长安坊商业项目操作模式思路建议ChanganfangcommercialprojectsoperatingmodeideasSuggestions西安榆林商会/陕西鹏腾实业有限公司2011/03www.fdc01.com房市金碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析体系CHAPTER.3商业模式目录CHAPTER.4本项目的开发模式CHAPTER.5商业销售的四大模式CHAPTER.6投资分析wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟前言?以目标为导向?策略的运用手段?量化每一步工作程序wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟目标解读第一部分1.财务目标2.企业目标3.项目目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、目标解读——财务目标第一1、销售体量的界定部分根据最新测评标准，项目的销售总体量约为3.24万平方米；详细体量细化见下表：2、财务目标界定项目总体量X项目销售单价=项目财务目标wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟项目技术指标与财务指标表楼层层高面积售价总价（单位：万）200个车位负二层4m20万/个40009064㎡负一层4.35m7698㎡2.5万/㎡19245一层4.5m4369㎡4万/㎡17476二层3.9m4844㎡2.5万/㎡12110三层3.9m4788㎡1.5万/㎡7182四层3.9m1691㎡1万/㎡1691面积合计32454㎡总价合计61704wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟www.fdc01.com房市金碟一、目标解读——财务目标第一部分项目可销售体量约为：32454平方米项目的预计财务指标约为：61407万元入市单元均价约为：1.6万/平方米www.fdc01.com房市金碟一、目标解读——财务目标第一部分3、销售周期界定按照目前市场普遍的销售区划进程；商业的销售区划约为2-3万平方米/年；项目销售周期约12个月www.fdc01.com房市金碟第一一、目标解读——财务目标部分4、目标分解销售周期项目体量期望均价日周月约3.24万平1.9万元/平方米每月30日每月4周12个月米合计6.17亿元183万/日1286万/周5142万/月www.fdc01.com房市金碟第一一、目标解读——财务目标部分4、目标分解销售周期分解销售面积分解期望均价日周月日周月1.9万元/平方一月30米日一月4周12个月日均销售周均销售月均销售183万/1286万/5142万/6.17亿元日周月90㎡675㎡2700㎡www.fdc01.com房市金碟二、目标解读——企业目标第一1、确立企业更高的市场占位；部分2、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业品牌的进化！3、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；4、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。www.fdc01.com房市金碟三、目标解读—项目目标第一部分确立本项目在西安核心商业圈内的财富新坐标www.fdc01.com房市金碟CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析体系CHAPTER.3商业模式目录CHAPTER.4本项目的开发模式CHAPTER.5商业销售的四大模式CHAPTER.6投资分析www.fdc01.com房市金碟项目解析第二1、本体解析部分?解读：建立项目的核心价值体系与项目核心竞争力2、区位解析?解读：区域空白与机会的把握3、项目界定?解读：项目SWOT解析www.fdc01.com房市金碟1、本体解读——庭院与步行街的完美结合体www.fdc01.com房市金碟一、本体解读—本体条件?建筑形态：本体商业、新中庭院式步行街解读?总建筑面积：约3.24万㎡?可售面积：约3.24万㎡www.fdc01.com房市金碟一、本体解读—本体条件www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟项目效果图www.fdc01.com房市金碟项目位置：项目位于莲湖路西段；古都新世界酒店西侧长长安坊安坊www.fdc01.com房市金碟项目标的：在历史中溱荫；文化、沉淀、历史伴随年轮；今日的财富基地。