世联地产世联地产鲁能鲁能77号院项目组号院项目组20102010年年1212月月1818日日欧洲贵族生活——鲁能7号院《2011年营销策略总纲》典藏　　谨呈鲁能地产房地产智库www.fdc01.com报告结构开发商目标开发商目标开发商目标本体货源盘点本体货源盘点本体货源盘点难点分析及核心问题界定难点分析及核心问题界定难点分析及核心问题界定机会寻找机会寻找机会寻找项目核心价值体系项目核心价值体系项目核心价值体系营销策略总纲营销策略总纲营销策略总纲556644112233PARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPART房地产智库www.fdc01.com行列。的销售额。双收。双收。前三甲前三甲全年全年名、利名、利——基本相当于马坡2010年——相当于进入2010年北京的2828亿亿2828亿亿NO.1新里西斯莱公馆，成交金额48.7亿元；NO.2合生·霄云路8号，成交金额23.10亿元；NO.3中弘北京像素，成交金额22.1亿元。马坡区域2010年销售总金额约29.7亿。?目标要求：全年销售额目标28亿！全面奠定区域领导者地位，进入北京前三甲！?2011年销售目标?2011年销售目标*2010年1~11月北京市场销售金额排行：：：2011年目标解析目标解析房地产智库www.fdc01.com利名??双收。双收。名、利名、利目标要求：?2011年预计销售洋房338套，平均月销约29套；?2011年预计销售小高层879套，平均月销约74套。?预计销售约1216套,按12月计算，月均销售速度约102套。本项目2011年销售目标：28亿元目标分解：目标解析目标解析房地产智库www.fdc01.com报告结构货源盘点本体扫描开发商目标开发商目标开发商目标本体解读本体解读本体解读1122PARTPARTPARTPART房地产智库www.fdc01.com????道路交通：南距奥运大道白马路400米，承接京承高速；西邻通顺主干道“顺安路”，直达顺义城区及通州城区。轨道交通：?M15号线，——望京西至后沙峪站于2010年年底试运营，——顺义段2011年12月建成开通；?S6号线：——预计2015年开通，贯穿顺义、通州、亦庄三大新城，最高时速160公里/小时。府前街顺安路S6M15顺义新城核心，交通便利、通达，未来交通规划利好明显。后沙峪站白马路京承路京密路区位交通区位交通房地产智库www.fdc01.com隐性排风系统节能防护系统断桥隔热铝合金窗配备扩容电路预留中央空调安装条件??????地中海建筑风情，层层退台设计；丰富欧式建筑元素：罗马多力克式壁柱、西班牙筒瓦、弧形窗、干挂石材……产品户型：邸TH、负一加一、负一加二、顶跃、平层;2#小高层，85平米两居，115~135平米三居。?????地中海建筑风情，层层退台设计；丰富欧式建筑元素：罗马多力克式壁柱、西班牙筒瓦、弧形窗、干挂石材……产品户型：邸TH、负一加一、负一加二、顶跃、平层;2#小高层，85平米两居，115~135平米三居。?同层排水系统智能排污系统地板采暖系统光纤入户智能化系统全方位安防系统建筑特征：????????????总体指标：总体建筑面积：80万平米建面；7#地洋房区建筑面积：17万平米；洋房区容积率：1.04；2#地建筑面积：36.2万平米；容积率：1.4；建筑特征：十大科技系统：潮白河80万平米大盘，产品线丰富，分区纯粹，产品精雕细作。2#地别墅中央公园7#地洋房2#地高层规划情况规划情况房地产智库www.fdc01.com，沃尔玛在谈中。IMAX,地标性建筑，高米，规划区域内唯一五星级酒店。801010万平米中央公园万平米中央公园奥林匹克水上公园奥林匹克水上公园乔波滑雪场乡村赛马场国际高尔夫乡村高尔夫????距离10万平米中央公园0公里；距区域地标性建筑（80米高五星级酒店）0公里；距离京东第一大河潮白河200米；距离5万平米Shoppingmall300米；????距离10万平米中央公园0公里；距区域地标性建筑（80米高五星级酒店）0公里；距离京东第一大河潮白河200米；距离5万平米Shoppingmall300米；万平米商业综合体4万平米5项目景观资源近好性强势，周边高端休闲配套丰富。米200减减河河潮潮白白河河资源配套资源配套房地产智库www.fdc01.com报告结构货源盘点本体概况开发商目标开发商目标开发商目标本体解读本体解读本体解读1122PARTPARTPARTPART房地产智库www.fdc01.com2#-B1地：总体情况：2#B1地块共有楼栋37栋，9~18层；2011年推售：推售16栋，1099套房源，推售面积12.9万平方米；7#地剩余房源：2011年推售：推售17栋，422套房源，推售面积6.7万平方米，4+1~7+1层样板区：共计7栋。