谨呈：淮南黄浦置业开创淮南汽车后市场第一城——淮南台湾车配城项目营销策划代理投标报告合富辉煌（中国）2012年4月www.fdc01.com房地产智库报告思路商业规划建议市场经营布局项目市场定位项目理解及市场背景分析项目定位及项目营销推广项目招商执行核心问题界定及机会研判商业规划建议思路及执行策略及商业运营建议宏观背景解读整体营销思路汽车市场分析阶段营销策略项目本体研究推广执行策略www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART1项目理解及核心问题界定www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目总体认识与理解?3月28日：收到招标文件第一时间初步认识：中等规模+与汽车关联的+专业市场项目?3月30日：现场沟通与实地考察后深入了解：以汽配为主题的专业市场（地块与政府角度）?4月1日：区域市场初步调查研究后深度研判：淮南汽配市场的“拓荒者”（市场角度）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目核心问题思考项目地块属性及总体发展方向已基本明确——138亩，以汽配为主题的专业市场。那么接下来我们需要解决的核心问题是：?项目具体做什么？——定位具象汽车产业链很长，关联度很高，在已经确定的大方向下，需要对项目定位系统梳理，做什么主题概念？具体哪些业态业种组合？哪些功能分区？经营什么档次？针对哪些客群？等等都需要一一的具象。?项目应该建什么？——规划设计虽然项目初步规划已基本完成，我们需要项目商业规划进一步科学界定，如业态业种如何布局？交通动线如何规划？物业形态、商铺类型如何设计？等等?项目到底怎么卖？——营销执行最核心的问题就是项目营销落地，项目到底怎么卖？卖什么价格？如何做市场推广？如何完成招商任务等等都是关键问题。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目核心问题思考领航者整合者拓荒者?项目作为淮南汽车专业化市场的拓荒者，机遇与挑战并存，未来如何从一个市场拓荒者发展为市场整合者、领航者是贯穿项目全程的核心问题。?项目未来具体的操盘策略必须遵从客观市场特征，脱离了市场，再好的嘘头也是空谈。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PART2市场背景分析及机会研判www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?宏观背景解读?汽车市场分析?项目本体研究?解读城市发展属性、未来发展方向?把握市场商业趋势、了解商业现状与规划www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市属性淮南作为能源城市，居民人均可支配收入较高，消费与投资能力较强。城市概况：1952年建市，享有地方立法权，1985年被国务院批准为对外开放城市，是安徽省城市人口超过100万、建成区面积超过100平方公里的“双百”城市之一。也是我国53座特大城市之一，区域面积2596.4平方公里，人口250万人；产业特质：煤炭业、电力和化工为支柱产业，医药、建材、纺织、机械、电子、轻工、高新技术等门类齐全的工业体系；资源优势：煤炭资源极为丰富，约占安徽省的71%，华东地区的32%；城市发展：大力实施新型工业化、城乡一体化、和淮同城化、创新推动、可持续发展六大战略。城市化率较高，现代服务业发展空间大www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市价值合淮同城化的战略带动淮南快速发展的同时，也同时带走了部分的消费客群。合淮一体化规划图?合淮同城化发展战略：依托合淮两地相近的文化、产业优势的互补和区域交通相近的机会，打造“两心一廊两翼”的空间格局；?合淮同城化战略目标：城市一体化、经济一体化、文化一体化、交通一体化、环保一体化；?合淮同城化将打造安徽最具竞争力和辐射力的新经济联合体和中心城市，淮南市将在同城化进程中得到全面发展，同事也将严重分流淮南本地的客群。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市规划城市确定了东进、南扩的发展主向，项目处在城市重点发展区域，发展前景广阔?城市确定了东进、南扩、北联和西调的城市拓展空间；其中东进、南扩是城市发展的主向；北部新区?东部城区：淮南市经济技术开发区，工业化和城市化的拓展区；东部城区西部城区东进是城市发展的主向，本项目位于淮南南部城区市东部城区，是城市发展的主要方向，未来趋势利好。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市交通区域内逐步完善的交通体系将进一步提升项目的外在影响力和内在的凝聚力。?