上实湖州东部新区3#5#商业项目定位报告上海，2011年1月?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com1提出问题分析问题解决问题验证问题开发目标与限消费端、业态回答项目定通过方案效益制条件、当前市场空间分析位、商业规测算验证可行条件与目标下推导划、运作模性需要解决的核式、市场策略心问题指引?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com2目录︱CONTENTSPART1项目定位导论05PART2项目可导入主题与业态市场空间分15析36PART3项目整体定位研究128PART4租售策略与租售定价建议138PART5项目整体及启动区财务测算147附件各商业业态物业配置要求?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com3序——项目整体开发目标理解、项目愿景思考综合项目理解、运营目标理解后的思考：在区域发展前提下，如何发掘和打造项目价值，并保证项目能够持续导入客户，从而实现社会效益与经济效益、开发者与政府及区域多重目标的实现。利益相关者的期望地块自身特点开发目标价值实现社会效益彰显、经济价值实现、生态功能承载l契合东部新区的战略定位和发展目标，支持东部新区的次城市中心建设及湖州城市品牌建设。l使项目的开发与新区建设最大程度相得益彰，互为促进打造项目价值，充分体现项目乃至新区的价值。l形成一二级联动地产开发的核心竞争力，有力提升上实政府集团社会影响，提升品牌影响力和公共形象。扩张城市卖点客群导入，引领品质消业主人气剧增、辐射影响力扩大、聚客力持久化持续导入客户费文化。l建立项目的引擎，导入客户，增加项目人气。项目l通过具有特色吸引力业态设置，扩大项目辐射影响力。带动相关物业l统筹项目物业开发时序，保证在项目运营过程中对客户形成持续的吸引力。升值。姿态领先保持项目领导地位l以领先于湖州市场的姿态入市，从业态定位、建筑设计、规划布局等角度着手，保证项目的持久吸引力。l在开发周期较长的前提下，树立项目领导市场的高端形象，打造产品细节。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com4PART1项目定位导论l项目整体开发目标及条件分析l项目发展引擎思考l项目整体发展思路框架l地块SWOT研究竞争风险与应对举措分析?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com51.1项目整体开发目标及条件分析乘势一段价值发现、挖掘、整合之旅审视城市发展机遇、契机借势抓住城市发展脉搏，立足自身发现城市价值、商业价值、地块价值资源优势，再塑区域形象，势创势一段创新、优化之旅成就西山之创造项目文化符号性、建筑本体价值立势强化项目向心力，打造核心竞争力认知（条件分析）思考实现（发展目标）l城市背景属性l突破对消费群的辐射力限制l区域属性l形成具有亮点及吸引力的特色主题l地块属性l打造领先于市场的业态及产品l地块资源条件l提出可操作性运营建议核心问题l……l……项目界定解决方案?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com61.1项目整体开发目标及条件分析乘势借势创势立势城市认知——城市背景条件属性分析思考关键词1：较低的经济外向度l相对较弱的城市级交通可达性成为l湖州在航空、铁路可达性方面，在长三角城市中项目外部客群导入的制约因素，决处于相对弱势，限制了外向型经济的发展。定了项目客群定位想要突破本地及关键词2：多元化的旅游资源周边县市消费群，必须进行商业及旅游产品吸引力的创新。l湖州是国家优秀旅游城市，南浔古镇、南太湖、法华寺、安吉竹海等历史文化景点各具特色。l在资源能级和多方位竞争的限制下，旅游难以起到市场引擎作用，关键词3：丰富的历史文化资源切入口应依靠功能、硬件方面的提升。l湖州具有二千多年的历史，是中国蚕丝文化、茶文l国家十二五规划明确了文化产业作化、湖笔文化的发祥地之一。为第三产业重点发展方向之一。文l湖州是国家优秀旅游城市，南浔古镇、南太湖、法华化成为未来城市发展的趋势。项目寺、安吉竹海等历史文化景点各具特色。应充分挖掘湖州拥有的丰富的文化关键词3：较低的产业能级、较弱的人口导入资源并进行转化，成为项目发展的性驱动力量。l湖州产业现状基本为资源依托型，集约化程度有待提升，亟待进行产业优化升级。l织里、南浔产业较快发展的同时，l湖州正在朝新型城市化迈进，由于第三产业比重产业人口的消费需求难以满足，为南浔地板业较低，人口导入力度较低。项目提供市场机会。