www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖标准化考察报告www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库前言在地产高端市场，“别墅专家”龙湖一直扮演着“输出标准、不断创新、引领市场”的角色，无论是2008年公布的“别墅四大标准”还是推广成都“长桥郡”时打出的“龙湖13年别墅修为后的升华之作，对自身的一次全新超越”，龙湖给人的感觉似乎更多是创新与个性。殊不知，在这个对外强调创新的企业内部，对产品设计却有严格的规定：“要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。”龙湖在默默地走标准化的道路，只是她的标准化不是简单复制，而是在继承的同时因地制宜并螺旋式上升。而比产品标准化更为明显的是龙湖运营管理和物业服务的标准化，多年经验积淀后形成的运营体系和服务指引确保了“重庆龙湖”成功模式的快速复制。龙湖自2004年开始启动全国扩张战略，并立志在每一个进入的城市都成为业内领先的企业；短短六年时间，龙湖成功布局全国11大城市并在多地奠定高端市场领先地位。这一切，与其产品标准化、运营标准化、服务标准化密不可分。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录1龙湖产品标准化2龙湖运营标准化3龙湖服务标准化4恒大、龙湖标准化比较www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1龙湖产品标准化www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖产品标准化原则“积木理论”——标准化的模块、个性化的拼合龙湖将多年来开发各种业态的产品经验，形成了多个产品模块，在每一个产品模块的运作上总结形成了多项研发、建造的关键品质管控点，建立了标准的知识文档、操作流程等，固化在IT平台上，供不同的项目团队、地区公司复制运用。通过模块标准化，龙湖确保了成功经验、成熟产品的快速复制。2008年，龙湖总部成立产品中心牵头产品标准化工作，每三个月召集城市公司研发部开会，讨论哪些模块可进行标准化——城市公司认领——评审是否通过——进入产品库——年终奖金。产品中心的成立将此前依托于信息平台知识库的资料进一步系统梳理，使产品标准化工作更加清晰系统。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖产品标准化模块www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库立面风格标准化滟澜山、香醍系列的别墅、洋房均为标准化的地中海风格。风格统一：自然、质朴、乡村、温暖材质统一：木头、石头和灰泥、赤陶屋顶，铁艺，百叶窗滟澜山香醍漫步香醍别苑花盛香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库立面做法标准化1、外墙文化石、文化砖;2、紫砂陶土筒瓦;3、断桥铝合金双层中空玻璃滟澜山香醍漫步香醍别苑香醍别苑花盛香醍花盛香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库园林景观做法标准化园林景观是龙湖项目的一大亮点，公司内部建立了完整的景观标准：如“五重景观”、“全冠移植”、“硬质铺地在20%以下”，“常绿与落叶树种黄金比例4：6”等滟澜山花盛香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库园林景观做法标准化1.强调住宅周边高绿化率，树木、花卉、绿草、藤萝2.小径铺装材质、风格一致，曲线构图滟澜山香醍漫步花盛香醍蔚澜香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库园林景观做法标准化3.不设置大型中央景观区，也不设置大面积的水景，重点在住宅之间的景观打造，同时配以小溪、喷泉、陶罐等小品点缀4.关注细节，井盖、下水道等加以美化，温馨提示、增加情趣蔚澜香醍香醍漫步www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?园林景观做法标准化5.随处可见的坛坛罐罐，用花草加以装饰www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库售楼处标准化全集团售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变花盛香醍香醍漫步，增加景观塔蔚蓝香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库售楼处布局标准化北京香醍系列售楼处不仅风格、立面相同，内部装修、功能分区也完全相同，蔚澜香醍更是完全复制花盛香醍售楼处花盛香醍蔚澜香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库户型设计标准化别墅地下一层设置为入户花园及功能空间（满足全通风采光设计），二层为起居室、餐厅，三层为主人卧室花盛香醍设计多重庭院（入户庭院、内庭院、后花园等）众多休闲回廊（入户回廊、休闲露台等）卧室尽量朝南（3/4，4/5）香醍漫步www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库其他部品的标准化滟澜山香醍漫步花盛香醍香醍漫步花盛香醍滟澜山有所不同滟澜山花盛香醍www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库其他部品的标准化?