山东济宁任城新区核心商业项目投资分析调研报告2011.2wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目录Part—1地块投资分析Part—2项目定位Part—3营销策略Part—4定价建议wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Part—1地块投资分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析城市概况济宁，孔孟之乡，运河之都，位于山东省的西南部，是中国优秀旅游城市、山东省鲁南城市带中心城市。济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析城市概况城市荣誉中国楹联文化市全国模范文明城市全国模范卫生城市全国双拥模范城全国平原绿化先进城市　全国科教兴市先进市全国科技进步先进市全国社会治安综合治理优秀市国家知识产权示范创建市国家级创建创业型试点城市最具竞争力的低碳产业基地城市wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析行政区划截止2010年7月，辖12县市区，2个县级功能区；共156个乡镇街道办事处，其中乡24个，镇91个，街道办事处41个。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析地理位置东邻临沂市，西与菏泽市接壤，南面是枣庄市和江苏省的徐州市，北面与泰安市交界，西北角隔黄河与聊城市相望。最北端是梁山县小路口镇邹桥村，为北纬35°57′；最南端是微山县高楼乡柳新养殖场，为北纬34°26′；最东端是泗水县泉林乡历山火车站，为东经117°36′；最西端是梁山县黑虎庙乡高堂村，为东经115°52′；南北长167公里，东西宽158公里。济宁市wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析土地面积总土地面积10684.9平方公里。其中：平原面积5243.1平方公里，占总面积的49.1％；洼地面积1780平方公里，占总面积的16.7％；湖泊面积1568.2平方公里，占总面积的14.7％；山地面积1329.8平方公里，占总面积的12.4％；丘陵面积763.8平方公里，占总面积的7.1％。陆地最南端是鱼台县左固堆村。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析资源优势资源优势独特，是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；煤炭储量250多亿吨，占山东省的一半以上；稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；电力装机容量920万千瓦，占山东省的1/6；水资源总量48.5亿立方米，约占山东省的1/6，其中中国北方著名淡水湖泊、有“日出斗金”美誉的微山湖常年蓄水20多亿立方米；全国著名的煤炭企业——兖矿集团和全国最大的火力发电企业——邹城电厂都坐落在济宁境内。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析立体交通方便快捷　位于鲁苏豫皖四省结合部，是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽，往来京沪的动车组列车在兖州站停靠，京沪高铁曲阜站已开始建设，内河航运能力占全省的80%以上，铁路　　南北方向：新兖石铁路、京沪铁路、京九铁路、京沪高铁(在建)　　东西方向：日菏铁路公路　　南北方向：京台高速、济徐高速(在建)和220、104、105国道　　东西方向：日东高速和327国道航空　　济宁曲阜机场是鲁、苏、豫、皖交界处最大的航空港。位于济宁市区西南28公里处的嘉祥县纸坊镇，已开通至北京、上海、广州、成都、沈阳、山东内河航运中心青岛六大枢纽航线。另外，北有济南遥墙国际机场　　水运工具：5000多个载重吨的钢质船队；　　营运船舶：11000余艘、157万个载重吨；，南有徐州观音国际机场遥相呼应。　　造船工业：年造船能力约10万吨，总产值近亿元；　　港口建设：机械化港口群，年吞吐能力达2000万吨；　　运河航道：京杭大运河、三级航线；　　港航疏浚：年机械化航道疏浚能力已达300余万立方米。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟走向海港日照港200公里、距青岛港300公里、距连云港300公里。环境分析东文西武南水北佛中古运河主要有八大文化旅游线路：孔孟文化旅游线路、运河文化旅游线路、始祖文化寻根旅游线路、佛教文化旅游线路、水浒文化旅游线路、梁祝文化旅游线路、生态文化旅游线路、红色文化旅游线路。