合淮高速、城际高铁、轻轨和新桥机场航站楼的的开通，淮南将逐步形成立体化交通网络体系，以实现26分钟直达合肥，与蚌埠和阜阳等城市多方位对接的局面；?项目位于国庆路东段，国庆路为城市主干道，贯穿淮南市，但目前人流量车流量较少；?随着城市东进的规划方向，东部新城的交通道路将会进一步完善，项目价值将更易于实现。城区交通示意图向方埠蚌高速至至田家庵港阜阳运方向水合淮区域交通规划图G206国道高铁站物流交通是汽车及其配件产业发合淮铁路展的首要因素，淮南市的交通便火高火车站车至利将为汽配产业提供强大的物流速合至肥滁新高速方保障。合向肥合淮高速方向www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市商业规划淮南商业发展将走向多元化，本项目的开发与城市商业的发展态势相契合。淮南远期商业网点规划：?3个市级商业中心区（田家庵、西部城区、山南新区）?5个区域商业中心区（潘集区、大通区潘集区、洞山、开发区、大学城）?40个社区商业功能区（泉山路、惠利花园城、裕安、天桥、老龙眼、谢家集凤台区本案等社区商业）大田家庵通?15条特色商业街，组成不同层次的商区业网点空间布局西山南新区?商业项目超过40个，面积超过90多万部方由传统的单核商圈，向多元化的城市城区时尚商业体转变，提高商业辐射能力。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读/城市商业格局淮南从单核商圈向多核发展，本案地处东进南扩的主流方向上，商业潜力巨大。早期：东进?老城商圈，以渡口带动商业发展，南全盛时期为七、八十年代；扩?范围北至淮河路、南到国庆路呈丰字形分布；?从零售逐步向专业市场转变，人气未来：滨江商圈早期：老城商圈正逐步下降，商业功能正逐步被其他商业区代替；未来：凤台新商圈未来：经开区商圈现行：未来：八公山商圈?田家庵商圈，90年开始起步；?本案现行：田家庵商圈范围以龙湖路为中轴，东至人民路，西到陈家岗路，南至舜耕中路，北到国庆路；?将发展为集地下和地上商业为一体的多功能商业聚集区；未来：山南新区商圈未来：?山南将发展为行政、会展、文教、现代化商务中心；本案：?八公山将发展为集旅游、购物、餐饮、休闲为一体的区域级商业圈；?经开区将发展为大型的商品交易市?位于处在城市核心商圈与未来区级商圈过度地带，是城市“东进南扩“的规划战场以及物流配送中心；略的主轴线，项目发展潜力较大。?滨江商圈将发展为区域高档住宅，集休闲娱乐于一体的商业中心；?凤台将发展为县域级的商业中心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库宏观背景解读总结?能源城市属性决定了消费客群的特质，消费需求大、投资能力强都将为本项目未来的顺利去化提供重要支撑；?项目地块处在城市发展主流方向上，发展前景看好，伴随区域交通优势的进一步凸显，对专业市场经营及汽车关联产业发展有较大利好；?淮南商业发展整体处在大升级阶段，不仅仅表现在城市商圈的多核发展，也同时表现在新型业态的逐步引导上，本案与城市商业发展趋势准确契合。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?宏观背景解读?汽车市场分析?项目本体研究?中国汽车市场发展现状及趋势?安徽汽车城/汽车城项目研究?淮南汽车市场现状及客群研究www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库汽车市场分析/中国汽车产业发展?2011年，我国汽车市场实现了平稳增长，汽车产销量双超1840万辆，仍居全球第一。中国汽车保有量已经突破1亿辆，汽车保有量的迅速增加会引发新的商机，特别是盈利能力较强的汽车后市场板块。2005年我国汽车后市场的营业额为880亿元，到2009年增加到2400亿元，预计到2012年将增至5000亿元左右，年复合增长率为26.9%。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库汽车市场分析/中国汽车产业发展2007-2011年全国汽车保有量（万辆）2007-2011年全国汽车保有量增长率1500030.00%1000020.00%500010.00%02007年2008年2009年2010年2011年0.00%2008年2009年2010年2011年?国内车主:每年单车使用费用高达21721元。大中型车主,在汽车使用费用上的支出,大约是微型轿车的一倍以上，差异巨大。其中，燃油和保险费用占据了50%以上。维修和配件等方面,约占用车总支出的16.1%，平均约3500元。一辆私人中低级轿车全寿命的费用,大约是购置费的2倍多。?未来伴随汽车保有量的持续增长，汽车相关服务业的消费潜力也将得到进一步释放。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库汽车市场分析/中国汽车产业发展2006-2010年汽车零配件规模汽车零配件配套规模增长率（亿元）160000.547.20%1400014000