向厂家批量定制，最后安装香醍别苑滟澜山www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖产品标准化小结龙湖北京香醍系列和滟澜山项目在立面风格上完全一致，均为地中海风格；如果进一步上溯，此系列别墅早在龙湖2005-2007年开发重庆蓝湖系列项目时就已形成重庆蓝湖半山重庆弗莱明戈与弗莱明戈相比，香醍别苑无论是在立面风格蓝湖半山的立面与香醍系列一致还是“1.0的容积率，别墅手法做花园洋房”的设计理念均一致www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖产品标准化小结龙湖采取“积木理论”的原因：1.客群定位——集中于再改、豪宅客户，产品多为花园洋房、别墅等，不能简单复制而需更多体现个性化，2.全国扩张——考虑到不同地域的不同政策及客户需求?龙湖实施“积木理论”的基础：1.多年开发、注重积累——龙湖采取先产品扩张再地域扩张的战略，在走出重庆之前，几乎将普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等业态都作了一遍，积累了丰富的经验2.知识管理体系——让“创意”标准化，公司内部建立了知识管理体系，员工将工作中所积累的知识经验形成可操作执行的制度、流程、指引、模版及小贴士等和同事分享，一旦有建议被采纳，公司就会给予相应的积分和每年年终奖金考核的条件之一，并纳入公司知识库中推广使用www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖产品标准化小结在2008年之前，龙湖更注重产品线的丰富完善及产品创新，更重视知识积累及产品库的完善自2008年成立产品中心后，龙湖在有意识梳理标准化模块外，也开始高调实施产品标准化，外地项目几乎不再进行产品创新，而是复制重庆、成都、北京的成熟产品；除了产品外，龙湖复制的还有业已打响的项目品牌。www.fdc01.com重重庆：花千树，东桥郡，春森彼岸，江与城，郦江，悠山郡，睿城，房地产智库moco中心，观庆山水，弗莱明戈、大城小院，枫香庭，紫都城，北岸星座，好望山，蓝湖香颂，香樟林，水晶郦城，西城天街，蓝湖郡，北城天街，西苑，南苑成都弗莱明戈，长桥郡，小院青城，三千城，三千里，晶蓝半岛，翠微清波，世纪峰景，北城天街北京上海西安苏南沈阳www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库2龙湖运营标准化www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖运营标准化www.fdc01.com房地产智库龙湖运营标准化龙湖运营管理分为7个模块，每一模块均有完善的流程及信息系统进行支撑。新成立的分公司，可以在3天之内，快速通过信息化手段复制“重庆公司”的运营模式。龙湖运营标准化与其信息化建设密不可分，龙湖早在1998-1999年就开始信息化建设的探索，2002年正式开始进行规模化建设，从2003年起，先后上线了OA系统、财务管理系统、成本管理系统、CRM系统、项目计划管理系统、阶段性成果管理系统、知识管理系统、产品库管理系统等。www.fdc01.com房地产智库龙湖运营标准化计划管理：项目一旦启动，全景计划就录入到计划管理系统，进行动态跟踪。计划分集团、项目和个人三级管控，集团管控14个关键节点。计划每月回顾调整一次，可以随时查看到最新的进展，是否延误、延误原因、改进措施等。每个计划节点都落实到个人，计划项开始，相应责任人就会收到系统自动发出的待办提醒，完成后，责任人通过系统反馈计划完成情况。成本管理：每个项目自拿地阶段，就会确定目标成本。到方案设计阶段，就会下达目标成本，并作为项目的成本管控依据。如果目标总成本超1%，二级费项超300万时，成本管理系统就会报警；如果目标总成本超2%，二级费项超600万时，就会跳闸。跳闸意味着项目将暂停付款和签订合同，直到项目重新申请调整目标成本到正常状态，但这需要从地区公司到集团的层层严格审批。除了结果的管控，目前集团还统一了招标、变更和预结算等关键业务流程，让成本管理更加全面地贯穿全过程。项目即使发生1元钱的变更都需录入系统，集团都能查询。www.fdc01.com房地产智库龙湖运营标准化阶段成果管理：龙湖将一个项目的全生命周期分成8个关键阶段，在每个阶段设置一些关键审核节点及审核内容。通过地区公司和集团的专家组织进行审核，及时发现项目的问题，及时纠偏。保证项目品质的一致性。投资收益管理：项目在启动阶段，地区公司总经理和项目团队共同确定项目的成功标尺。在项目运营过程中，通过龙湖特有的项目收益跟踪模型，将项目的计划、成