碑堪忧，市场信心不足。困局二：城北商业气氛不浓——城市经济重心向城南发展趋势明显，本案所在的城北区域商业环境处于相对弱势，拓步步行街目前租赁情况极差。困局三：项目量大、形态复杂——30000多平米的商业规模，物业形态复杂，总体规划与配套不完善，项目面临整体重新定位与可持续性经营双重挑战。困局四：市场投资信心受到影响——当前房地产正处于政策调控中，银根紧缩，投资信心受到抑制。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟存在困难，是为了让我们去克服自己放弃自己，才是打败自己的致命因素我们要做的，正是要实现项目从“灰姑娘”到“贵公主”的华丽变身如何破局如何破局wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟首看项目所处环境首看项目所处环境wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1、宏观环境关键词：国家新政陆续出台、银根收紧，对投资不利。□宏观经济整体回暖：GDP继续保持快速增长，房地产价格快速攀升；□一线城市房价高位增长：房价居高不下；□房地产话题热炒：“地王”频出，媒体连续对房价过高提出批评，房地产及相关话题的热炒不绝于耳；□2010年国家调控政策力度加大：提高首付比例，停发三套及以上住房贷款，对非本地居民购房贷款条件提出限制，市场观望气氛日益浓厚，局部价格开始下降；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟2、娄底市房地产行业发展现状□房地产开发投资大幅增长2009年全市累计完成房地产开发投资281720万元，同比增长21.05%，增幅比去年同期增加21.15个百分点。其中：商品住宅完成投资190384万元，同比增长27.78%；商业用房完成投资43389万元，同比增长66.92%；商用办公房完成投资2128万元，同比增长40%；其它完成投资45819万元，同比减少18.36%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟□商品住宅销售量价齐升???全市商品房销售面积112.5万m2，同比增长25.69%，其中商品住宅销售面积104.28万m2，同比增长35.94?%。全市商品房销售额213503万元，同比增长35.89%，其中商品住宅销售额174113万元，同比增长54.95%。2009年12月全市商品住宅平均销售价格1669元/m2（含县市），同比上涨14%，环比6月份上涨8.4%。全市商品住宅销售平均价格（元/m2）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3、娄底市商业环境关键词：商业格局初现，商业竞争加剧。经过二十多年演变发展，尤其是近年来市政建设提质升级，娄底在老街、临街商业带基础上逐步形成“城南区、中心区、城北商业区”及“一中心、多商业层次”的商业格局，新兴商业加之住宅社区商业不断增加，商业竞争加剧。□一中心与南北分区城北板块五江建材市场板块沃尔玛、通城电器超市板块拓步家装、布艺、服装板块娄星北路钢材批发市场板块娄星北路国际家具城板块中心区中心区城南板块春园、九亿步行商业街板块长青路商业区板块九龙、家风、银海等家具城板块红太阳、佳惠、银海等家电城板块wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟□多商业圈清泉广场商圈：繁荣于计划经济年代，改革开放的各门类大发展，形成了目前以清泉广场为核心商圈的经营格局：清泉大酒店、清泉名店和新一佳超市，以其经营规模之大、环境优雅、品类齐全和档次较高，成为娄底中高档消费者的首选之处。九龙市场和娄底大市场商圈：九龙市场和娄底大市场的服饰鞋类及小商品中档市场颇具特色，渐成规模，颇受工薪阶层青睐，已成为娄底商界的一个窗口。418专业商圈：418区域的专业建材装饰、摩托车及配件市场，为娄底专业市场引导和管理颇为成功的典范之一，年销售已超过两亿元。步步高及九亿商圈：步步高百货超市，与九亿步行街联为一体，扼守城东，其影响力不可轻视。春园步行街商圈：春园商业步行街开发项目，是市政府实施招商引资与民营富市的重点项目，吸引着许多国际国内品牌商家，如沃尔玛、国美、麦当劳等知名企业都看好这块颇具发展潜力的黄金码头。春园商业步行街总投资为4.8亿元，建筑面积为18万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光、文化等于一体，是商业娱乐化的购物公园。