www.fdc01.com房市金碟地铁出入口莲湖路莲湖路长安坊古都大酒店西五台本体解读www.fdc01.com房市金碟本案本案玉祥玉祥门门北大街十字北大街十字www.fdc01.com房市金碟本体解读西五台www.fdc01.com房市金碟?古都新世界大酒店www.fdc01.com房市金碟玉祥门www.fdc01.com房市金碟地铁图www.fdc01.com房市金碟地铁图www.fdc01.com房市金碟洒金桥大街改造工程洒金桥大街拓宽改造工程的范围为：北段（香米园－莲湖路），以西五台（云居寺）为中心，整合洒金桥小学用地及周边企业用地，扩建西五台规模，恢复西五台原貌，建设东山门广场，洒金桥北广场，结合古都酒店，古都剧院及劳武巷特色集市，形成具有平民文化氛围的佛教旅游开发区；中段（庙后街－香米园）为穆斯林文化餐饮区，两侧背街处沿步行系统及餐饮店铺，以回迁安置原沿街回民小型餐饮店铺；南段（西大街－庙后街）定位为国际国内名品名店区，大片传统民居及其宜人的空间尺度，将使洒金桥的千年古韵在东西两翼伸展中得到充分的体现。沿街商业房进深13米，向两侧留6米步行通道，再设数米进深商业房。北入口做仿古牌楼，南入口设洒金桥入口标志，结合道路做5个大小不同的广场，同时建设完善的公共设施www.fdc01.com房市金碟洒金桥大街改造工程www.fdc01.com房市金碟www.fdc01.com房市金碟核心字眼莲湖区莲湖路中式庭院集中式商业玉祥门城内商圈地铁商业绝佳地段古都新世界大酒店西五台项目开发式内街北大街十字洒金桥商业街界定www.fdc01.com房市金碟一、本体解读—项目价值确立112233一一线线地地铁铁钟钟楼广场楼广场本项目资本项目资源源如何利用本项目两大优势如何利如何利用用交通交通资资源源如何引如何引导中心广场导中心广场消费消费如何利用本项目两大优势1、特色建筑打打造西安造西安唯唯一一性性的的休闲休闲、、人流人流进入本项目，进入本项目，并利并利用用1、特色建筑22、地、地理优理优体体验验、、娱乐娱乐场场所所地段地段优势拔优势拔高商业形高商业形态态来提升来提升本项目整体的本项目整体的商业价值商业价值三位一体+功能互补+独特消费模式+品牌效应城市综合体+区位价值www.fdc01.com房市金碟二、区位价值商业资源—稀缺的城市庭院商业“核动力”区位钟楼一线地铁莲湖路庭院商业价值广场西安商业辉煌历新品牌商城市级生活街区西安未来的城市休史象征业配套闲标签特质www.fdc01.com房市金碟二、区位价值绝版地段高端配套区位?可尽览中心街的核心地块?城市旅游的门户酒店价值?中心区传统高档商圈?地铁主干线的核心位置?西安市顶级商业辐射区?庭院商业体+未来全城商业资源最高点绝版地段+高端配套+综合功能=高价值商业平台www.fdc01.com房市金碟二、区位价值区位价值项目所在商圈—未来城市中央高端特色商业城www.fdc01.com房市金碟区位价值www.fdc01.com房市金碟中心区尚未成为城市中央级别的圈子区位当今的中心城区地块已经具备了大城市的高度，并形解析成规模，作为西安内城贯通东西唯一的立体交通线路还未发挥其责任功能。?商业：高端群聚效应尚未体现?住宅：高档住宅尚未呈现?交通：高通达性未带来高需求的消费群?消费：中央城区的辉煌不能完全替代高端消费场所www.fdc01.com房市金碟“SHOPPINGMALL”区位是空白点亮城市中心区的关键www.fdc01.com房市金碟S-S-优势优势??占据黄金地段位于城市主干道占据黄金地段位于城市主干道W-W-劣势劣势??独特而别致的建筑风格独特而别致的建筑风格??占据黄金地段周边商业形态处于占据黄金地段周边商业形态处于??一线地铁与本项目的结合可营造一线地铁与本项目的结合可营造中低端商圈期，高端商业成长需要中低端商圈期，高端商业成长需要西安地铁商业西安地铁商业有高端商业形式的带动有高端商业形式的带动SWO●●世界四大著名古都之一，年游客世界四大著名古都之一，年游客接待量高达接待量高达30003000万人次万人次T分析O-O-机会机会??西安市场缺失综合性高端商业西安市场缺失综合性高端商业??多业态的商业搭配对本项目的支持多业态的商业搭配对本项目的支持T-T-威胁威胁??新国八条带给商业地产有利市场变化新国八条带给商业地产有利市场变化??西安现有高端项目带来的竞争西安现有高端项目带来的竞争??国际化大都市和西咸一体化带来的携机国际化大都市和西咸一体化带来的携机威胁威胁??洒金桥路商业街的开工洒金桥路商业街的开工??周边旧城改造速度对本项目的中周边旧城改造速度对本项目的中??世界园艺博览会的的召开世界园艺博览会的的召开后期影响后期影响??东大街的改造给项目招商带来的商机东大街的改造给项目招商带来的商机www.fdc01.com房市金碟机会一：城市发展