货值比金额（亿元）面积比推售面积（平米）2011年推售2#B1地块部分及7#地块剩余房源，共计19.6万平米，小高层为供应重点。套数比(套）样板区推售套数类别总计1521100.00%196441100.00%35.1100%高层板楼109972%12926166%21.361%花园洋房42228%6718034%13.839%地，洋房区域7#地，小高层区域2#B1说明：货源统计不含7#样板区部分，共计7栋楼。项目货源情况项目货源情况2011年推售情况统计房地产智库www.fdc01.com面积比例推售面积（㎡）套数比例地，小高层区域2#B1推售套数（套）户型面积（㎡）户型顶跃平层～总计1809021%1620023%13015015236%2128030%/422100%69880100%?洋房产品中，平层产品所占套数最多，可占36%；其次为邸TH产品，可占27%。邸负一加一负一加二TOWN18511227%2016029%180348%61209%180348%61209%??洋房产品洋房产品面积比推售面积（㎡）小高层供应重点为115平米三居及85平米两居，洋房供应重点为平层及邸TH产品。套数比展示区展示区推售套数(套）洋房区域户型面积（㎡）—户型总计1099100%129261100%B户型8525924%22235.1517%A户型11551847%6060647%D户型15814813%23452.0818%C户型13217416%2296818%?小高层产品中，115平米三居产品所占套数比例最大，可占47%；其次为85平米两居产品，可占24%。产品配比产品配比??小高层产品小高层产品房地产智库www.fdc01.com顺义新城，北京三大新城之一，马坡核心；M15号线，S6号线轨道交通利好明显；景观资源近好性强，高端休闲配套丰富。货源量供应充足，小高层产品占总货源的72%（套数）；小高层主力产品为115平米三居及85平米两居；洋房供应主力为平层及邸TH产品。???鲁能品牌，80万建面低密度大盘，产品线丰富，分区纯粹；新古典地中海风情建筑，丰富建筑元素，精雕细作；创新别墅化洋房产品+刚性需求两居三居产品；欧式园林，仪式感及生态性良好融合，名贵树种；十大科技系统；????????本项目具备成为区域领导者的质素。本体小结区域层面项目层面区域层面项目层面货源盘点货源盘点品牌大盘别墅级产品货源充足强势资源规划利好+?+房地产智库www.fdc01.com报告结构开发商目标开发商目标开发商目标本体货源盘点本体货源盘点本体货源盘点难点分析及核心问题界定难点分析及核心问题界定难点分析及核心问题界定机会寻找机会寻找机会寻找项目核心价值体系项目核心价值体系项目核心价值体系营销策略总纲营销策略总纲营销策略总纲项目现阶段与目标实现之间的冲突项目现阶段与目标实现之间的冲突————112233556644PARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPARTPART房地产智库www.fdc01.com??表现一：无法与竞品形成有效区隔；表现二：市场影响力不足。项目区域领导者站位不足，且形象单一，价值传递模糊。难点分析1难点分析1难点分析1房地产智库www.fdc01.com认购量产品分类年销售目标2011推售量????完成11年销售目标需达到每天接有效来电60组、有效来访37组；当前有效接电是现在的3.3倍、有效接访是现在的4.8倍。11年销售目标345套，按照电转访3：1、来访转认购为15:1计算，需来访5175组、来电15525组。11年销售目标945套，按照（参照香悦四季）电转访1.3：1、来访转签约为7:1计算，需来访6615组、来电8600组。迫切需要扩大市场需求，增加项目来电来访量。产品分类总结小高层花园洋房亿花园洋房套亿花园洋房套小高层套小高层套合计套合计套34.740028345109994514991290年总推售量2011目标分解：难点分析2难点分析2难点分析2房地产智库www.fdc01.com3230327258527212952759合计成交均价（元平米）/小高层；洋房1650020500.900085875京汉铂寓00357824127264红杉一品套102销售速度（套月）/0062443044180金宝城0005946128233香醍溪苑主力产品0034210420244908香悦四季本项目将面临速度及价格的双重突破，且小高层产品竞争激烈。小高层㎡，㎡；洋房～㎡。85115130180002595181741481099本项目产品类型层小高层㎡，㎡，㎡，㎡，111061161351604513000～层小高层㎡，㎡，㎡，㎡（含精装修）81