截止到2008年初，济宁市共有世界文化遗产1处，国家级重点文物保护单位19处，省级95处，市级167处，拥有国家历史文化名城2座，中国优秀旅游城市3座，山东省风景名胜区4处，4A级以上景区6处，其中明故城(三孔)旅游区是我国第一批5A级景区；国家级、省级工农业旅游示范点11处。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析科技强市经济大市山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一◆山东省农机生产基地◆全国煤炭能源基地◆全国大型煤化工产业基地◆国家级生物技术产业基地◆国家级工程机械产业基地◆国家级纺织新材料产业基地◆国家级挂车（专用车）产业基地◆全球最大的小松工程机械产业基地截至2010年1月，上市公司5家(兖州煤业、山推股份、鲁抗医药、太阳纸业、山东如意)。全市共有中国驰名商标16件，55个产品入选山东名牌产品。济宁高新技术产业开发区、曲阜经济开发区被认定为“山东省知识产权园区”。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析济宁高新区概况济宁高新技术产业开发区创建于1992年，地处济宁城区东部，面积169平方公里。区内建有国家级创业服务中心、国家级留学生创业园、国家级博士后工作站等项目，是IS014001环境管理体系和IS09001质量管理体系双认证的园区。形成了以工程机械及纺织机械、汽车及零部件、生物医药及食品、电子信息及光电、纺织服装及新材料等特色产业，成为改革开放的先行区、新型产业的聚集区、科技成果的转化区、体制创新的试验区、现代园区的样板区和社会民生的示范区，综合实力位居全国同类高新区前列，综合投资环境评价在国内名列前茅。全国优秀国家级高新技术创业服务中心国家博士后科研工作站建站单位全省归国留学人员工作先进单位山东省首批软件产业基地wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析区域发展区域发展新高地突破中心城区建设，实施“东拓西跨南联北延”战略，拉开中心城市大框架，将城市主中心南移，集中突破北湖生态新城建设。南北竞争合作的战略支点站在鲁南经济带的前列，要成为山东发展的一个重要增长极，要成为淮海经济区一个新的发展高地，成为山东向南参与区域经济合作与竞争的战略支点。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析淮海经济区中心城市在淮海经济区20个城市中，济宁经济总量位居第一，济宁具有相对明显的产业优势、区位优势、文化优势和生态优势，特别是京沪高铁和南水北调东线工程实施将对济宁产生巨大带动效应。构建组群结构大城市提升济宁城市在区域中的综合竞争能力，建立面向区域的开放式城镇空间结构；做大做强济宁中心城市，打造鲁南中心城市；加强市域和都市区城镇间的协调与合作，建立各级中心城市和小城镇协调发展的城镇体系；择优培育重点镇，强化服务功能；建设具有地方特色的现代化小城镇。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟环境分析城镇空间结构一心三轴一带一心：由济兖邹曲嘉四市一县主要城镇组合而成的济宁—曲阜都市区为市域中心，为市域城镇空间发展的中心地区，也是济宁着力打造的区域辐射中心，是济宁市人口集聚的主要地和产业成长的集聚区。三轴：指济宁市引导城镇发展的中东西三条主要空间轴线。中部轴线：连接嘉济兖曲汶地域，依托新石铁路、日东高速和国道327形成，为未来济宁对接鲁南经济带的西部产业引擎、最有潜力的产业聚合带和城镇化发展区。东翼发展轴线：连接曲邹微地域，依托京沪高速、104国道、京沪铁路形成，与京沪高速铁路曲阜站连通，未来将是济宁-曲阜都市区教育、文化产业聚合区和旅游区。西翼发展轴线：连接梁汶金嘉鱼地域，依托济徐高速、105国道形成。济宁市与济南和徐州都市圈经济联系的主要发展通道之一，是济宁推动西部相对落后地区、实现市域均衡增长的主要轴线。一带：京杭运河发展带，充分发挥新运河在经济、文化、资源、旅游的效力，带动沿线城镇化发展，未来有条件成长为新的文化旅游带、航运经济带、生态景观带。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块分析土地基本情况济宁任城新区核心地块面积：140亩（326340平米）规划：商业容积率：3.5形式：挂牌挂牌价：万元成交价：万元单位：wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块分析地块基本情况位于济宁市任城区新区核心区域，发展空间巨大，不可估量wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟地块分析区域优势?距区行政中心200米?距实验中学80米?距规划展览馆1米?距公务员小区400米?距森林公园3