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟4、项目所在片区商业环境关键词1：建材为主，电器、家具、家居为辅的城北商业极wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟五江建材、拓步家装拓步服装、长青国际家具、九龙家具等路商业区等建材建材、家居、家居服服装装、、鞋类鞋类为为主主为为主主区域主要区域主要商业形态商业形态钢钢铁铁、、汽汽配配餐饮餐饮、、娱乐娱乐为为主主休闲休闲、、美美发发等等零散零散市场市场娄星北路钢铁批发市场闲散铺面wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟关键词2：购物、休闲娱乐及餐饮消费氛围严重不足。1》流动人口少，一直没形成闹市。2》周边环境不好，临街商铺规模小，档次不高。3》板块内商业业态杂、小商圈多，资源整合难。4》聚集人流的核心商业板块少。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟关键词3：区域商业存在发展机遇1》涟钢家属区迅速扩大，消费人群增大。2》区域无定向消费板块，给项目新空间。3》政府大力引进品牌商家进驻，政策强。4》国家鼓励消费以拉动内需促进经济增长，扩大商业消费是大势所趋。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟毋庸质疑：项目目前面临四大困局是摆在眼前的事实，而与有利亦有弊的市场环境，是项目面临的机遇与挑战；那么，我们又该如何扫除笼罩在”灰姑娘“身上的困难，同时创造发挥，以实现项目到“贵公主”的华丽转身呢？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟思路决思路决定出定出路路，根本，根本确确定发展；定发展；高高屋建瓴屋建瓴，才，才能引领潮流能引领潮流；；而抓而抓住根本，才住根本，才能抓能抓住关住关键键，，将问将问题题迎刃而解迎刃而解。。我司认我司认为：为：本项本项目面临的目面临的问题众问题众多，多，而而核心核心问题问题是首是首要要解决项解决项目目定位定位发展发展问题问题，在，在现有现有建建筑筑基础与环境基础与环境条条件件下下，，通过建通过建立起项立起项目新目新颖独到颖独到商业市场商业市场定位定位，，辅辅之以之以量身定做量身定做的营销的营销推推广，广，根据根据商业地产发展规商业地产发展规律律，，坚持三手抓坚持三手抓（销售（销售、、招招商、商、推推广），在商业广），在商业运做运做上上坚持坚持““四赢四赢””思想思想（开发（开发商、投资者、经营者、消费者），商、投资者、经营者、消费者），本项本项目目必定能够实现从必定能够实现从““灰姑娘灰姑娘””到到““贵贵公公主主”的”的华美转身华美转身。。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟1111解决解决项目定位项目定位从“灰姑娘”到“贵公主”完从“灰姑娘”到“贵公主”完美转美转身身wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟商业地产项目定位商业地产项目定位核核心要心要求求11、、符合项符合项目目自身属性要求自身属性要求；；22、、符合符合市场发展市场发展需求需求；；33、、利利于销售、于销售、招招商及商及可持续可持续经营经营；；44、、利利于于项项目品目品牌牌形形象树立象树立；；55、、利利于于项项目目最最大价大价值值发发挥挥；；wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟那么那么，本项目，本项目有哪些有哪些定位定位思路思路可以可以应用应用wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟定位思路1：以建材、家居为主，将建材与家居市场更进一步做大做强？优势1、周边此类业态成熟，可形成规模互相呼应。2、有广泛客户基础和市场凝聚力.3、可增加板块的功能性和完整性分析：1、本项目在经营建材、家居市场缺乏相对的竞争力，从一个成熟的市场挖掘消费客户存在着时间和品牌的难度；2、楼上商业部分不便销售；3、规模面积相对狭小，车辆进出不是很方便；4、并且要在短时间树立消费口碑和品牌形象有着较大的难度。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟定位思路2：发展钢铁、汽配市场，打造钢铁汽配城？优势1、有便利的业态供给条件。2、有着很大的生存空间和市场占有率。3、有稳定的客户群体。分析：1、该业态租金承受力不强2、此类业态要求的铺面规模较大、进深较长而且要便于大