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com71.1项目整体开发目标及条件分析乘势借势创势立势市场环境认知——区域属性、商业环境属性分析思考关键词1：城市副中心l远期价值潜力巨大，但当前价值有l湖州整体功能布局结构呈现对东部新区区域的重限，本项目应遵循逐步开发的发点关注，随着区域综合功能的规划完善，项目所展策略。在的东部新区将成为未来的城市新中心。虽然前l项目作为城市发展的重点方向，人景良好但进程曲折。中央商务区口基础薄弱，本项目短期内（5年内）不可能形成真正意义上的城市关键词2：城市绿肺副中心，吸引老城区消费者困难，l吴兴区将着力建设以西山景区为核心的纵向生态初期主要目标客群应以周边区切入口走廊，融南太湖沿岸生态农业带于一体，布局行域、南浔、织里等下级市镇为政机构、生态社区、商贸服务业、公园等，成为主。l城市生态绿肺的定位对项目公共服兼具人居、行政中心等功能的生态区块。城市生态绿肺务功能提出较高要求，有主题的高档现代化休闲消费中心将在满足关键词3：区域商业市场空白项目公共服务性的同时l区域所在的东部新区商业处于开发起步阶段，商业氛围较弱，商圈形成尚待时日。l周边板块有劳伦斯广场等商业建设，对于催熟新区商业氛围有利，但也有一定风险，需要调整项休闲商业中心目业种业态规避竞争风险。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com81.1项目整体开发目标及条件分析乘势借势创势立势地块认知——项目微观区位条件解析（四至分析）思考l随着周边生活配套的完善，居住人口的导入，商经一路诺德上湖城农贸市场（近万平米）东方国际别墅业人气将逐渐增关键词1：强，为本项目带毗邻区政府、来诸多利好。位于区域总部经四路l周边商务CBD的经济核心区建设有助于区域关键词2：商务商业氛围的区域生活及高养成，也决定本端居住氛围渐吴兴区政府案作为生态休闲浓式商业姿态入市，形成错位竞争。第三人民医院新址新区CBD总部办公八里店社区科技创业园?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com91.1项目整体开发目标及条件分析乘势借势创势立势资源条件认知——项目地块资源条件及交通属性分析（地块分析）思考关键词1：城市生态示范区、原生态景观l位于城市级重点旅游景区，项西山漾西山漾西山保留农业用地目地块拥有西山及西山漾景纬五路观，原生态环境保存较好。l项目原生态环境保存度较高，具有不可复制的核心关键词2：交通导入条件良好3#资地块源，具备发展高端体5#地块验3环漾路18经式商业的先决条件，易于l区域的城市内部交通基础建设一经国路五营造休闲氛围。良好，吴兴大道顺畅连接南浔道经路l加强景观与商业、旅游的织里，318国道沿目标地块南四环漾路互动性将有助于塑造项目侧经过，将其与南太湖、南浔路吴兴亮点与核心竞争力。区及湖州周边城市相连。大道l吴兴大道交通流量较大，货运车辆及私家轿车占比较高。主干道次干道支路l本项目位于城市新区规划的核心位置，城市交通现状对于发展休闲商业的利好度一般。项目交通现状一方面会为项目带来较为便捷的区域间交通连接，另一方面，将形成干道大量交通流，影响项目动线布局。将对本项目入口设置及人流车吴兴大道吴兴大道流动线布置等方面提出较大挑战。?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com101.2项目发展引擎思考/项目发展定位思路及原则乘势借势创势立势项目宜发展主题型，而非旅游型消费目的地整合城市文化资源，提升项目文化内涵l长三角旅游市场竞争较为激烈，项目在交通到达性较弱l文化成为提升商业档次的重要力量。的前提下，难以在竞争中取胜；应依靠功能、硬件方面l城市的文化消费观决定了城市主要的商业形态，项目应的提升，突破交通条件限制。充分挖掘湖州拥有的丰富的文化资源并进行转化，迎合l湖州城市旅游资源丰富，在资源能级和多方位竞争的限湖州文化消费习惯，形成项目发展的驱动力量。制下，旅游难以起到本项目市场引擎的作用，通过主题营造打造目的型消费目的地是项目发展方向。主题文化生情境循序l东部新区处于建设进程中，虽然态体验渐进l位于城市级重点旅游景区，项目产业及居住板块的成长潜力较好地块拥有西山及西山漾景观，具，但现状人口支撑力较弱，区域有不可复制的核心资源，具备人口导入存在滞后性。发展高端体验式商业的先决条件，易于营造休闲氛围。l各类协调性公建缺乏，项目短期内（5年内）不可能形l加强景观与商业、旅游的互动性将有助于塑造项目亮点成真正意义上的城市副中心，吸引老城区消费者困难。与核心竞争力。设置分期开发立足地块景观及生态环境改造?中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com111.3项目整体发展思路框架本项目的开发策略目标在总体定位方案和业种组合形态的基础上，通过制定项目运作的基本原则来明晰开发思路，保证项目的有效运作。把握项目整体与商业部分的承载关联，以项目全局为着眼点，通过研究不同产品间的互